買拆遷房的暴富指南
同樣是買房，結果大不一樣！雖說目前拆遷的福利，相比之前幾年十幾年大幅降低，以前是一經拆遷，一套變兩套，面積大一倍，還得不少拆遷款……現在呢，是按照相關法律得相應補償，別指望拆遷暴富了。
但即便這樣，能幸運得到政府的賜“拆”字，還是比不“拆”要幸運，畢竟拆遷是穩(wěn)賠不賺的買賣！
話說到此，有些人就要有感慨了：為什么有些人買了房過幾年后，就能趕到拆遷而賺一筆，但有些人買了房甚至一輩子都等不到拆遷呢？
接下來，牛油果結合自己的經歷，給大家分享一些干貨，從不同維度探討拆遷話題。做個假設，假如你有1000萬，而且符合買房資質，買什么房子未來可能幸運拆遷呢？
抱政府規(guī)劃大腿
拆遷概率：☆☆☆☆☆
幸運成分：☆☆☆☆☆
這個比較困難，對幸運成分要求太高。就像北京副中心，保密工作極其嚴格，之前只是謠言，完全無法猜測具體區(qū)域。所以說，能被政府規(guī)劃幸運砸中，是可遇不可求的。
還有目前的北京新機場，大興龐各莊附近，估計也爆發(fā)了一批拆遷戶吧！包括以前的北京南站、望京也是……
不過客觀來說，以新機場這種基礎建設為例，隨著城市規(guī)模的發(fā)展，越來越飽和，拆遷的邊際可能性越來越小，而且選址上越來越有郊區(qū)化趨勢?？杀氖?，郊區(qū)的農村平房，像農村宅基地之類的房子是不允許自由買賣的。
70、80年代老房
拆遷概率：☆☆☆☆
幸運成分：☆
就從拆遷可能性來看，買二手房遠遠高于買新房。一座剛剛蓋起的樓房，怎么也得讓居民住上幾十年，不可能立馬拆遷。
牛油果在網上搜資料時，看到了一個網友的留言，非常雞血，為他點贊：也有一部分人認為房子根本就住不到70年就會拆遷。根據網友思路來看，上世紀70年代、80年代的老房，到目前為止已經住了70年產權中的一半時間了，拆遷幾率遠遠高于90年代末、2000年代之后新建的樓房。
矮挫胖的小樓
拆遷概率：☆☆☆
幸運成分：☆
不要被大高樓的漂亮顏值蠱惑了，就從拆遷可能性來看，小矮樓完勝大高樓。尤其是那種3-5層的矮樓，看上去很土鱉，損了大都市的完美形象，但正因為如此，就很有可能成為拆遷瞄準的對象，其拆遷賠償成本也是預算可控的。
2000年代之后建的高顏值大樓房呢？20多層、30多層，還指望它拆遷？！別做白日夢了，不是牛油果打擊您，像這種新房，一輩子也別指望拆遷。簡單算個經濟賬，上小學的孩子都懂，30層大高樓每層有3家，一棟樓有90戶，這樣的房子要拆遷了，得付給老百姓多少錢？！
鶴立雞群的礙事樓
拆遷概率：☆☆☆☆☆
幸運成分：☆☆☆☆
記得當時通州萬達廣場的選址，非常明智。開發(fā)商用最低的成本，拿下了非常好的地盤。之前那附近一大半是小平房，另外有兩棟5層高的居民樓，附近還有個派出所，以及底商性質的小樓（從現在的角度來看，屬于違建）。
總結而言，萬達廣場拆遷償債成本最高的也就是那兩棟居民樓，而小平房、“違建”、派出所這些都好處理。通過這個案例，說明一定區(qū)域鶴立雞群的礙事樓最容易拆遷。
牛油果再舉個例子。目前國貿東北角附近的一棟礙事樓也拆了。這座樓僅是五層，和國貿平均30、40層，甚至目前在建最高108層的中國尊相比，它確實太low了，而且這樓的旁邊還有一大塊小樹林?？上攵_發(fā)商絕對不是傻子，拆這塊地能達到帕累托最優(yōu)原則。
繁華馬路旁的屌絲樓
拆遷概率：☆☆☆☆
幸運成分：☆☆☆
有句話是酒香不怕巷子深。但牛油果覺得，應用在房地產市場中，這句話真不一定成立。要想找這個地方，都得拐個山路十八彎才找到，時間成本也耽誤不起啊。相反，那種毗鄰繁華大馬路的樓房，本來客流量就很高，比較容易被開發(fā)商相中。
此條可與第4條結合，如果這棟樓還是鶴立雞群的，那么被拆的可能性更大了。
高處不勝寒的裝逼“樓”
拆遷概率：☆☆
幸運成分：☆
有句話是水至清則無魚，這句話在房地產市場中，就是說明過于繁華的地段，反而不太可能拆遷了。帝都的老北京胡同就是最好例子。比二環(huán)還繁華的地段是“一環(huán)”，天安門、前門附近。但來過北京旅游的人，都可感受到北京心臟區(qū)，怎么還有許多老胡同呢？
原因就是拆不起。這地方要是拆遷，按照補償標準，每平米至少得12萬，甚至會達到20萬一平米。這么高的成本錢，開發(fā)商必須要好好斟酌，政府項目的話，可能最終向錢妥協(xié)，選擇了相對廉價的郊區(qū)。
于是乎，就變成北京歷史保護項目了，給胡同翻新，不選擇拆遷了。
“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”已過時
拆遷概率：☆☆☆☆
幸運成分：☆☆☆☆☆
這句話形容上世紀的上海，許多老上海人不愿意到偏遠的浦西，愿意守住黃浦江，守住上海老城區(qū)。
可悲的是，當時執(zhí)拗的選擇輸給了目前殘酷的結果。浦東新區(qū)是國家戰(zhàn)略，是上海的門面，在集中全國財力發(fā)展之下的浦東，目前房價已能和浦西媲美，甚至還超過浦西了。這說明地區(qū)的經濟發(fā)展增長程度，決定了房價增幅。
舉個簡單的例子，用學生成績來形容房價。如果一個差等生考試都是30幾分左右，一兩年時間內突然蹦到年級前五名，基本每科都接近滿分，這樣的受益程度（買這種形式的房子），遠遠高于之前的尖子生，因為尖子生進步空間不太多。
所以說，選擇未來有前景地區(qū)，最好是去國家級戰(zhàn)略區(qū)買可能拆遷的房，遠勝于非熱門地區(qū)（此條與第一條有相似之處，但此條著重強調國家級規(guī)劃戰(zhàn)略）。
成熟繁華區(qū)的老樓VS嬰兒成長期的新樓
拆遷概率：☆☆☆
幸運成分：☆☆
買房的朋友，估計糾結過這個問題：是買繁華地段的老小區(qū)呢，還是新城附近的大高樓呢？牛油果認為，從拆遷幾率上看，成熟繁華區(qū)的老樓更勝一籌。
為何呢？從新城區(qū)性質來說吧。較偏地區(qū)的新樓盤，看上去非常高大上，但附近人口密度較小，基礎設施不完善，相比繁華區(qū)所謂是地廣人稀，開發(fā)面積與前景較大。
而一個地區(qū)的發(fā)展，如同人一樣，從嬰兒期開始，此塊地區(qū)也將逐步成熟起來。對于地廣且逐漸成熟的新區(qū)，附近絕不可能拆遷。所以說，買偏遠新城的拆遷概率極低，哪怕是樓層不高的房子。
而繁華地段的老樓，畢竟有人口和客流量基礎，隨著一步步的舊城改造進程，在成本預算范圍內，大有可能在將來拆遷。
牛油果說了這八種性質的房子，分享了自己的觀點，還比較了發(fā)展中的新城房與舊城區(qū)老房。概括而言：
1.政府或開發(fā)商拆遷以成本最小，經濟利益最大化為原則。概率上看，郊區(qū)農村房高于鶴立雞群的一兩棟矮樓，70、80年代老房被拆概率較大。
2.那些高顏值大高樓，這輩子就別指望拆遷了，拆遷成本過大，安心好好住吧。
3.一個城市的發(fā)展?jié)摿?，決定了未來房價的漲幅，浦東就是案例。買房看地區(qū)的未來發(fā)展前景，看進步空間。
4.同樣是70、80年代的老房子，要選就選羊群里出駱駝的那種，它與周圍的繁華格格不入。而抱團取暖的成片成批老房子，在數量上有了劣勢，可能要延遲拆遷。同時，也要注意“高處不勝寒”的現象。
