低迷的房地產(chǎn)，為啥任志強(qiáng)卻認(rèn)為正是抄底時？句句干貨！
昨天下午，任志強(qiáng)在一個房地產(chǎn)高峰論壇上，做了最新的發(fā)言。發(fā)言觀點，在對任志強(qiáng)先生頂禮膜拜的小編看來句句在理，但也有很多人表示不喜歡。
聊宅小編摘取了會議中的部分發(fā)言，大家就以“不求借鑒，但求欣賞”的態(tài)度來看這篇文章吧。
1、城鎮(zhèn)化紅利期還很長很長
從人類過去發(fā)展的歷史上來看，重要的GDP是在于1800年以后產(chǎn)生的，十八世紀(jì)以前我們用了3萬年時間，大概只產(chǎn)生了全世界5%的GDP，而后來的95%的GDP，這是累積計算的，都是因為十八世紀(jì)以后產(chǎn)生的。
原因是什么？原因是城市化，大規(guī)模的城市化集中在十八世紀(jì)后，因為十七世紀(jì)末才有了私有產(chǎn)權(quán)制度的保護(hù)。在十二世紀(jì)的時候英國就有一個大憲章，但是皇帝老毀約，到十七世紀(jì)末的時候，皇帝終于不能毀約了，所以全世界都開始確立私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)制，城市就發(fā)展起來了。
尤其是十八世紀(jì)以后的工業(yè)化，導(dǎo)致城市化加劇，第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)越來越不行了，這個發(fā)展過程是加速。所以從1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。
我們可以看到城市化需求在全球的發(fā)展過程。2007年的時候，城市人口已經(jīng)超過了農(nóng)村，到2016年的時候城市已經(jīng)40.27億人，農(nóng)村34.15億人，農(nóng)村人口越來越少。中國到現(xiàn)在14億人里頭，8億人在城市生活，但只有5億多是城市戶籍，40%是城市戶籍，剩余的人都是農(nóng)村戶籍。
所以雖然有一部分農(nóng)民住在城市里頭，但是他孩子不能上學(xué)，不能領(lǐng)退休金，不能買房子等等。所以中國的城市化，還早得很。對于美國來說，根本不缺土地，農(nóng)村面積很大，但是他們的城市化發(fā)展速度一點不低于中國，發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國。所以中國到目前，農(nóng)村的人口比例是大于城市人口比例的。
從全球看，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)還是非發(fā)達(dá)地區(qū)，城市化的速度都在加速，為什么？因為第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值太低了，中國有27%，接近30%的勞動力，農(nóng)村勞動力，只生產(chǎn)7%的GDP，而70%多左右的勞動力生產(chǎn)93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比農(nóng)村人高了很多很多，錢多，收入高，所以人都往城里跑。
去年我們中國的服務(wù)業(yè)已經(jīng)超過了GDP的50%，換句話說，如果服務(wù)業(yè)越來越多的時候，一定要靠城市才能解決問題，靠農(nóng)村是解決不了服務(wù)業(yè)的問題的，靠農(nóng)村就是老婆和孩子給你倒水洗腳，能有人給你捏腳嗎？
所以城里城外，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)，我們都可以看到，未來發(fā)展的趨勢，第一產(chǎn)業(yè)的人口一定是越來越少，必須到城市才能富起來。中國要想達(dá)到基本現(xiàn)代化和現(xiàn)代化小康，你得滿足70%的城市化率，我們還早著呢。
2、重點城市人口流入加快
在城市發(fā)展的過程中，重點城市的城市化率，增長速度是非?？斓?。人口增長，在2016年以前不是說一線城市都是最高增長，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長的比例速度也是非常非?？斓?，廈門達(dá)到了7.5年均，年均7.5，這不得了。
去年發(fā)生一個變化，為了吸引優(yōu)秀人才，西安將近60萬人，武漢37萬人，長沙20多萬人，合肥也是十幾萬人。就是有些地區(qū)，鄭州好像也是30多萬，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非?？?，一年你要增加30萬人，你給他多少補(bǔ)貼，他也得有房子，沒房子總不行吧？所以這個城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。
如果全球都這樣，中國要想跟上世界的步伐，你還想成為強(qiáng)國，你還要美好生活，不讓農(nóng)民進(jìn)城就美好生活了？不讓農(nóng)民進(jìn)城，這不是沒解決嗎？
3、還要用20年完成70%城鎮(zhèn)化
我們的現(xiàn)有城市里頭，現(xiàn)在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮(zhèn)化率計算的話，我們最少得有400多億。大現(xiàn)有情況下，好像增長1倍的住房增長量。我們每年住宅多少呢？去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。
即使是這樣算的話，我們還得用20多年的時間才能滿足70%的城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按著的方法，這個速度可能就很難達(dá)到。
原來的住建部副部長在博鰲論壇上曾經(jīng)說，我們現(xiàn)在的戶均已經(jīng)達(dá)到了1.1套房，他覺得我們基本上滿足了。他就沒想想那個房子有多破，我們說的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話最少一年有20億，我們現(xiàn)在一年就10億。
換句話說，就是房地產(chǎn)長遠(yuǎn)的發(fā)展你是改變不了的，美國200多年呢，紐約現(xiàn)在房地產(chǎn)市場仍然是大頭。你不是說房地產(chǎn)市場，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄沒了，弄沒了中國經(jīng)濟(jì)就沒了，這個是無法改變的一種情況。
但是他忘了一條，我們孩子的戶口在父母的戶口上，但是那個孩子已經(jīng)單獨(dú)住了一套房子，我兒子前兩天偷偷結(jié)婚了，既沒告訴男方的家里，也沒告訴女方的家里，然后兩個人偷偷在外頭租了一套房子住。這種事兒我說是只有我們家出現(xiàn)嗎？不是，突然發(fā)現(xiàn)他們公司十幾個人都是這樣。
年輕人不愿意告訴你，他自己愿意過小日子，干嗎非得告訴你？我又不需要你的婚禮，人家過的挺好的。我覺得你們在座的可能也會遇到這種情況。獨(dú)居家庭的速度，我們現(xiàn)在750萬戶，今后估計得有2500戶，這個發(fā)展速度可能是非?？斓?，可能用五六年時間就得這樣。
因為雖然我們的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人說，我可以從父母那兒繼承一套房子，從老婆家里還可以繼承一套房子，我一個人可以分三到四套房子。
胡扯，因為老人不死。我們的平均年齡估計從60多歲，70多歲，現(xiàn)在漲到80多歲了，過兩年就是90多歲。你想想，30歲生孩子，你要想繼承老人90歲的房子，你得活到60歲才能繼承，那你30歲結(jié)婚的時候，到60歲之間這30年你老住別人的房子？那不是胡扯嗎？
所以很多專家都在那兒瞎說，就忘了老人不死。為什么我們退休養(yǎng)老金老不夠用？我們原來計算的時候，是按照你70歲以前就死了計算的，結(jié)果人不死了，這個錢不夠花的。這很是個問題。他們沒想到，我們的美好生活讓老人不死了，老人不死就變成一個結(jié)果呢？
原來一套房子能解決問題，現(xiàn)在得兩套、三套房子才能解決問題。你要熬到老人90歲死，下次他活到120的時候你怎么辦？更麻煩了。我們的最新科技告訴大家，2038年新科技就可以保證這些人，未來就告訴你人可以活到120歲，高科技，沒法弄了。
以上就是老先生的關(guān)于城鎮(zhèn)化部分的演講，內(nèi)文資料來源 貓叔有點宅 ，歡迎留言發(fā)表你的觀點。
