真相：2017年的房價漲幅可能被低估！
很多人都以為匯率離我們很遠(yuǎn)，可實際上只要你稍稍懂點經(jīng)濟(jì)學(xué)，它與我們的房價有著密切的關(guān)系！
舉個例子：假如市場上只有一套100平的房子，以及200萬人民幣的現(xiàn)金，那么出于市場總貨幣與總商品等價的關(guān)系，則出現(xiàn)如下關(guān)系：
房價：200萬人民幣＝一套100平的房子
匯率：200萬人民幣＝40萬美元
如果貨幣當(dāng)局多印了200萬人民幣，那么
房價：400萬人民幣＝一套100平的房子
匯率：400萬人民幣＝40萬美元
人民幣兌美元匯率由原來的1：5變?yōu)楹髞淼?：10，其結(jié)果就是在貨幣超發(fā)的情況下，房價上漲了，而人民幣匯率卻貶值。
可是只要你細(xì)心觀察發(fā)現(xiàn)，無論人民幣匯率如何變化，只要美元數(shù)量固定不變，那么在美元計價下的中國房價保持不變（依然是40萬美元）。
前：200萬人民幣＝一套100平的房子＝40萬美元
后：400萬人民幣＝一套100平的房子＝40萬美元
所以衡量一套房子升值與否不光要看人民幣計價，而且還要看美元計價。為什么？比如整個市場只有200萬人民幣，再多印200萬人民幣，在商品數(shù)量（含房價）沒變的情況下，400萬人民幣＝一套100平的房子，不是房子價值上升了，而是錢的價值下降了。
去年中國廣義貨幣增速M2是8.2%，而GDP增速是6.9%，央行印鈔總量在下降，然而仍然超過GDP增速的1.3%，同期中國的房價整體仍然顯現(xiàn)為上漲，比如2017年初深圳的二手房均價是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，而同期人民幣兌美元匯率也升值了6.29%，這就非常有意思了，貨幣超發(fā)，物價（房價）上漲，對應(yīng)的不是人民幣貶值嗎？
其實上面例子當(dāng)中的匯率與房價之間的關(guān)系是依托于購買力平價計算的，而實際過程中房價的變動并非完全反映到匯率，比如：
1、美元的數(shù)量并非保持固定不變，美國經(jīng)濟(jì)預(yù)期、政局變動、風(fēng)險因素等也會對美元走勢帶來干擾。
2、利率、資產(chǎn)價格等對匯率的真實反映還需要建立在資金能夠自由流通的情況下，而實際情況是中國存在匯率管制。
3、我國國內(nèi)的市場利率原本就比美國市場利率要高，比如中國10年期國債收益率是3.76%，美國是2.82 %，為的是保持利差優(yōu)勢，防止資金外流，人民幣貶值。
所以現(xiàn)在我們就明白了，目前的人民幣兌美元匯率反映的不是貨幣關(guān)系、房價關(guān)系，同時也反映著美國國內(nèi)政治、中國利率管制關(guān)系。
深圳的二手房均價是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，全年房價上漲大約是10%左右，如再加上當(dāng)期人民幣升值6.29%，那么對應(yīng)的以美元計價的中國房價漲幅將會達(dá)到16.29%。
怎么計算的呢？
2017年初人民幣對美元匯率是1：6.94，年底是1：6.50。年初48000元/㎡的房子均價換算成美元可得6916.42美元/㎡，年底53000元/㎡的房子均價換算成美元可得8153.84美元/㎡，通過計算可得2017年美元計價下深圳房價上漲了17%左右，與上面的數(shù)據(jù)很接近。
這樣的情況并不罕見，2005年匯改至今，人民幣始終處于上漲通道，樓市也同步上漲，唯獨2016年是例外，那一年，房價上漲而人民幣貶值，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上這樣的走勢是合乎經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的，可為何之前不是這樣呢？這個答案可能要拋給大家了。
