這才是真相：三四線人走了 房?jī)r(jià)反而上漲
1、人口流動(dòng)的真相
人口仍然流向一二線，三四線人口回流證據(jù)不足。根據(jù)常住人口增速來(lái)看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國(guó)人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。當(dāng)前，一線人口流入放緩主要與嚴(yán)格控制人口規(guī)模直接相關(guān)，而優(yōu)惠政策和經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展是二線城市人口持續(xù)流入的主因。目前少數(shù)三四線城市出現(xiàn)人口流入，一部分是因?yàn)橐欢€城市的溢出效應(yīng)使得周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入，另一部分則是因?yàn)閯?wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老。但是這一塊占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國(guó)平均增速，意味著整體來(lái)看人口在流出。當(dāng)然，三四線城市的城鎮(zhèn)人口占比在逐年提升，這一結(jié)構(gòu)性的變化不容忽視。
展望未來(lái)，三四線城市人口仍將流出，二線城市將成為人口流入的主要目的地。受到人口紅線的約束，一線城市人口流入將持續(xù)放緩。二線城市相比于三四線擁有更好的生活資源和更多的發(fā)展空間，這一趨勢(shì)中期不會(huì)發(fā)生改變，未來(lái)年輕人仍然會(huì)選擇加入二線城市而不是回到家鄉(xiāng)。此外，未來(lái)溢出效應(yīng)仍會(huì)持續(xù)，一二線周邊的三四線城市和其他三四線城市也將出現(xiàn)分化。
2、房?jī)r(jià)上漲的真相
房?jī)r(jià)短期上漲與棚改貨幣化相關(guān)。盡管三四線城市人口回流非常有限，但是三四線的房?jī)r(jià)全面上漲是事實(shí)。人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)上漲的矛盾其實(shí)在于人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響屬于長(zhǎng)期變量，而房?jī)r(jià)短期的大幅增長(zhǎng)與棚改貨幣化密不可分。資金從央行流出，經(jīng)過(guò)國(guó)開(kāi)行和地方政府最終為拆遷居民提供資金購(gòu)買本地住房，這一做法在短時(shí)間內(nèi)增加了大量需求，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
未來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)上漲不可持續(xù)?？紤]到房?jī)r(jià)與人口長(zhǎng)期存在明顯的正相關(guān)性，三四線城市人口流出的趨勢(shì)使其不具備房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)。當(dāng)然，三四線城市中大量農(nóng)村進(jìn)城人口確實(shí)也帶來(lái)了本地新增需求，但近幾年的房地產(chǎn)銷售實(shí)際上透支了未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的購(gòu)房需求。
3、消費(fèi)增長(zhǎng)的真相
房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)和農(nóng)村居民入城推動(dòng)三四線城市消費(fèi)增長(zhǎng)。近年來(lái)，三四線城市的總消費(fèi)表現(xiàn)優(yōu)于一二線，主要原因在于房?jī)r(jià)上漲對(duì)三四線城市的財(cái)富效應(yīng)更明顯，而對(duì)一二線城市的擠出效應(yīng)更明顯。此外，三四線城市大量農(nóng)村居民入城之后，隨著生活方式和消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)規(guī)模也會(huì)擴(kuò)大。三四線城市消費(fèi)增長(zhǎng)會(huì)有一定程度放緩。隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，三四線城市的消費(fèi)提升還有一定空間。但是本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)后，部分城市房?jī)r(jià)收入比偏高，同時(shí)居民債務(wù)擴(kuò)大，房?jī)r(jià)上漲對(duì)三四線城市消費(fèi)的擠出效應(yīng)在未來(lái)將逐步強(qiáng)化。
地產(chǎn)投資承壓，消費(fèi)增速下滑。三四線城市的消費(fèi)和投資占全國(guó)總量的比重都接近或者超過(guò)50%。基于前面的分析，我們認(rèn)為三四線城市的房?jī)r(jià)回落將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的向下壓力。一旦房?jī)r(jià)不再上漲，三四線城市房地產(chǎn)的供需失衡將壓制銷售，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回落。同時(shí)，三四線城市的消費(fèi)增長(zhǎng)放緩將拖累我國(guó)消費(fèi)增速。目前，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的影響正從促進(jìn)轉(zhuǎn)變?yōu)閿D出，高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)將逐漸明顯。盡管房?jī)r(jià)上漲會(huì)抑制消費(fèi)總量，但消費(fèi)升級(jí)并沒(méi)有結(jié)束。未來(lái)，一二線城市將成為創(chuàng)新消費(fèi)的主陣營(yíng)，而三四線城市將成為知名消費(fèi)品牌擴(kuò)展市場(chǎng)的藍(lán)海。
