環(huán)京樓市調(diào)查:開發(fā)商急于回款
全款分期促銷購(gòu)房背后，是正在跌下神壇的環(huán)京樓市。近兩年，隨著北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，導(dǎo)致購(gòu)房需求特別是投資需求外溢，加上對(duì)京津冀一體化等利好政策的過(guò)度解讀，環(huán)京地區(qū)樓市一度出現(xiàn)“高溫”。2017年以來(lái)，在“房住不炒”和防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等政策驅(qū)動(dòng)下，環(huán)京地區(qū)“限購(gòu)圈”逐漸形成，投資需求被有效抑制，住房逐漸回歸居住屬性。投資大潮退去、成交量下滑，一些重倉(cāng)布局環(huán)京地區(qū)的開發(fā)商遭遇回款難，于是紛紛加緊去化。
不少購(gòu)房者對(duì)這種打折銷售頗感興趣。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述全款分期的促銷方式暗藏風(fēng)險(xiǎn)。“比如補(bǔ)繳社?；騻€(gè)稅獲得購(gòu)房資格，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是違規(guī)的。即使售房時(shí)承諾交完三年就可以網(wǎng)簽，但這中間也有很多變數(shù)，如果遭遇單方面毀約或者三年以后限購(gòu)條件發(fā)生變動(dòng)，購(gòu)房者的權(quán)益很難得到保證?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
資金困局
出了北京地鐵八通線的土橋地鐵站，途經(jīng)京唐路、武興路，一路驅(qū)車向東，過(guò)了潮白河就來(lái)到了大廠回族自治縣（以下簡(jiǎn)稱“大廠”），以北為三河市、以南為香河縣，三者因緊鄰北京市而被統(tǒng)稱為“北三縣”。
近年來(lái)，隨著北京購(gòu)房需求外溢，北三縣樓市表現(xiàn)火熱，吸引了一大批購(gòu)房者來(lái)此置業(yè)。北三縣只是環(huán)京樓市的一個(gè)縮影，臨近北京的燕郊、廊坊市、霸州市、永清縣、固安縣等也是環(huán)京樓市的重要陣地。
2017年以來(lái)，隨著北京限購(gòu)不斷升級(jí)，環(huán)京地區(qū)也進(jìn)入限購(gòu)范圍，逐漸形成環(huán)京“限購(gòu)圈”。2017年5月，河北省政府辦公廳出臺(tái)樓市調(diào)控新政，要求環(huán)雄安新區(qū)和環(huán)首都重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)一步提高門檻、從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施。隨后，保定城區(qū)、廊坊市區(qū)、北三縣、固安縣、永清縣等地也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，環(huán)京樓市進(jìn)入寒冷期。
根據(jù)中信證券近日發(fā)布的研報(bào)，以二手房掛牌均價(jià)測(cè)算，2017年年初，廊坊市二手房（采樣集中在燕郊）房?jī)r(jià)超過(guò)30000元/平方米，超過(guò)長(zhǎng)三角準(zhǔn)核心城市——杭州市當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)。經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)控之后，2018年2月，廊坊市二手房（采樣集中在燕郊）掛牌均價(jià)為22312元/平方米，同比下降28.2%；二手房成交均價(jià)19475元/平方米，同比下降31.1%。
“在去年限購(gòu)之前，市場(chǎng)火熱的時(shí)候，我每天要接待幾十甚至上百個(gè)購(gòu)房者。購(gòu)房者要是說(shuō)想考慮一下，我就不會(huì)再多說(shuō)一句話，因?yàn)榉孔与S時(shí)就會(huì)被賣出去。說(shuō)句不好聽的，那個(gè)時(shí)候連傻子都能賣出去房?！被貞浫ツ晔袌?chǎng)的盛況，大廠某項(xiàng)目的一位銷售人員感慨，限購(gòu)之后房子不好賣了。
經(jīng)過(guò)了一年多的市場(chǎng)調(diào)控，環(huán)京樓市的新增投資需求已經(jīng)被有效擠出。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，2018年1月~2月，環(huán)京樓市住宅累計(jì)成交11萬(wàn)平方米，同比下降88%；成交金額12億元，同比下降87%。其中，2018年2月，環(huán)京市場(chǎng)住宅成交面積、成交金額均創(chuàng)近五年來(lái)新低，成交面積同比下降94%，成交金額同比下降93%。
事實(shí)上，環(huán)京樓市降溫現(xiàn)象已從“限購(gòu)圈”形成并延續(xù)至今。值得注意的是，近期頻頻傳出環(huán)京開發(fā)商資金鏈緊張、低價(jià)甩賣的消息，這其中不僅有實(shí)力雄厚的大開發(fā)商，也包括資金有限的小開發(fā)商。
有業(yè)內(nèi)專家指出，當(dāng)外地投資需求被擠出，開發(fā)商面臨巨大的去化和回款壓力，對(duì)于一些重倉(cāng)布局環(huán)北京地區(qū)的開發(fā)商和一些小開發(fā)商意味著一場(chǎng)資金困局。
環(huán)京樓市的這場(chǎng)資金困局也加劇了房企在該區(qū)域的分化。專家置評(píng)，環(huán)京樓市的這一局面對(duì)重倉(cāng)布局環(huán)北京地區(qū)的開發(fā)商和一些小開發(fā)商影響較大，對(duì)全國(guó)性綜合布局的房企影響有限。
對(duì)于預(yù)期，分析人士認(rèn)為短期內(nèi)環(huán)京樓市面臨的調(diào)控局面不會(huì)輕易解除。
在2018年年初的河北省兩會(huì)上，該省省長(zhǎng)許勤在2018年重點(diǎn)工作中強(qiáng)調(diào)要保障群眾基本住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，建立健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。同時(shí)，國(guó)家層面也強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
中信證券在研報(bào)中認(rèn)為，未來(lái)環(huán)京樓市表現(xiàn)欠佳的問(wèn)題將持續(xù)下去，和全國(guó)商品房市場(chǎng)的平穩(wěn)表現(xiàn)并存。
花式促銷
有知情人士透露，對(duì)于重倉(cāng)布局環(huán)京樓市的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，眼下正遭遇回款難題，未來(lái)預(yù)期亦不樂(lè)觀，當(dāng)務(wù)之急是加快去化，“全款分期”便是手段之一。
在北京驅(qū)車前往大廠、臨近潮白河的路段上，每隔數(shù)百米就能看到路邊舉著廣告牌、手持戶型圖的房產(chǎn)銷售人員。與一年前的購(gòu)房盛況不同的是，現(xiàn)在銷售人員口中多了全款分期、打折、免費(fèi)更名、解決購(gòu)房資格等各種說(shuō)辭。
進(jìn)入大廠后，路過(guò)友誼大橋不久便能看到潮白河某項(xiàng)目的營(yíng)銷中心。據(jù)一位徐姓銷售人員介紹，該項(xiàng)目分為多期，有的項(xiàng)目已經(jīng)交房入住、有的仍在建設(shè)中?！霸擁?xiàng)目‘消化’得很快，目前已經(jīng)沒(méi)房了。另一個(gè)剛開的項(xiàng)目，目前房源比較充足?！痹撲N售人員表示。
該銷售人員還表示，對(duì)于外地購(gòu)房者，當(dāng)前價(jià)格15000元到18000元不等，可全款分期且有三種付款方式：全款一次性付清可以享受原價(jià)的85折優(yōu)惠；一年分期享受9折優(yōu)惠，剩余尾款在一年時(shí)間內(nèi)分期付完，每個(gè)季度末付一定比例；三年分期沒(méi)有折扣，尾款在三年內(nèi)付清。
以某項(xiàng)目的一套面積為109平方米的三居室為例，總價(jià)為180多萬(wàn)元，全款一次性付清折扣后為150多萬(wàn)元；一年分期折扣后為160多萬(wàn)元，首付20%約30多萬(wàn)元，一年內(nèi)三個(gè)季度再分別支付剩下的40%、20%、20%。
2017年6月，廊坊市限購(gòu)升級(jí)，要求已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在?dāng)?shù)刭?gòu)買住房，補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證。
對(duì)于這一限購(gòu)政策，當(dāng)?shù)劁N售人員均表示可以與購(gòu)房一體化解決，“現(xiàn)在全款或者分期購(gòu)房，我們幫你補(bǔ)繳個(gè)稅，三年一共6800元。繳滿三年獲得購(gòu)房資格后再進(jìn)行網(wǎng)簽，并可以享受免費(fèi)更名一次。整個(gè)北京周邊，不單是北三縣，霸州市、永清縣、固安縣等地都是這樣賣的，在環(huán)京買房趕上好時(shí)候了。”
美房網(wǎng)首席分析師康輝表示，環(huán)京地區(qū)出現(xiàn)這種全款分期的銷售模式，最主要的原因是開發(fā)商遭遇資金壓力，并想通過(guò)降價(jià)來(lái)快速回款。其次，開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期不太樂(lè)觀，比如涉及到未來(lái)政策會(huì)不會(huì)放松、購(gòu)買力能不能跟上等問(wèn)題。
中信證券在研報(bào)中認(rèn)為，中國(guó)城市發(fā)展的確呈現(xiàn)多中心而非單中心的格局，二三線城市真正一天天壯大起來(lái)，大城市周邊的城市群也具備廣闊的發(fā)展空間。因此，對(duì)于原本資源儲(chǔ)備就集中于環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該“長(zhǎng)痛不如短痛”，降低企業(yè)對(duì)環(huán)京市場(chǎng)的依賴度，主動(dòng)引導(dǎo)其他區(qū)域的銷售占比提高，降低環(huán)京區(qū)域的相對(duì)比重，理性去化庫(kù)存進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，利用短期區(qū)域市場(chǎng)回暖的窗口盤活資產(chǎn)。
暗藏風(fēng)險(xiǎn)
“環(huán)京地區(qū)樓市前兩年很火，特別是緊鄰?fù)ㄖ莸谋比h，去年房?jī)r(jià)突破30000元。我有朋友在那個(gè)時(shí)候買了房，現(xiàn)在很后悔。如今不僅價(jià)格降了，全款還能享受折扣優(yōu)惠。我認(rèn)為到了可以入手的時(shí)候?！痹谧咴L過(guò)程中，不少來(lái)自北京市、天津市、河北省等地的購(gòu)房者表示，對(duì)這種針對(duì)外地購(gòu)房者的全款分期方式很感興趣。
不過(guò)，全款分期購(gòu)房的合法性卻值得質(zhì)疑。秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)主管律師孫雨寒表示，現(xiàn)在一些小開發(fā)商甚至一些品牌開發(fā)商，在環(huán)京地區(qū)普遍都面臨著限購(gòu)政策帶來(lái)的資金回籠困難，于是便以這種變相銷售的方式進(jìn)行融資，解決當(dāng)前的資金困難問(wèn)題。
“開發(fā)商這樣操作是完全違法的，因?yàn)楝F(xiàn)階段買房者不具備法律規(guī)定的購(gòu)房資格，而在沒(méi)有網(wǎng)簽之前，合同實(shí)際上是無(wú)效的，開發(fā)商一旦出現(xiàn)一房?jī)少u或者抵押給第三方，那么購(gòu)房者就無(wú)法拿到房子?！睂O雨寒表示，出現(xiàn)問(wèn)題后房款能不能拿回來(lái)，就要看到時(shí)候開發(fā)商是否具有支付能力。如果未來(lái)幾年一些小開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不好導(dǎo)致公司破產(chǎn)，那么購(gòu)房者的房款可能就無(wú)法追回。
事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)不止于此。嚴(yán)躍進(jìn)表示，全款分期還可能面臨開發(fā)商承諾免息但后期又收取利息，或者開發(fā)商臨時(shí)加價(jià)等情況。
“我們?cè)趯?shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)一些推出全款分期的項(xiàng)目是沒(méi)有預(yù)售證的，這時(shí)開發(fā)商可能會(huì)選擇外包給中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售?！笨递x也提醒購(gòu)房者要注意以上風(fēng)險(xiǎn)。
此外，康輝還認(rèn)為，環(huán)京樓市的本輪下跌不是由限購(gòu)令直接導(dǎo)致的，而是市場(chǎng)自身的原因——房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離出租回報(bào)率的支撐?！澳壳碍h(huán)京樓市的房?jī)r(jià)主要靠租金支撐，但很多環(huán)京地區(qū)現(xiàn)在的發(fā)展速度比較慢，尤其是出租率跟不上，這是限購(gòu)政策出臺(tái)后該區(qū)域房?jī)r(jià)下跌的重要原因。如果未來(lái)幾年還是這種情況，環(huán)京地區(qū)可能還會(huì)繼續(xù)延續(xù)當(dāng)前的房?jī)r(jià)下行壓力?！?
