瘋狂的丹東樓市：誰把
熱錢隨期待蜂擁而至。“搶”房背后，這座城市兜售著人們消解不掉的焦慮。
暮春將逝，丹東很熱。
距離“五一”小長假還有六天，劉翠不想再等了。在老公的慫恿下，她連夜跟北京公司請假，次日一早隨即趕赴老家。將近7個小時的高鐵奔馳后，她出現(xiàn)在鴨綠江畔的丹東新區(qū)，一口氣買下兩套江景房。此后半個月，丹東房價平均跳漲兩千塊，劉翠腳下的土地轉(zhuǎn)眼化身投資熱土。
但就在不久之前，這里還很冷。由于歷史形勢等原因，用于溝通中朝兩國經(jīng)貿(mào)的新鴨綠江大橋也未能如期建成通車，成為斷橋。深夜望去，橋西燈火通明，橋東一片漆黑。為推動中朝貿(mào)易而設(shè)立的丹東新區(qū)發(fā)展也在最近三四年間陷入停滯，實際入住率一度不及兩成，甚至得了個“鬼城”的名頭。
最近，在丹東新區(qū)，3000塊/平米的江景住宅單價早已跳至七八千。從早上七點到深夜十點，各個項目售樓處人來人往，往年積壓的庫存快速消解，開發(fā)商則借此順利解套。
與之并行的市場博弈也在暗涌。臨時祭出的限貸政策稍顯曖昧，幾乎擋不住投資客全款買房的慌忙與得意。開發(fā)商自行訂制的“一天一期五套”等非法捂盤、惜售策略則明文張貼，屢見不鮮。這次，邊陲重地熱鬧得猝不及防，機遇與問題來自四面八方，毫無章法。
受制于產(chǎn)業(yè)及人口短板，浸泡在熱錢中的丹東樓市一躍成名，卻難以回答如何長線發(fā)展的奧秘。外界的喧囂還在進行，投資客秒速圍攻丹東，誰把“房住不炒”扔進了鴨綠江？
再回鄉(xiāng)：買房！
回家鄉(xiāng)買房，劉翠此前從未想過。30歲的她早已在北京買房安家，與故鄉(xiāng)的牽扯僅限于血脈親情。不過，在此次朝鮮“改革開放”的消息發(fā)酵之際，她打算冒個險，掏出70萬家底兒，賭一波。
據(jù)新華社4月21日報道，朝鮮全國要集中一切力量進行社會主義經(jīng)濟建設(shè)。丹東為遼寧東南部的一個地級市，官方資料顯示其2016年末人口為237.9萬，與朝鮮民主主義人民共和國的新義州市一江之隔。
此前，丹東對朝貿(mào)易進出口總額占全國對朝進出口額的近七成。
緊跟劉翠一起“回城”的，還有來自全國各地“嗅覺敏銳”的投資客。據(jù)《棱鏡》報道，截至5月8日的半月之內(nèi)，丹東新區(qū)的房價（單價）已經(jīng)從3000元到4000元，漲至5000元至8000元，漲幅破3成。更有甚者，開發(fā)商一日兩次提價，房價近乎翻倍。
截至5月10日晚，某項目置業(yè)顧問回應(yīng)《中國企業(yè)家》稱，目前新房基本都分布在新區(qū)，且均價已突破6500元/平，臨江與不臨江的房源差價接近700元/平。
平日冷清的丹東市不動產(chǎn)登記和房屋交易大廳，如今成為買房人的集散地。2017年10月9日起，該大廳正式運營，丹東市不動產(chǎn)登記中心、丹東市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理處、丹東市房地產(chǎn)交易管理所、丹東市國有房產(chǎn)經(jīng)營管理中心等單位集中在此辦理各類不動產(chǎn)登記和房屋交易相關(guān)業(yè)務(wù)。
大廳內(nèi)張貼的最新《通知》表述稱，4月26日起，實行順延預約發(fā)號。理由是，因業(yè)務(wù)量急劇增加，超出每日辦理260件業(yè)務(wù)能力。交易現(xiàn)場的工作人員稱，此番業(yè)務(wù)驟增與大量外地人來此買房有關(guān)。同期，也有工作人員對媒體否定了上述說法。他說，丹東有多個竣工驗收的樓盤在近期集中為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)?！皟H萬達一個樓盤就有1500多戶?！?
“小散客”的預期
劉翠說，她選擇在丹東買房“就是為了投資”，“老家、熟悉、離得近”。更重要的是，她對這座城市的未來發(fā)展充滿信心?！皟蓚€（房子）都沿江，位置不錯。這兒離朝鮮不遠，還是港口，以后一定會大力發(fā)展貿(mào)易?！逼毡榉治龇Q，總價低、不限購、投資預期充滿想象力，成為投資客重金押注丹東新區(qū)的核心原因。
市場公開消息稱，丹東地區(qū)地房產(chǎn)銷售已收到銀行通知，從5月5日起，外地人在丹東買房首付比例不低于五成，令投資客擔憂的限購政策也會隨時落地。事實上，由于房價基數(shù)相對較低，購房者大多選擇全款買房，上述“限貸”政策收效甚微。“人家有錢，炒房要是貸款炒，那不累死了。”某項目置業(yè)顧問稱。
不過，在此次大波來襲的投資客中，劉翠僅能算作其中的“小散客”。她所買的兩套房大小都在90平米左右，其中一個是全款，7500元每平；另一個是貸款，5500元每平。就丹江新城的住宅項目而言，90平米僅作其中最小的面積配置。這個方圓61.8平方公里的江畔灘涂，自2010年起就被開發(fā)商注入關(guān)于居住價值的想象。比如，毗鄰江邊的佳兆業(yè)壹號，除卻洋房，還有類獨棟別墅等改善型產(chǎn)品設(shè)置。
與朝鮮同樣僅一河之隔的延邊，其樓市情況相較丹東冷寂許多。“五一”小長假期間，延邊受連綿冷雨所累，氣溫僅有七八度，大街上人跡稀少。在北京從事韓國進出口貿(mào)易工作的張玄來自延邊，但他對此番投資熱潮并不感冒?！把舆叀⒌|都是邊境城市，不管和平年代還是冷戰(zhàn)年代都是軍事要害，房價其實沒法漲?！卑簿涌徒y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，延邊新房均價基本維持在4700元/平。
相較于自己去買房，本地居民對外來投資客的搶房行為顯得更為好奇。據(jù)媒體報道，一些當?shù)鼐用衩刻於紩ナ蹣翘幑湟蝗Γ粏柌毁I。他們中有不少人在多年前買下同項目新房，至今仍未解套。也有居民稱，丹東本地居民收入低，持續(xù)高漲的房價已使他們“承受不起”。
“以丹東現(xiàn)有經(jīng)濟水平，新區(qū)支撐不起8000到10000的房價.房價不跟經(jīng)濟（發(fā)展）掛鉤，終究是一場空。”張玄覺得，丹東暴漲之前的房價才是合理的。“丹東除了近期政治環(huán)境的改善，沒有任何硬件軟件的提升，將來也不會有太多提升。”
斷橋以西：混沌的前景
來北京的這些年，劉翠一直在尋找好的投資機會。同部門工作的同事評價她稱，“關(guān)注投資理財，能說會道，也善于抓機遇。”此次丹東“赴賭”前，她曾考慮去燕郊、西安買房，但礙于資金、距離、地緣等問題尚未付諸。
投資客接連涌入樓市低迷近三年的丹東，仿佛一切正被拉回曾經(jīng)集聚生命力的起點。遼寧省委曾描繪過丹東的產(chǎn)業(yè)藍圖：“南有廈門，北有丹東”，并將丹東新區(qū)綜合定位為：中朝邊境互補合作的橋頭堡、未來的區(qū)域綜合交通樞紐；區(qū)域定位為：丹東未來的“銅鑼灣”。
丹東市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2006年起丹東房地產(chǎn)開發(fā)投資迎來一輪暴增，相比上一年新開工面積增長56.2%，2009年的新開工面積再度同比上升51.2%。直至2014年前，丹東每年的房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持25%以上的增長，并吸引綠城、佳兆業(yè)、萬達等國內(nèi)知名開發(fā)商接連入駐，
中朝形勢對樓市的影響出乎意料，上一波投資熱最終轉(zhuǎn)化為龐大的投資庫存，如何消化它們，曾讓當?shù)卣鯙樽菩?。?jù)丹東市不動產(chǎn)登記和房屋交易中心工作人員表述，“2016年1月至今年3月，丹東的房價平均環(huán)比增長僅為0.14%，再之前的2014年和2015年的銷售額甚至連續(xù)兩年負增長。” 至于當?shù)厝似甙四昵白凤L買下的房子，有些至今未能辦理不動產(chǎn)證明。
“新區(qū)分幾塊，一塊是以二中為中心的教育集中區(qū)；一塊是大橋周邊的所謂的商業(yè)貿(mào)易區(qū)；再一塊是以市政府周邊所謂的政務(wù)區(qū)，現(xiàn)在發(fā)展最好的是二中周邊的教育集中區(qū)。”丹東當?shù)厥忻駥λ诔鞘械陌l(fā)展軌跡如數(shù)家珍。即使擁有普遍看好的發(fā)展預期，丹東卻也不得不面對整個東北地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展困境。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，丹東城市風險評級結(jié)果為E，風險較高。
警惕：后續(xù)發(fā)展乏力
如今看來，劉翠似乎抓住了“機遇”。但她不準備回家。北京大型廣告公司的AE工作，讓她擁有一份體面穩(wěn)定的薪水和發(fā)展空間。在本地人看來，丹東沒有產(chǎn)業(yè)支撐，也根本留不住人。
公開資料顯示，丹東2017年GDP為793億元，在遼寧14個城市中排名第9。從2010年到2016年，丹東人口持續(xù)減少，流失了28%，財政收入下滑15%，在遼寧14城排名倒數(shù)第一。此外，丹東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也遠低于全省平均水平。與此同時，丹東已經(jīng)表現(xiàn)出較為嚴重的老齡化態(tài)勢。截至2016年底，60周歲及以上戶籍老年人口超過20%，高于全國16.7%的平均水平。
不止丹東，劉翠的選擇折射出的是國內(nèi)三四線城市的發(fā)展困境。年輕人不會坐以待斃，他們傾向來更大的城市尋找生存機會。劉翠和丈夫婚后在北京買了一套房，房子位于通州潞城以東，由于區(qū)位偏僻，她經(jīng)常調(diào)侃自己“家在河北”。她的孩子還沒上幼兒園，至于未來的“學區(qū)房”問題，劉翠稱“不考慮”。
短期的上漲預期，觸手可得的收益，讓無數(shù)投資客蜂擁而入。但國內(nèi)限購政策的持續(xù)深入與朝鮮問題的多重變數(shù)，仍是目前困擾丹東樓市的主流風險，并帶來不確定性。此外，“在丹東只能買新盤，眼下即使新盤價格上漲，收獲的也只是紙面財富，幾年后新盤才能交付并拿到產(chǎn)證上市交易收割利潤?！碑?shù)厥袌鋈耸糠治龇Q。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國企業(yè)家》表示，丹東庫存規(guī)模較高，過去房價不漲反跌，均價低于同類城市，容易帶來抄底現(xiàn)象，要防范炒作概念。此外，還應(yīng)關(guān)注市場二手房交易流通性問題?！耙粋€缺乏二手房交易買賣的市場，盲目進入，未來是否可以脫手？”
最近，劉翠說自己天天關(guān)注時事新聞，買房之初的忐忑心情逐漸回歸自信。北京房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池則表示，房價上漲主要是人們看好未來的中朝貿(mào)易。人們的預期會起到助漲助跌作用。另外，投資渠道有限，也使人們一旦有政策利好便趨之若鶩。
風口上的邊陲小城，涌入熱錢房價暴漲，又被比肩“深圳”，似乎接下來的改革開放紅利即將在東北大地上演奇跡。然而，正如地產(chǎn)自媒體人盧俊所言，“買房這列客車上擠滿了人，大家拿著車票，也有人逃票，甚至還有小偷。大家都不知道目的地在哪里，卻都選擇在這節(jié)車廂上憧憬自己會到達美好的未來?！?
近日，沉寂近5年的浙商大廈項目傳出動工消息。該項目毗鄰新鴨綠江大橋，預計在2019年6月完成主體建設(shè)，成為丹東首個5A寫字樓。工地現(xiàn)場，人工挖孔樁已初現(xiàn)雛形，各類大型工程機械正在緊張作業(yè)中。
