共有產(chǎn)權(quán)房或擴圍至限價房 限價房新規(guī)影響誰？
北京即將上市的“限房價、控地價”地塊，將迎來新的銷售規(guī)則。
昨天，北京市住建委針對《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》向社會征求意見，提出對于評估價與限定銷售均價價差較大的項目，將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，并向具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭銷售。
限定價與評估價之比小于85%轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房
“限房價、控地價”地塊(簡稱限價房地塊)指的是土地地塊在招拍掛出讓時，不僅嚴控地價，還提前鎖定未來的銷售均價和最高銷售單價。自政策出臺至今，北京市已出讓了62塊限價房地塊，多集中在門頭溝、平谷、房山、大興、順義、亦莊等區(qū)域，其中，首批地塊有可能在年內(nèi)入市。
《征求意見稿》提出，在限房價項目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同市保障房中心對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。當銷售均價與評估價之比高于85%時，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易；而當銷售均價與評估價之比低于85%時，則由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，面對具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭銷售。
收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。
舉例來說，限價房地塊“永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊”當初銷售均價限價為53400元/平方米。假設(shè)評估價為56000元/平方米，兩者之比為95.4%，大于85%，該地塊將作為商品房，但凡具備本市購房資格的家庭均可購買，只是有5年的“禁售期”。假設(shè)評估價為80000元/平方米，兩者比值為66.75%，小于85%，該項目將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。
我愛我家集團市場研究院院長胡景暉表示，“這一政策的實質(zhì)就是將與市場價格相差過大的限價房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，從而避免有人利用限價房價格低于市場價格的套利空間進行投資投機，保障中低收入人群的自住需求?！?
剛需優(yōu)先兼顧改善需求
從《通知》內(nèi)容來看，既堅持了剛需優(yōu)先，又兼顧改善需求。
對于限價房地塊，當初執(zhí)行的是“9070”政策，即70%的房源都是90平方米以下戶型，但其中也會有一小部分面積較大的戶型。
《征求意見稿》特別提出，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。也就是說，對于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購買，不再限定必須名下無房。
“類似政策實際上為后續(xù)共有產(chǎn)權(quán)住房的來源提供了一個渠道，即對于部分限價房來說，未來將有機會轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，這樣能夠滿足各類夾心層的需求，也符合當前北京共有產(chǎn)權(quán)市場領(lǐng)域的改革導(dǎo)向?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，所以后續(xù)此類房源將增加，也利好購房者的選房需求。
涉及限價房總貨值達3000億新規(guī)將影響誰
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，從2016年下半年以來，北京陸續(xù)供應(yīng)限價房用地，到目前為止，總量達440萬平方米，這些地塊加上地下附屬設(shè)施，總的可售面積達600萬平方米，貨值達3000億元。
根據(jù)北京市土地出讓信息，全市涉及限競房的開發(fā)商有56家，項目68個，成交金額2363億元，2018年北京市場約有三分之一新房項目為限競房。
他表示，當前北京已經(jīng)拿地的限房價項目，大約只有五分之一屬于價差較大的項目，可能會轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房，其他大部分還是會作為商品房來銷售。
“無論是對標新房，還是二手房價格，城北五環(huán)內(nèi)，特別是二環(huán)三環(huán)的限價房有可能會達到限售價占評估價的比值低于85%的標準，從而被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房?！彼J為。
嚴躍進表示，按照85%的設(shè)定比例，目前已推出的限房價地塊，80%左右的項目不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對這類項目總體影響不大。
“這種轉(zhuǎn)化只針對價差比不低于15%的一些熱點項目，使得限房價項目因提前限定售價而產(chǎn)生的政策紅利利用共有產(chǎn)權(quán)和封閉式管理的模式，在新房購房人及二手房購房人等持續(xù)地傳遞下去?！彼f。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，通過梯級過濾匹配機制的設(shè)立，將共有產(chǎn)權(quán)模式應(yīng)用拓展到市場供給，使其不再局限于住房保障領(lǐng)域的應(yīng)用，實現(xiàn)了住房保障、住房支持和住房市場的自然銜接，是完善住房供應(yīng)體系的一個創(chuàng)新性探索。
