警告VS勸告：樓市加杠桿買房之辯
自2016年開始的本輪調(diào)控被業(yè)內(nèi)稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控。包括限購、限價、限售等全方位政策不斷升級。而在降杠桿方面，政策從開發(fā)商融資端以及購房者房貸幾方面均進(jìn)行了嚴(yán)控。加息預(yù)期增強(qiáng)背景下，房貸成本也一再上漲。
據(jù)媒體報道，全國首套房貸款平均利率保持上升趨勢。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比2月份上升 0.92%；比去年3月份首套房貸款平均利率4.46%，上升 23.54%。從全年數(shù)據(jù)來看，首套房貸平均利率增速逐漸向二套增速靠攏，今年3月份數(shù)據(jù)顯示二套房貸款利率增速首次超過首套房貸款利率增速。
從當(dāng)前形勢下銀行提高房貸利率，加強(qiáng)審核并不無道理。融360分析認(rèn)為：
第一，政策指導(dǎo)因素，控制房貸增量、抑制房產(chǎn)投機(jī)、降低居民杠桿均需要銀行方面積極配合；
第二，資金成本上升，銀行在吸儲及參與公開市場過程中需要支付更高的成本；
第三，商業(yè)銀行本質(zhì)，商業(yè)銀行必然是需要獲取利潤的，業(yè)務(wù)調(diào)整及資金配置上，爭取收益最大化。
管清友式勸告
如是金融研究院院長管清友在博鰲亞洲論壇分論壇上被問及“是否應(yīng)該加杠桿買房”時，他的答案是，“看金融環(huán)境，能加杠桿就加杠桿?！?
據(jù)我愛我家董事長謝勇透露，北京“3·17”新政后，約有34%的人一次性全款購房。但在“3·17”之后12月時間中，這一比例比之前漲了10%。謝勇表示支持加杠桿買房，他認(rèn)為銀行的貸款利率很低，建議能拉長期限就拉長；另外，現(xiàn)在商業(yè)按揭貸款被壓縮得厲害，加杠桿其實可以對沖通貨膨脹率，能加杠桿就加。政府已經(jīng)限制了，但公積金還可以用。
不過，在流動性收緊背景下，房地產(chǎn)從業(yè)人士卻持相反看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，美聯(lián)儲加息猶如一柄“達(dá)摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場之上，人民幣也不例外。資金流動的加劇將有可能帶動部分國內(nèi)資金轉(zhuǎn)變投資方向。國內(nèi)目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當(dāng)中，資金的投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)移，極有可能導(dǎo)致中國樓市及股市的動蕩。張大偉表示，整體資金價格上行趨勢還在持續(xù)。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美聯(lián)儲每25個基點(diǎn)的降息操作，大約助漲了中國房地產(chǎn)投資增速4個百分點(diǎn)?？紤]到市場的中長期走勢尚不明朗，房產(chǎn)變現(xiàn)能力偏低，買房（特別是非核心城市）已不再是穩(wěn)妥的投資選項。
就目前購房加杠桿實際操作而言，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“一般來說，加杠桿本身并不能支持，本身屬于違規(guī)現(xiàn)象，這個時候加杠桿的提法是不合適的。至于購房者自己如何操作，要看具體情況。但如果購房者盲目加杠桿，別的風(fēng)險不說，后續(xù)如果有違規(guī)資金進(jìn)入樓市，往往會有較大管制，這甚至?xí)绊戀彿抠Y格。”但嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，購房者潛在需求仍較大，這在于無論是剛需還是改善需求，都有購房意愿。所以資金方面需要自己把握，不要違反當(dāng)前購房的基本政策。
仇保興的警告
那么，在“房住不炒”政策背景下，未來加杠桿買房行為是否會得到支持？
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，無論是十九大報告提到的“租購并舉”，還是今年兩會明確的“安居宜居”目標(biāo)，對于國內(nèi)住房發(fā)展來說，最重要的指導(dǎo)方向就是：保障合理的住房需求，堅決打擊炒房需求。這也是立足于基礎(chǔ)國情和房地產(chǎn)政策實踐教訓(xùn)，對房地產(chǎn)市場長期發(fā)展方向的科學(xué)再定位。對于部分專家提到的買不起時多買兩套，先不論是否可行，但從行為角度就有炒房嫌疑，絕不可取。
“加杠桿、多買房邏輯，或許在前十年被證明有效，并且也助力炒者房更多獲利，但這并不代表樓市發(fā)展的下一個十年還會延續(xù)這個邏輯。我們可以看到，十年來房價上漲與寬松貨幣政策下的流動性過剩都有著明顯的正相關(guān)性，防控房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的重要手段之一就是強(qiáng)化金融監(jiān)管，并以防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險為底線。因此可以預(yù)見，對于加杠桿嚴(yán)厲打擊也絕不是短期行為，而是會長期堅持的方向。”張波的看法是，樓市未來十年，幾項基本面的變化決定了住房的投資屬性將會逐步弱化：其一是政策面變化，“房住不炒”不是短期方向，而會長期決定樓市的政策指向；其二是資金成本限制，不但房企受到直接影響，投資者也將面臨更為嚴(yán)苛的限制，甚至資金成本的提升追趕不上房價上漲的腳步；其三是市場供求因素變化，保障性住房和租賃房源（尤其是長期租賃房源）的大量增加，將極大分流購房人群。
因此，住房投資屬性弱化將是個較為明確的趨勢，投資者或許還將從樓市中獲利，但期待暴利已然不現(xiàn)實。
對于加杠桿買房這一議題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興發(fā)出了一項警告。他表示，“美國2008年的危機(jī)怎么來的，實際上就是給買不起房的人加很大杠桿造成的。你想著加杠桿賺大利，實際上就違反了‘房子用來住的，不是用來炒的’。如果這個房子你是買來住，加點(diǎn)杠桿沒有問題；如果房子是炒，你加了杠桿，但最后樓市波動了，那你就會傾家蕩產(chǎn)，這個風(fēng)險是很大的。杠桿是雙刃劍，對購房者是這樣，對金融市場也一樣。另外，即便你有愿望加杠桿，但政府不一定會讓你用杠桿。有一個數(shù)據(jù)非常說明問題，美國居民的杠桿率從20%提升到50%，用了整整80年，中國用了多長時間？用了12年?！背鸨Ｅd表示，現(xiàn)代金融發(fā)展使得很多人覺得買房子賺錢太容易了，然后大家紛紛加杠桿，這使得居民負(fù)債率大幅度上升。“美國2008年的歷史教訓(xùn)還非常深，會造成整個金融的不穩(wěn)定，金融不穩(wěn)定就是杠桿率決定的。”
事實上，2018年居民去杠桿已經(jīng)成為監(jiān)管重點(diǎn)。未來將加強(qiáng)引導(dǎo)，防止居民債務(wù)過快增長、向房地產(chǎn)領(lǐng)域過度集中。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超在其公眾號上表示，如果下決心管住影子銀行發(fā)展，讓各項貸款回歸到銀行表內(nèi)，而由于銀行的表內(nèi)貸款受到資本充足率、政策監(jiān)管等多項約束，那么相當(dāng)于掐住了資金過度流向房地產(chǎn)企業(yè)的渠道，那么地價比房價貴、地價推著房價走的現(xiàn)象就難以再現(xiàn)。如果真的能放開銀行表內(nèi)存款利率上浮，那么居民儲蓄的實際利率就能由負(fù)轉(zhuǎn)正，居民存錢的意愿就會大幅上升，那么居民貸款買房投機(jī)的意愿也會大幅下降，房地產(chǎn)泡沫將會得到極大的抑制。
香港瑞安集團(tuán)主席羅康瑞感也提醒，“我們國家很特殊的現(xiàn)象，是大家都相信買房子一定賺錢。所以很多房子投資之后都不租出去，是空的。這是需要想辦法調(diào)整的。”
