房地產(chǎn)商抱怨地價(jià)太高？還不是你拍出來(lái)的.
剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應(yīng)該說(shuō)是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果買(mǎi)了房子，自己不住，但是租給別人住，最終這個(gè)房子還是用來(lái)住的，還不是用來(lái)炒的。這個(gè)也可以歸入正常的住房需求，因?yàn)榭偸怯腥嗽谧夥孔印?
用經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理分析房?jī)r(jià)
房?jī)r(jià)高肯定跟貨幣有點(diǎn)關(guān)系，因?yàn)樨泿攀且话愕葍r(jià)物，我們所有的東西都是用貨幣來(lái)計(jì)價(jià)的。我要問(wèn)的是一般等價(jià)物為什么這次就到房地產(chǎn)市場(chǎng)了？它怎么沒(méi)到股市去？怎么沒(méi)到豬肉上去？沒(méi)到那些消費(fèi)品上去？為什么到房地產(chǎn)上來(lái)了，為什么只到大城市來(lái)了？為什么沒(méi)到那些三四線的小城市去？因此，這個(gè)解釋似是而非，房?jī)r(jià)跟貨幣肯定有關(guān)系，但是解釋不了現(xiàn)在房?jī)r(jià)這種狀況。而且，從貨幣本身來(lái)看，至少這兩年我們的貨幣增量處在比較低的階段，為什么現(xiàn)在這么多的房?jī)r(jià)漲了，而且只是大城市漲了？
然后說(shuō)地價(jià)，房地產(chǎn)商抱怨地價(jià)太高了，所以房?jī)r(jià)就高。但是我要問(wèn)的問(wèn)題是，第一，那個(gè)地價(jià)不是你舉牌拍出來(lái)的嗎？政府說(shuō)的價(jià)格高，你也可以讓它流拍啊。你為什么最后你當(dāng)?shù)赝趿?，你拍出?lái)了，拍出來(lái)了是因?yàn)槟阆嘈盼磥?lái)這個(gè)房?jī)r(jià)還會(huì)比現(xiàn)在更高，你才敢用更高的地價(jià)去拍那塊地。所以問(wèn)題不在于是不是那個(gè)地價(jià)漲了，是在于為什么你能期望房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲。
第二，我要問(wèn)的問(wèn)題是假如政府現(xiàn)在給你一塊便宜地，等你建完房子，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)漲了，你會(huì)按現(xiàn)在便宜的房?jī)r(jià)賣(mài)嗎？所以到最終你還是會(huì)按市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)賣(mài)這個(gè)房子，你不要抱怨這個(gè)地價(jià)高，你要想想你的預(yù)期房?jī)r(jià)為什么這么高。
網(wǎng)上有人曾經(jīng)說(shuō)過(guò)中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題經(jīng)濟(jì)學(xué)家都解釋不了。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)者，今天我來(lái)做點(diǎn)分析。其實(shí)用經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)解釋這個(gè)問(wèn)題也并不需簡(jiǎn)要什么復(fù)雜的理論，最基本的理論大家都明白，就是供求關(guān)系。價(jià)格就是供求關(guān)系決定的，供求關(guān)系變化了，價(jià)格就會(huì)變化。價(jià)格暴漲一定是供不應(yīng)求，價(jià)格跌一定是供大于求，這是最基本的原理。
所以，我們就得先分析需求，再分析供給，看看為什么這兩者之間出現(xiàn)了失衡。
房?jī)r(jià)的漲跌是供求關(guān)系的反映
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2016年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售額11萬(wàn)7627億元，比上一年增長(zhǎng)34.8%。2017年，商品房銷(xiāo)售額突破13萬(wàn)億，達(dá)到13萬(wàn)3701億元，創(chuàng)下歷史新高。購(gòu)房需求之旺盛可見(jiàn)一斑。
說(shuō)到現(xiàn)在城市里的需求，通常說(shuō)的是剛需，所謂剛需是指家庭擴(kuò)大，孩子要結(jié)婚了，多一個(gè)人口了。剛需其實(shí)現(xiàn)在并不大，我們?nèi)丝谠鲩L(zhǎng)并不是很快，一種需求就是叫做改善性需求，大家現(xiàn)在收入提高了，改善性需求就越來(lái)越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。
還有一種非常重要的需求就是遷移性需求。農(nóng)村的小伙子現(xiàn)在要結(jié)婚，得縣城里有套房子吧，縣城里的人想到地級(jí)市買(mǎi)個(gè)房子，地級(jí)市的人想到省會(huì)買(mǎi)個(gè)房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特別是我們的畢業(yè)生們，在座的大家想一想，如果你是外地來(lái)的，你想想你為什么到了北京？
遷移是有規(guī)律的，越大城市遷入的人越多，越小城市遷入的人越少，所以，多數(shù)小城市是人口流出的。人要遷移，首先第一點(diǎn)就要看工作在什么地方，看一個(gè)地方是不是能提供更多的就業(yè)，能夠提供收入更高的就業(yè)，而大城市的好處就是因?yàn)樗峁┝吮容^完備的基礎(chǔ)設(shè)施，它提供了更好的物流、提供了更好的人才網(wǎng)絡(luò)，那么它可以有更多的企業(yè)來(lái)這兒發(fā)展，有收入更高的就業(yè)機(jī)會(huì)創(chuàng)造出來(lái)，然后來(lái)的人就多了。
當(dāng)人一聚集的時(shí)候，又產(chǎn)生了新的就業(yè)機(jī)會(huì)，什么就業(yè)機(jī)會(huì)？服務(wù)業(yè)發(fā)展了。你人多了，服務(wù)業(yè)才能發(fā)展。比如說(shuō)餐館，你到偏遠(yuǎn)農(nóng)村去，不會(huì)有幾個(gè)人出來(lái)吃，而人越多，餐館越便宜，大家就越到外面吃，這個(gè)服務(wù)就越發(fā)展。而人的聚集又提供了新的機(jī)會(huì)，什么機(jī)會(huì)？第一，連找對(duì)象的人都多了。而且，人的聚集在經(jīng)濟(jì)學(xué)上還產(chǎn)生了一種東西，叫做撞擊效應(yīng)，就是知識(shí)會(huì)因?yàn)槿酥g的互相碰撞產(chǎn)生出新知識(shí)，各種新的想法、創(chuàng)意，各種不同的愛(ài)好、口味都能得到滿足，因?yàn)橛泻艽蟮娜巳骸Ｋ哉f(shuō)人類社會(huì)至少在城市化最初階段，多數(shù)人涌向了大城市。大城市現(xiàn)在房?jī)r(jià)高，一個(gè)重要的原因是它的住房需求更大，人正在向大城市遷移。
這個(gè)時(shí)候大家就會(huì)問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，小城市怎么辦？特別是很多人到歐洲，經(jīng)常會(huì)看到歐洲一些小城市發(fā)展得很好，又干凈、又平和、又美好。其中一個(gè)重要的原因是歐洲是在很長(zhǎng)的時(shí)間里，100到150年的時(shí)間里完成了工業(yè)化的進(jìn)程，它在那種情況下出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象，村里面的年輕人還沒(méi)走光退休的老人就回來(lái)了，他們有了現(xiàn)代城市的生活經(jīng)歷，他們有了比較高的收入，他們帶著帶著一生的積蓄，帶著現(xiàn)代城市的生活經(jīng)驗(yàn)，還帶著社保去修現(xiàn)代化老宅，然后把現(xiàn)代化的生活甚至社保這種機(jī)制帶回了小城鎮(zhèn)，所以說(shuō)我們現(xiàn)在很多小城鎮(zhèn)，你別著急，我們一代有錢(qián)的退休人員剛剛開(kāi)始退休，現(xiàn)在的任務(wù)是保護(hù)好生態(tài)、保護(hù)好文化、保護(hù)好老宅，我們還有人口回流的一天。
剛才所說(shuō)的三種需求，剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應(yīng)該說(shuō)是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我們說(shuō)房子是用來(lái)居住的，不是用來(lái)炒的，這是一種合理的居住性的需求。
如果說(shuō)需求，還有兩種，就是投資性需求。一種投資性需求也可以歸結(jié)為住宅性需求。我如果買(mǎi)了房子，我自己不住，但是我租給別人住，最終這個(gè)房子還是用來(lái)住的，還不是用來(lái)炒的。這個(gè)也可以歸入正常的住房需求，因?yàn)榭偸怯腥嗽谧夥孔印?
最后一種是我們現(xiàn)在說(shuō)的炒房需求，他買(mǎi)了房也不租，就黑在那里，就等著房?jī)r(jià)升值。那么這種投資需求怎么來(lái)的？是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得比較快，買(mǎi)了那個(gè)房子，他可能還要還貸款，至少有一個(gè)利息損失，然后他都不管，都不去租來(lái)彌補(bǔ)這個(gè)損失，就等著升值。這個(gè)升值要足夠大、足夠快，才能彌補(bǔ)他所買(mǎi)房子的成本，但前提是我們前面那幾種需求的供給沒(méi)跟上，導(dǎo)致供求失衡，價(jià)格上漲特別快，就產(chǎn)生了后面這種需求。
我們剛才說(shuō)的那些需求，除了后面說(shuō)的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，都是我們現(xiàn)在所說(shuō)的追求幸福生活的一種需要吧。所以在這個(gè)問(wèn)題上，當(dāng)我們思考房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，你首先要想供給側(cè)，想怎么增加供給，而不是想怎么抑制需求。
年輕人應(yīng)該買(mǎi)房還是租房？
比如你的工作還不是很穩(wěn)定，可能在變化當(dāng)中，就不如租一個(gè)面積小一點(diǎn)而租金又比較便宜的房子住。但是，如果你的情況不是這樣，比如你要結(jié)婚，你們夫妻兩個(gè)上面的六個(gè)錢(qián)包都起作用的話，你的父母一個(gè)錢(qián)包，你的爺爺奶奶一個(gè)錢(qián)包，你的姥姥姥爺一個(gè)錢(qián)包，你的愛(ài)人的爺爺奶奶、姥姥姥爺和父母，在六個(gè)錢(qián)包都一塊的時(shí)候能夠給你付首付，那我說(shuō)你還是買(mǎi)房好。
你買(mǎi)房就等于你每月也交一筆錢(qián)，但是交20年這個(gè)房子歸你了。當(dāng)年討論為什么要搞房改，為什么要搞按揭？就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)中國(guó)的那種情況是什么，我攢了一輩子的錢(qián)，最后快死了才能買(mǎi)個(gè)房子，我為什么不先按揭，先借款，我住一輩子房子，最后這個(gè)房子歸我了？當(dāng)然，你沒(méi)有錢(qián)做不到這個(gè)事情，但是如果有那個(gè)條件的話還是要利用好這個(gè)機(jī)制。
