北京共有產(chǎn)權(quán)房調(diào)查：已成新房交易主力 剛需族稱“絕對不會放棄”
有人歡喜有人愁，也有人繼續(xù)觀望……這是在北京昌平區(qū)綠海家園選房現(xiàn)場記者觀察到的一幕。然而，伴隨著共有產(chǎn)權(quán)房的面世，“棄選”“爆冷”等尖銳詞匯不斷出現(xiàn)在這個誕生不到一年的新興市場中。
共有產(chǎn)權(quán)房實際上是介于政府基本住房保障與市場化商品住房之間的一種具有政策扶持性質(zhì)的商品住房，曾被北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志評價為“探討長效機制中又邁出了一大步”。在共有產(chǎn)權(quán)房推出了半年多時間，對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了哪些影響？在相關(guān)政策落地過程中面臨哪些亟待解決的問題？
對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪多位購房者，并通過實地走訪選房現(xiàn)場調(diào)查，以期還原真實的北京共有產(chǎn)權(quán)房市場。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市場明顯有兩種截然相反的聲音：具有投資心理的投資客認為共有產(chǎn)權(quán)房是“雞肋產(chǎn)品”，不會觸碰；而對于剛需一族來說，共有產(chǎn)權(quán)房滿足“居住屬性”，而且降低了購房成本，是“絕對不會放棄的”。而在這兩種聲音的不斷抗衡下，投資、投機的聲音不斷弱化。
候選區(qū)現(xiàn)場核對房源的選房人 李詩琪攝影
共有產(chǎn)權(quán)房成交占比增加
在共有產(chǎn)權(quán)房推出以來，不少項目申購選房入市。近期中鐵碧桂園選房和昌平區(qū)三項目申購結(jié)束時，曾被爆出棄選率超過70%，業(yè)界出現(xiàn)不少聲音質(zhì)疑共有產(chǎn)權(quán)房“爆冷”，使共有產(chǎn)權(quán)房再次成為熱點話題。
對于共有產(chǎn)權(quán)住房會不會遇冷的問題，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志明確表示這是誤讀。昌平區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)項目目前只是對區(qū)內(nèi)符合條件的家庭優(yōu)先開放，按照文件規(guī)定，區(qū)里有剩余的房源可以調(diào)配到其他區(qū)。昌平區(qū)住建委相關(guān)人士也公開表示，昌平區(qū)綠海家園三項目從4月2日項目搖號結(jié)束，4月13日才開始選房，棄選率70%無從談起。
然而在共有產(chǎn)權(quán)房面世以來，不少購房者確實心存疑慮。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，“大家購房心態(tài)復雜，既想買到便宜的又想買到地段好的，應當適當做些限制，才能規(guī)范市場環(huán)境?！?
事實上，反映在數(shù)據(jù)上，共有產(chǎn)權(quán)房在新房網(wǎng)簽中占比不斷增加。
《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，共有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為2月份北京新房市場交易量的主力，3月中上旬共有產(chǎn)權(quán)房交易占到三成。據(jù)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月中上旬的1057套網(wǎng)簽里568套為共有產(chǎn)權(quán)房，82套為別墅，407套是其他新建商品住宅，其中共有產(chǎn)權(quán)房占比過半。3月中上旬共有產(chǎn)權(quán)房269套，別墅99套，其他新建商品住宅508 套，共有產(chǎn)權(quán)房占三成。
此外，上述數(shù)據(jù)顯示，3月中上旬成交量最多的五個新建商品住宅項目依次是中鐵碧桂園共有產(chǎn)權(quán)房、京投發(fā)展璟悅府、京基鷺府、首創(chuàng)伊林郡和城建萬科城，中鐵碧桂園共有產(chǎn)權(quán)房以246套的成交量位居第一。
我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，2017年北京市新增土地供應里，共有產(chǎn)權(quán)房用地占去了很大比例，因此未來共有產(chǎn)權(quán)房將在北京新房市場上占有重要地位。一方面，共有產(chǎn)權(quán)房可滿足中低收入人群的置業(yè)需求，增加供給，提升交易量；另一方面，共有產(chǎn)權(quán)房將有效拉低新房乃至整個北京的房價，從而穩(wěn)定樓市。
不斷加大共有產(chǎn)權(quán)房供應
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會曾發(fā)布消息稱，所謂的“棄選率”并沒有意義，而是要看到共有產(chǎn)權(quán)住房100%的銷售率。從共有產(chǎn)權(quán)房銷售的情況來看，還有眾多的申請家庭在排隊，共有產(chǎn)權(quán)住房是供不應求的，當前最大的任務(wù)是要加大共有產(chǎn)權(quán)住房的供應，并且把房子建好。
事實上，與商品房相比，共有產(chǎn)權(quán)房有很大的價格吸引力，這也是共有產(chǎn)權(quán)房相對于商品房性價比高的原因。
以昌平綠海家園這三個共有產(chǎn)權(quán)項目為例，單價在每平方米1.8萬元到2.1萬元之間，和周邊每平方米4萬元到5萬元的商品房相比，價格優(yōu)勢十分明顯。
北京市住建委相關(guān)負責人也向《每日經(jīng)濟新聞》記者確認，共有產(chǎn)權(quán)房銷售價格一般低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格。其價格是以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素來綜合確定。開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。
記者注意到，共有產(chǎn)權(quán)住房已成為北京市政策性住房的重點關(guān)注對象，相關(guān)部門也在不斷加大共有產(chǎn)權(quán)房的供應。北京市住建委相關(guān)負責人在回應《每日經(jīng)濟新聞》記者的采訪函中表示，“照我市工作部署和要求，為加大共有產(chǎn)權(quán)住房的有效供應，從2017年到2021年，北京市將提供25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房，2017年已經(jīng)完成全年計劃的供應量，2018年會按照計劃穩(wěn)步推進共有產(chǎn)權(quán)住房供地相關(guān)工作?！?
近日，北京市住房保障辦公室發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)北京市2018年第一批政策性住房建設(shè)計劃的通知》，納入2018年政策性住房建設(shè)計劃的項目共125個，涉及房源約17萬套，其中共有產(chǎn)權(quán)住房3.9萬套。
在供地方面，共有產(chǎn)權(quán)房的供應還在不斷增加。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年北京成交71宗住宅用地，這些土地累計成交規(guī)劃建筑面積約969萬平方米，其中合計共有產(chǎn)權(quán)面積達到了300萬平方米。
面向“夾心層”保證有效剛需
實際上，北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出正是面向“夾心層”，保證有效剛需。
北京市住建委相關(guān)負責人明確表示，“共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向‘夾心層’的住房困難群體，堅決抑制投資投機性購房需求，作為中端支持的重要方式，讓住房制度更加公平合理，加快構(gòu)建租購并舉的住房制度?！?
記者在共有產(chǎn)權(quán)交流群中也看到，具有投資屬性的購房者對共有產(chǎn)權(quán)房存在疑慮，認為“共有產(chǎn)權(quán)房是雞肋產(chǎn)品，又不好買到”，因此打消了共有產(chǎn)權(quán)房的投資意愿。然而對于中產(chǎn)收入的剛需一族來說，又苦于買不到共有產(chǎn)權(quán)房而焦慮。
在昌平區(qū)工作的一位購房者在申購綠海家園項目時排號排到約6700號，然而即便棄選率達到70%，排在6700號的他依然搶不到房。被問及如果“撿漏”成功是否購買時，他直言“肯定買，我絕對不會放棄的”。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示，政策的方向是讓真正有居住需求的家庭得到保障，讓那些投機、炒房的人退出購房競爭。炒房的人少了，申購家庭數(shù)量下降了，但剛需家庭的中簽率高了，這是好事，同時也是對過去政策的糾偏。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，除了有資金的因素之外，其實大家在購房時還是有投資心理，考慮升值空間。由于政府持有一定份額，盈利空間有限，加上出租、出售受到一定限制，在完全的市場情況下也影響到購房心理的變化。
北京住建委相關(guān)負責人在回復《每日經(jīng)濟新聞》記者的采訪函中也明確表示，考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房供需緊張的情況，因此對共有產(chǎn)權(quán)住房再上市產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上進行了收緊。通過共有產(chǎn)權(quán)住房的出租、回購、再上市管理，讓作為“不動產(chǎn)”的房屋在符合購買條件的家庭中“流動”起來，滿足更多“夾心層”家庭的需求，讓政策更加公平。通過加大打擊虛假申購，讓投機鉆營者面臨更高的違規(guī)成本，未來的共有產(chǎn)權(quán)住房，將真正回歸住房的“居住”屬性。
在陳志看來，北京市目前還有大量的剛需無房家庭，在可以預見的未來，還需要發(fā)展更多的共有產(chǎn)權(quán)住房，這類房屋不會遇冷。
