北京傳來大消息！今夜，你距離買房又遠(yuǎn)了一些
對于北京的年輕人購房者來說，今夜無眠。
相信無數(shù)個(gè)家庭都在談?wù)?，“北京住房公積金管理中心”在9月13日晚上公布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》、《關(guān)于落實(shí)放管服、優(yōu)化營商環(huán)境提升住房公積金歸集服務(wù)水平的通知》兩份文件。
這兩份文件提高了公積金貸款的門檻，收緊了額度，將在9月17日（下周一）正式實(shí)施。
這意味著，9月14日、15日和16日，北京樓市將異常忙碌，中介會帶著一群又一群“無頭蒼蠅”一樣的購房者看房、匆匆忙忙簽約，以便在新政“落閘”之前買房。
下面先讓我們看一下，北京的“住房公積金新政”到底有哪些新舉措：
1、貸款額度和繳存年限掛鉤。
新政將實(shí)行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。每繳存一年可貸10萬元，最高可貸120萬元。據(jù)北京媒體報(bào)道，計(jì)算方式是：不滿一年按照一年，超過12月就可以多算一年。購房者為已婚的，以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計(jì)算。
這意味著：必須繳滿11年，才能申請到120萬的最高額度。假如你22歲畢業(yè)在北京工作，到34歲才能使用120萬的公積金貸款最高額度。而之前，能獲得120萬最高貸款額度的時(shí)間，要短很多。
2、二套房“認(rèn)房認(rèn)貸”，額度下降20萬。
從下周開始，北京公積金個(gè)人貸款還更改了認(rèn)定“二套房”的規(guī)則，變成與商貸一樣的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。“房”為借款申請人在京名下住房，“貸”指在人行征信系統(tǒng)中全國范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款記錄，包括商業(yè)性住房貸款記錄、住房公積金個(gè)人住房貸款記錄。
上圖就是具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。另外，二套房使用公積金貸款的上限，也從80萬元下降到了60萬元。
3、首付比例不再統(tǒng)一為20%，其中普通住宅提高到了35%，二套非普通住宅提高到了80%。
4、貸款年限最長算到65歲
此前，公積金個(gè)人貸款的貸款期限最長可以計(jì)算到借款申請人70周歲；而今則調(diào)整為原則上最高不得超過65周歲。如借款申請人為已婚的，貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計(jì)算。比如：如果申請人年滿60歲，過去的貸款最長年限是10年，現(xiàn)在則要降低為5年。
5、月還款額不超月收入6成，收入不夠?qū)⒔档皖~度。
6、鼓勵買房搬離市中心。如果你戶口在“東城區(qū)”、“西城區(qū)”，卻購買城六區(qū)（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)）以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬、至140萬元；如果你戶籍在朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬、至130萬元。
7、異地購房提取不再隨便取，只能買戶籍地或者戶籍所在省會。舉個(gè)例子，張先生戶口在煙臺，人在北京工作，繳納五險(xiǎn)一金。如果他希望提取公積金到外地買房，他只能買煙臺或許濟(jì)南的房子。當(dāng)然，他如果社保滿5年，也可以在北京買房子、并使用公積金。（見下圖）
下面是我的點(diǎn)評：
1、這意味著，北京住房公積金貸款政策出現(xiàn)了全面收緊。使用最高額度的條件提高了，二套房貸款額度降低了，很多購房行為在新政情況下失去了使用公積金貸款的資格。
2、為什么收緊？一個(gè)重要目的，還是為了給樓市降溫，壓制購房需求。事實(shí)上，一線城市和絕大多數(shù)二線城市，都需要“補(bǔ)庫存”?！跋芷凇弊疃痰拇蟪鞘?，住宅只夠賣兩個(gè)來月，這是非常危險(xiǎn)的。
3、對于剛畢業(yè)在北京工作的年輕人來說，購房變得更加困難。以前，只要攢夠了5年社保時(shí)間，小夫妻兩個(gè)人公積金余額達(dá)到一定額度，按照兩人累計(jì)余額10倍等算法，想拿到120萬元公積金貸款上限還是比較容易的?，F(xiàn)在，時(shí)間至少翻倍了，達(dá)到了11年以上。雖然120萬對于北京房價(jià)看起來“杯水車薪”，但對于普通人家的孩子來說，這畢竟是一個(gè)重要的購房“梯子”，3.25%的利率相對當(dāng)前動輒上浮15%的商貸利率來說，畢竟低了很多。
其實(shí)很多人都預(yù)言了，2019年在大城市買房將變得更加困難，雖然看起來房價(jià)漲不動了，但購房門檻在提高，北京此次新政，就是在繼續(xù)提高購房門檻。
據(jù)北京官方媒體報(bào)道，公積金中心有關(guān)人士解釋說，“這主要是為了引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)，落實(shí)‘租購并舉’、‘先租后買’?！钡珕栴}是，如果年輕人買房推遲5年，誰能保證將來他們買到的是什么價(jià)格的房子？
4、北京分流“城六區(qū)”人口的愿望非常強(qiáng)烈，尤其是“東城區(qū)”、“西城區(qū)”，正在向“中央政務(wù)區(qū)”轉(zhuǎn)型。所以我一直提醒普通購房者，不要貪戀二環(huán)內(nèi)的什么什么資源，不該你住的地方不要住，將來會越來越麻煩。事實(shí)上，讓四環(huán)內(nèi)空心化，已經(jīng)是北京既定策略。未來，四環(huán)之外才是北京，才是年輕人匯聚的地方，才是真正有活力的地方。
5、北京的公積金新政，一定會被多數(shù)大城市模仿，收緊是當(dāng)前的趨勢。其中北京對外地購房提取公積金的規(guī)定很有意思，省會城市成為非常特殊的地方。我此前一再提醒大家，省會城市是特殊城市，一般是每個(gè)省的買房首選，現(xiàn)在再次獲得了印證。
6、樓市正在變冷，越來越多城市房價(jià)出現(xiàn)了松動。對于剛需、改善、或者輕杠桿（還有加杠桿空間）的投資購房者來說，現(xiàn)在反而是買房子、選房子的好時(shí)候。因?yàn)楦愀偁幍娜嗽絹碓缴?。我的建議是，盡量在年底之前買，否則后面政策如何變化就很難說了。
7、買房子跟炒股票完全不同。房子的買賣，周期都非常長，而且稅費(fèi)很高，市場低點(diǎn)可遇不可求。你想刻意通過買賣，在短期做出差價(jià)，難度非常大。只要你選對城市、選對區(qū)域、選對樓盤，中長線肯定看漲，所以沒有必要在乎短期波動。太在乎短期波動，要么自尋煩惱，要么坐失良機(jī)。因?yàn)橹灰叱霈F(xiàn)明顯放松，房價(jià)馬上就會“跳空高開”，你追都追不上。
