媒體：房地產(chǎn)稅背后有這兩個(gè)難以平衡的矛盾
房地產(chǎn)稅是一劑猛藥，總能把中國樓市參與者一波接一波送上高潮。
對(duì)于這個(gè)即將到來的土地革命，無房剛需者賦予它希望，盼望著房地產(chǎn)稅可以腰斬房?jī)r(jià)，普惠眾生，溜縫兒可以買得起一套屬于自己的住房。
而多套房產(chǎn)持有者則是賦予其恐怖氣氛，總感覺自己腦袋上掛著達(dá)摩克利斯之劍，拼了命地用鍵盤抗議。
但不管你抗議不抗議，房地產(chǎn)稅已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聝?。這并不源于你的一廂情愿或深惡痛絕，而是中國房地產(chǎn)歷史階段在下半場(chǎng)的宏觀背景。
最近一次高潮是前幾天的兩會(huì)，總理在《政府工作報(bào)告》中提出，“2018年將深化財(cái)稅體制改革，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。
“穩(wěn)妥”兩字可謂意味深長(zhǎng)，因?yàn)榫湍壳扒闆r來講，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)牽扯的利益矛盾點(diǎn)太多，房地產(chǎn)稅的實(shí)施背景的復(fù)雜性遠(yuǎn)非一般人可以想象。今天和大家聊一聊房地產(chǎn)稅。
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房地產(chǎn)稅是為了腰斬房?jī)r(jià)？
其實(shí)房地產(chǎn)稅這個(gè)概念并不新鮮，最早可以追溯到1951年建國時(shí)期。那時(shí)候收過一輪重房地產(chǎn)稅。
這里大家應(yīng)該能想到當(dāng)時(shí)的建國背景，并不是一建國就公有制沒收私人財(cái)產(chǎn)，而是通過重稅，讓你自己把房子交給國家。
后來為了收更多稅，剝離了房地產(chǎn)稅，新增加了五種稅，分別是工商稅，教育附加稅和城市維護(hù)事業(yè)稅，土地使用稅以及耕地占用費(fèi)。
但即使新創(chuàng)造出這么多稅費(fèi)都無法承載中國初期的基建發(fā)展和經(jīng)濟(jì)起步。
改革開放初期，鄧?yán)显谥袊哪虾＿厔澚艘粋€(gè)圈，決定設(shè)立深圳等五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)。但經(jīng)濟(jì)特區(qū)的初期發(fā)展是異常艱難的，必須以天量的資金作為支撐。那時(shí)候的中國政府很窮，老百姓更窮。政府在叮當(dāng)響的情況下，破釜沉舟式全力幫助，但資金缺口依然龐大。
最后迫不得已，深圳國土局從鄰居香港那里學(xué)來了先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，那就是賣地！
1987年12月7日，深圳國土局第一次以土地拍賣的方式拍賣土地使用權(quán),土地的購買方是香港人，當(dāng)時(shí)引來了巨大的爭(zhēng)議，很多報(bào)紙直斥深圳這就是在搞舊社會(huì)的租界，深圳政府背負(fù)了巨大的壓力。
但是隨著大筆資金的到賬，各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的飛速發(fā)展，深圳速度震驚全國，中央點(diǎn)名這是創(chuàng)新而不是開歷史倒車，瞬間深圳的賣地經(jīng)驗(yàn)被全國效仿，大大加速了我國的基建進(jìn)度。
這里就來到了一個(gè)非常關(guān)鍵的歷史點(diǎn)。
對(duì)于土地來講，無論如何買賣最后還是歸國家所有，這個(gè)毋庸置疑。
那么是一次性收取70年的租金好，還是每年收一點(diǎn)兒好，便成了當(dāng)局必須要面對(duì)的問題，因?yàn)檫@個(gè)就是土地出讓金制和房地產(chǎn)稅制的重要區(qū)別，如果按照中位值1.5%計(jì)算，你們發(fā)現(xiàn)70年正好是100%，這和中國的70年產(chǎn)權(quán)不謀而合。
其實(shí)這個(gè)問題很好解決。舉個(gè)例子，你去別人家租房子，房東希望你按年支付還是季度支付，或是按月支付？只能說希望按月支付的房東絕對(duì)是不差錢的大土豪。
所以按當(dāng)時(shí)的情況，中國政府一致認(rèn)為土地出讓金制堪稱完美，一次性收取70年的房地產(chǎn)稅，來錢速度快，也更適合當(dāng)時(shí)的中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。所以說，這幾年的繁榮相當(dāng)一部分原因是靠透支地產(chǎn)紅利和新老接盤俠幾十年以后的消費(fèi)來完成的。
但是隨著中國土地越賣越少，民眾手中的房產(chǎn)存量越來越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐感盛極而衰，以后想要靠房地產(chǎn)維持以前的高增長(zhǎng)不可能了，天花板越來越明晰，但中國夢(mèng)還沒有實(shí)現(xiàn)，依然需要源源不斷的財(cái)政收入作為燃油才能燒得動(dòng)這滾滾巨輪。
同時(shí)，中國絕大部分城市的基建已經(jīng)搞的差不多了，輝煌三十年后，在城市化的大背景下，一些城市開始進(jìn)入衰亡期。土地賣不出去，養(yǎng)老問題加重，而政府缺乏源源不斷的收入來支撐這一切，怎么辦？
這時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅不正是解決這個(gè)問題的最佳答案么？
所以近幾年開征房地產(chǎn)稅的聲音不絕于耳。一方面是大大小小會(huì)議都會(huì)釋放房地產(chǎn)稅信息，另一方面是媒體炒作制造恐怖氣氛，目的就是為了看大家對(duì)待房地產(chǎn)稅的態(tài)度。
所以說，大家真的以為開房地產(chǎn)稅是為了壓房?jī)r(jià)讓百姓住得起房嗎？太天真了，政府的核心目的就是為了收稅，衡量是用土地出讓金制度還是用房地產(chǎn)稅制度，唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是用哪一種收的錢比較多，更有利于國家，僅此而已。
但是房地產(chǎn)稅喊了好幾年，從13年的十八屆三中全會(huì)提出的“加快推進(jìn)改革”到今年兩會(huì)提出的“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，從“加快”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)妥”，最終卻“預(yù)計(jì)”在2020年才可以完成立法程序，對(duì)于某些人來講還是略感失望。那么對(duì)于智慧的中國人來講，為何需要花費(fèi)這么久的時(shí)間來設(shè)計(jì)方案呢？
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難以平衡的矛盾
立法雖簡(jiǎn)單，但現(xiàn)在的問題是房地產(chǎn)稅準(zhǔn)備怎么玩？是新老劃斷，立法以后收，還是對(duì)著所有存量房來收？免征搞不搞？不免征收什么稅率？稅基是市價(jià)還是成交價(jià)，背后涉及的利益矛盾應(yīng)該怎么平衡？
其中有兩個(gè)維度的矛盾最需要考慮。
其一是決策集團(tuán)之間的矛盾。
財(cái)政部當(dāng)然希望稅率越高越高，稅基越高越好。財(cái)政部管收錢，看的是短期利益，各種稅賦越重財(cái)政部手里的錢才越多。
而地方政府面臨的是平衡問題。
房地產(chǎn)稅高了，房子持有成本高了，二手房拋出沒人買，你的土地出讓金還收不收了？哪怕房地產(chǎn)稅沒實(shí)施（立法中央，執(zhí)行各地），有這個(gè)預(yù)期，你的地還賣不賣了？對(duì)于經(jīng)歷了上一輪房?jī)r(jià)暴漲的城市改制是沒問題的，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)不景氣的地區(qū)可能是災(zāi)難性的。不賣地，土地出讓金不收，地方政府立即就要借債度日。
房地產(chǎn)稅得收一個(gè)極高的比例才能擬補(bǔ)土地出讓金的損失，而高稅收，征收成本必然就會(huì)很高。存量房?jī)r(jià)格會(huì)下來，你按照市價(jià)收，那就要規(guī)定更高的稅率才能擬補(bǔ)土地出讓金的成本。房屋持有人的負(fù)擔(dān)會(huì)極重，形成惡性循環(huán)。
最后是土地出讓沒人要，存量房重稅，征收矛盾重重，二手房?jī)r(jià)格低迷成交困難。
金融部門對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較敏感，房地產(chǎn)泡沫一旦重稅破裂。銀行的各種貸款都會(huì)出問題，不僅僅是住房貸款，消費(fèi)信貸，企業(yè)貸款多少是沉淀在房地產(chǎn)市場(chǎng)的很難估算。房產(chǎn)出問題，這些貸款就有壞賬風(fēng)險(xiǎn)，所以系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)就跑不了。
外匯方面，上一輪人民幣貶值，最終是靠房產(chǎn)泡沫穩(wěn)住的。房產(chǎn)翻了一倍，已經(jīng)兌換了美元的又換回人民幣買房子了，資本總是往利潤高的地方跑。房地產(chǎn)出問題，資金不能去房地產(chǎn)，或者去買生活必需品，炒高生活用品價(jià)格，或者兌換美元黃金避險(xiǎn)。
其二是人民對(duì)新舊制度的矛盾。
從心理來講，土地出讓金更溫柔，而房地產(chǎn)稅令人厭惡。我舉個(gè)案例大家就清楚了，現(xiàn)在國家一次性收高額的土地出讓金，大家每個(gè)月還2萬的月供，依然樂在其中，感覺日子有奔頭，但是你去租房子住，每個(gè)月交1萬的房租，你感覺是在送錢給房東。
那么假設(shè)現(xiàn)在國家不收取土地出讓金了，改每個(gè)月收你2萬的房地產(chǎn)稅，而且沒有盡頭，你會(huì)和當(dāng)年還2萬月供一樣開心愉快嗎？不會(huì)的，你會(huì)非常痛苦，你認(rèn)為是國家每個(gè)月在剝削你2萬，但是用土地出讓金導(dǎo)致你每個(gè)月還款3萬，你就不會(huì)認(rèn)為你是在被剝削，因?yàn)槟愀杏X房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲啊，今天不管還多少錢，將來都能賣更多的錢。
再者就是，如果土地出讓金改稱房地產(chǎn)稅制，開發(fā)商的成本會(huì)大幅下降，從而導(dǎo)致施行新政策的房產(chǎn)價(jià)格必定會(huì)大幅度少于之前維持的市場(chǎng)均價(jià)。前段時(shí)間你掏空三代吐血5萬一平米買了房，房地產(chǎn)稅制出臺(tái)后，房?jī)r(jià)變成了3萬一平米。
你能接受了這種落差嗎？?jī)r(jià)格混亂的市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)帶來大量購房者離場(chǎng)觀望，而市場(chǎng)的規(guī)模冷卻又會(huì)導(dǎo)致大家的恐慌心理，不用多講，5%的人拋盤市場(chǎng)就直接崩了。
所以政府一定要在這一系列的矛盾點(diǎn)之間去找平衡。但無論怎么找平衡點(diǎn)，也肯定會(huì)有一部分人的利益會(huì)遭受損失。不流血，又怎么能叫做改革？
所以無論你擁有一套還是多套或者沒房，都必須“擁抱”未來的變化。之前發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的事情，就是很多人都在唱調(diào)“消滅中產(chǎn)論”。我要告訴你的是，中產(chǎn)就是用來被消滅的，不然貧富差距靠誰拉平？
這個(gè)研究一下個(gè)稅制度就明白了。中產(chǎn)依賴工薪，被單位統(tǒng)一扣除，無人避免。但對(duì)于高產(chǎn)，股息紅利和資本利得的收入相對(duì)工資以數(shù)萬倍計(jì)，而這些收入不僅稅率低而且還享受各種優(yōu)惠，至于灰色收入，更是在個(gè)稅監(jiān)管范圍之外。
但無論怎樣變化，你都要明白房地產(chǎn)稅對(duì)未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)造成什么影響。
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房地產(chǎn)稅才是租賃的希望
首先毫無疑問，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)增加房產(chǎn)的持有成本，賣房和買房的均衡點(diǎn)會(huì)移動(dòng)，對(duì)多套房持有者來說，利空，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，則是巨大利空！
那些說租金會(huì)上漲的，可能沒有錯(cuò)，但也存在一個(gè)博弈問題。短期內(nèi)，房租會(huì)上漲，房東會(huì)傾向于這部分稅收轉(zhuǎn)移到租客身上。但是，如果房租上漲過多，當(dāng)超過租客的承受力的時(shí)候，租客會(huì)選擇更差的房子甚至離開該城市，這勢(shì)必會(huì)造成需求者減少。
同時(shí)，房地產(chǎn)稅的增收，也會(huì)促使一些原本不打算把房子出租的人把多余的房子推向市場(chǎng)，房屋空置率下降，這會(huì)造成供給增加；此外，一些原本零成本的毛坯房也會(huì)面臨裝修后推向租房市場(chǎng)還是直接賣掉的選擇，前者無疑也會(huì)增加需求。
也就是說，征收房地產(chǎn)稅后，租房市場(chǎng)上肯定會(huì)增加供給，而需求則有可能減少，所以房東想把稅收全部轉(zhuǎn)移到租客身上是不現(xiàn)實(shí)的，而這也正符合微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的稅收實(shí)質(zhì)，即稅收是由生產(chǎn)者和消費(fèi)者一起承擔(dān)。
別看整天談?wù)撌裁撮L(zhǎng)租用地大力建設(shè)，長(zhǎng)租公寓大力投資，并不靠譜。因?yàn)椴还苷绾谓ㄔO(shè)租賃基礎(chǔ)，都無法滿足量的需求，真正的決定權(quán)還在市場(chǎng)手里。大家都愿意租房，市場(chǎng)上有更多的房子出租，房租也便宜才是解決一二線城市廣大年輕人住房問題的本質(zhì)。
長(zhǎng)效機(jī)制的本意就是為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)，讓買賣市場(chǎng)向租賃市場(chǎng)橫向轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)稅的出臺(tái)不單有力地加快了轉(zhuǎn)移速度，同時(shí)還增加了源源不斷的財(cái)政收入，解決了轉(zhuǎn)移之后突然消失的土地紅利形成的尷尬局面。
最后對(duì)于未來房地產(chǎn)稅的征收，還要幾點(diǎn)想說的：
①房地產(chǎn)稅征收是板上釘釘?shù)氖聝?，沒有什么好爭(zhēng)論的。它會(huì)如期而至，無論利好利空，靜觀其變。而且初期地方政府一定會(huì)傾向輕稅，保留土地出讓金。類似重慶、上海的做法，少部分人交輕稅（或者門檻高，或者新老劃斷），土地出讓金還可以繼續(xù)收。
但土地財(cái)政在的話，供需矛盾就會(huì)存在，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。但這樣可以穩(wěn)住房?jī)r(jià)，土地出讓金模式是維持，貸款不出現(xiàn)大面積壞賬，持有人民幣不要著急去兌換美元是對(duì)各方有利。
②一定會(huì)先拿上一輪房?jī)r(jià)暴漲過的一二線城市試點(diǎn)推進(jìn)，對(duì)于人口流失、經(jīng)濟(jì)萎靡的地區(qū)要延期施行或不施行。所以對(duì)于后者所在區(qū)域的購房者不必過分擔(dān)心，人情道義你們會(huì)受到保護(hù)。
③如果真的想“房住不炒，打擊房產(chǎn)炒客”就必須保護(hù)剛需利益。有專家言論有按套數(shù)征收、按家庭人口征收的，我認(rèn)為按人均面積征收最好。因?yàn)槿绻刺讛?shù)征收，那些高產(chǎn)人群都是豪宅，結(jié)果和你60平米的房征收的稅費(fèi)一樣，合理嗎？擁有的住宅面積越多，收越多的錢，相信對(duì)于多套房產(chǎn)的人將會(huì)是噩夢(mèng)。
④讓計(jì)生委去收房地產(chǎn)稅是個(gè)不錯(cuò)的主意。多一個(gè)孩子多60平免稅，咱按一平米一萬算就是60萬，4%每年2萬4，一個(gè)月就是2000塊，生個(gè)二胎國家每個(gè)月把奶粉錢都包了。鼓勵(lì)生育解決人口危機(jī)還需要實(shí)打?qū)嵉慕?jīng)濟(jì)支持。
⑤每次改革都會(huì)犧牲一部分人的利益。例如在房地產(chǎn)稅面前嗷嗷叫的高杠桿炒房客，我勸你放下屠刀立地成佛。前十年，你可以幫我拉高土地價(jià)值，為了國家發(fā)展暫且不究，但今后一旦新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，擺脫土地價(jià)值捆綁，真的連骨頭渣都不剩。
