部分“限競房”擬轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房
昨日，北京市住建委對《關(guān)于加強(qiáng)限房價項目銷售管理的通知》正式公開征求意見。根據(jù)征求意見稿，如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%時，該限房價項目將由開放商直接作為商品房自行銷售；比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。
【焦點(diǎn)1】
不是所有房源都要搖號
什么是“限競房”？去年北京“9·30”樓市調(diào)控新政中，北京推出“限房價競地價”的土地出讓方式。隨后，北京在土地出讓中，大量使用這種出讓方式。也就是說，一個商品住宅地塊在入市時，就已經(jīng)明確限定了房子未來的銷售價格。
近期，不少限房價項目即將入市，究竟如何銷售，市場一直在等待相關(guān)政策落地。昨日，《關(guān)于加強(qiáng)限房價項目銷售管理的通知》正式公開征求意見。
其中擬規(guī)定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。
也就是說，分為兩種情況。第一種如果限房價項目的比值高于85%，由開發(fā)商面向具備北京購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房。這類住房的銷售環(huán)節(jié)和當(dāng)前市場上的商品房銷售規(guī)則相同，不存在之前傳言的搖號一說。不過按照限房價項目之前規(guī)定的政策，要拿到限房價項目或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。
第二種情況即限房價項目的比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。
收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備北京共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。這也意味著，這部分房源將搖號。
【焦點(diǎn)2】
項目所在區(qū)戶籍等優(yōu)先配售
在上述兩種情況中，作為商品房銷售的，和目前市場上其他商品房銷售一樣。
收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備北京共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。共有產(chǎn)權(quán)住房申請有相關(guān)限時條件，包括單身家庭，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲等。
此次新政規(guī)定，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的北京其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售，這也體現(xiàn)了職住平衡的要求。
其次，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備北京購房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備北京購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。
《通知》還明確了限房價項目收購的具體操作，規(guī)定在限房價項目辦理施工許可后，即可對該項目可售住房的市場價格進(jìn)行評估；其次，市保障房中心收購限房價項目時應(yīng)在限期內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位付清全部收購款；另外，確定收購與否的銷售限價與評估價比值，在實(shí)施過程中可根據(jù)市場變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。
【焦點(diǎn)3】
85%比值經(jīng)綜合考量測算
此次新政規(guī)定的兩種銷售模式中，以85%為價差門檻。這個比值是如何確定的？是否合理？
北京房協(xié)副會長、秘書長陳志認(rèn)為，這個比例的掌握是適度的、合理的。如果設(shè)定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來的共有產(chǎn)權(quán)住房的價格相對直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價格還是較高。
他表示，總的來看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經(jīng)初步測算80%左右的項目應(yīng)該不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對這類項目總體影響不大。而且，設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過程中，還有隨著房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況變化等進(jìn)行動態(tài)調(diào)整的機(jī)制，而不是機(jī)械地固定在某個比例，體現(xiàn)了管理方既兼顧當(dāng)下又著眼長遠(yuǎn)，既兼顧各方利益又突出剛需導(dǎo)向的考慮。
■釋疑
為何只能購買房屋部分產(chǎn)權(quán)？
新政起到“雙防雙?！弊饔茫嬲貧w“房住不炒”的目的
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，其實(shí)新政起到了“雙防雙保”的作用。
“雙防”既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利；“雙?！眲t既保障了房子是用來住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機(jī)購房人的擠壓。
限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投資投機(jī)客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。
他說，目前看，即便像有些城市那樣采用公開搖號的方式，但巨大的獲利空間還是會吸引大量的購房人參與搖號，其中很多購房人都是本著“買到即賺到”，而非真正需要房子住的動機(jī)參與的，導(dǎo)致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。
如果由政府收購過來作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號銷售，并且購房后再賣二手房也只能面向符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭轉(zhuǎn)讓，大大壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者也就沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。不然，部分銷售限價與評估價相比價差較大的限房價項目，銷售時就會產(chǎn)生將利益簡單地一次性地轉(zhuǎn)移給新房購房人的問題。
限價房對抑制房價有無效果？
去年12月全市二手住房成交均價比最高的3月下降13%，發(fā)揮積極作用
為什么部分限房價項目上市時銷售限價與同地段房屋市場價會產(chǎn)生較大差價？陳志表示，首先，政府推出這個土地出讓方式，是為了控制土地出讓價格、防止出現(xiàn)“地王”，所以有必要適當(dāng)壓低住房銷售限價；其次，為引導(dǎo)項目周邊的在售新房項目及二手房房主理性定價，扼制房價上漲，也需要在一定程度上控制銷售限價，特別是一些在土地出讓時周邊沒有在售新房，銷售限價主要是參考了周邊二手住房當(dāng)時的成交均價。從北京房地產(chǎn)市場運(yùn)行的實(shí)際情況看，2017年12月全市二手住房成交均價比最高的3月下降13%，充分表明了限房價項目銷售限價對引導(dǎo)住房價格趨于理性確實(shí)發(fā)揮了積極的作用。
但另一方面，在個別核心區(qū)域，或因市場環(huán)境變化產(chǎn)生的新的熱點(diǎn)區(qū)域，部分限房價項目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價差。
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛認(rèn)為，《通知》規(guī)定的收購轉(zhuǎn)化是非常審慎的。市保障房中心只對銷售限價與評估價之比(銷售限價/評估價)不高于設(shè)定比例(暫定85%)的限房價項目進(jìn)行收購轉(zhuǎn)化，也就是說，這種轉(zhuǎn)化只針對價差比不低于15%的一些“熱點(diǎn)”項目，限房價項目因提前限定售價而產(chǎn)生的政策紅利利用共有產(chǎn)權(quán)和封閉式管理的模式，在新房購房人及二手房購房人中持續(xù)地傳遞下去，是政府真正落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的具體體現(xiàn)和落地安排。
