這個(gè)西部城市又現(xiàn)一房難求？背后真相很殘酷
有媒體報(bào)道搶人大戰(zhàn)后熱點(diǎn)城市的樓市景象，比較典型的是西安。僅僅過了一個(gè)春節(jié)，西安樓市就迅速進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，在市場(chǎng)最為集中的曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，都是“一房難求”的奇怪景象。
要知道，從2016年末推出“限購(gòu)令”至今，西安共出臺(tái)了5輪樓市調(diào)控政策，對(duì)需求端的限制不可謂不嚴(yán)厲；且西安樓市在2017年實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，需求已大量釋放。
這兩天杠桿游戲的微信群里討論最火熱的就是西安，對(duì)于這座濃墨重彩的千年古都。自2017年3月推出“史上最寬松”的落戶政策以來，西安共吸引了超過55萬(wàn)人落戶。其中，僅今年以來落戶的人數(shù)就超過30萬(wàn)人，規(guī)模超過任何一個(gè)國(guó)內(nèi)城市。
而且就在今年初，國(guó)家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》。西安正式成為被提名的第九座國(guó)家中心城市！
之前的8座根據(jù)教育部聯(lián)合上海交通大學(xué)城市科學(xué)研究院發(fā)布的《2017國(guó)家中心城市發(fā)展報(bào)告》的評(píng)估，排名分別為：北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都和鄭州。
其中《規(guī)劃》對(duì)西安的全國(guó)性職能是這么定位的：打造全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，輻射帶動(dòng)西北及周邊地區(qū)發(fā)展。
強(qiáng)化面向西北地區(qū)的綜合服務(wù)和對(duì)外交往門戶功能，提升維護(hù)西北繁榮穩(wěn)定的戰(zhàn)略功能，打造西部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心、對(duì)外交往中心、絲路科創(chuàng)中心、絲路文化高地、內(nèi)陸開放高地、國(guó)家綜合交通樞紐。
以西安為首的關(guān)中平原城市群作為絲綢之路的起點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。無(wú)論是交通連接還是區(qū)位發(fā)展，就對(duì)東西部有著承接的作用。
作為西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，被提名之后，未來的西安責(zé)任更大了。
不過在提名國(guó)家中心城市和人口爭(zhēng)奪背后，西安的樓市更是開始風(fēng)起云涌，前面也提到，一房難求似乎不是個(gè)例。杠桿游戲想到我一個(gè)從國(guó)外回來的朋友，近期想買房的故事。
他經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，在某知名、體量很大的城市，屬于剛需買房，被樓盤告知排隊(duì)搖號(hào)。他自己倒是不認(rèn)識(shí)開發(fā)商什么人，但要找關(guān)系他也有，不過沒這么做。他想檢驗(yàn)“公平”和市場(chǎng)秩序。
接著我朋友的故事說，結(jié)果自然是他輸了。
等到開盤，他沒有買上，搖號(hào)他發(fā)現(xiàn)有假，有人打招呼、有人托關(guān)系，還有人首付比例很高……反正一些人優(yōu)先了。
據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年西安市住宅成交量為1573.95萬(wàn)平方米，連續(xù)三年保持1500萬(wàn)平方米以上。但這三年的供應(yīng)規(guī)模均小于同期的成交規(guī)模。其中，2017年的供應(yīng)規(guī)模為1331.84萬(wàn)平方米，缺口約在15%，2016年的缺口則超過60%。這意味著什么？
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年西安住宅成交均價(jià)為9603元/平方米，同比上漲28%。在較為熱門的曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，個(gè)別項(xiàng)目漲幅超過了50%。相比成都、鄭州等中西部省會(huì)城市，西安的房?jī)r(jià)水平仍被認(rèn)為“低估”。
有媒體報(bào)道，從2016年末推出“限購(gòu)令”至今，西安共出臺(tái)了5輪樓市調(diào)控政策，對(duì)需求端的限制不可謂不嚴(yán)厲。
但一個(gè)一個(gè)真需要房子的人，去老老實(shí)實(shí)排隊(duì)，卻被其他未必是剛需的人買走了。
朋友是這么和我說的，“那些人很多真不是剛需”——杠桿游戲無(wú)法判斷他這話的真假，但有過我國(guó)生活經(jīng)驗(yàn)的人，應(yīng)該理解。
說實(shí)話，這個(gè)世界真的很殘酷。有錢人的套利、生錢方式，真的讓人羨慕嫉妒恨，所以全民都想炒房，起碼不想被人割韭菜。但關(guān)系屬于少數(shù)人。
其實(shí)很多城市也在開始搖號(hào)買房，優(yōu)先保證剛需。作為一名對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)抱有信心的人，我覺得，搖號(hào)真的是一種無(wú)奈。任何東西，一旦稀缺了，搖號(hào)更容易意味著買到就是賺到，對(duì)大眾心理的影響是明顯的。
所以，如果不是逼不得已，不能這么做。如果一定要這么做，那就該更徹底。
首先，如果登記買房的人超過銷售套數(shù)，就必須搖號(hào)。而參與搖號(hào)的，只能是真的剛需、首套房購(gòu)房者，如果你愛離婚炒房，那隨意，因?yàn)槟阏骐x婚了，財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)自己承擔(dān)。
其次，既然說住房不炒，那么要確保剛需資格真?zhèn)?，不僅要建立完善的住房查詢登記系統(tǒng)，還要允許參與搖號(hào)的人可以去查詢，媒體可以監(jiān)督。
再次，新房購(gòu)買后的限售周期，起碼應(yīng)該拿證后2、3年，不是交房后2、3年，而是拿證算起。如果你確實(shí)要提前賣，抱歉，可以征收高額交易稅，譬如3年期存款利率外的收益全部歸公。
最后，應(yīng)該給開發(fā)商自主定價(jià)權(quán)，套利也就沒了。地方政府不能為了應(yīng)付中央的調(diào)控價(jià)格波動(dòng)要求，而限價(jià)、不發(fā)預(yù)售證。達(dá)到條件，不發(fā)預(yù)售證、不開盤，地方政府直接承擔(dān)責(zé)任。
除了上述建議，還可以制定更多、更嚴(yán)厲、更周密的補(bǔ)充辦法。這樣之后，不必?fù)?dān)心開發(fā)商不積極開發(fā)和捂盤，因?yàn)槟懔糁呀?jīng)沒意義，不賣只會(huì)導(dǎo)致你資金成本更高。
當(dāng)然，即便如此，也不解決根本問題。根本上，貨幣得收緊，這是最關(guān)鍵。然后，地方政府土地出讓得有嚴(yán)格規(guī)范。譬如，上提經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)權(quán)，根據(jù)常住人口增量，匹配相應(yīng)的土地指標(biāo)。
不完成供地計(jì)劃，不達(dá)到開盤數(shù)據(jù)，地方政府要承擔(dān)責(zé)任……
但問題是，杠桿游戲覺得這一切很難，調(diào)控留了太多后門，所以今天所謂的搖號(hào)，價(jià)值就必然要打折扣。甚至在人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)、城市預(yù)期、開發(fā)商等制造的搶房氣氛中，讓搶購(gòu)和房荒成風(fēng)。
