中國(guó)社科院：建議以空置稅替代房產(chǎn)稅 住宅限購(gòu)政策長(zhǎng)期化
5月14日，中國(guó)社科院城市所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.15（2018）》。
報(bào)告指出，2018年，樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控的關(guān)鍵在于建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)囊括法律保障機(jī)制、土地供給機(jī)制、金融調(diào)節(jié)機(jī)制、住房保障機(jī)制、稅收調(diào)節(jié)機(jī)制等諸多方面內(nèi)容。其中，社科院建議考慮以“空置稅”這一行為稅來(lái)替代房產(chǎn)稅，這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵(lì)住房出租以提高住房的利用效率。
所謂“空置稅”是對(duì)空置的居民房屋進(jìn)行收取的一定量的稅收。
報(bào)告指出，需要明確的是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)，是保障“房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展”，是“讓全體人民住有所居”，而不是增加財(cái)政收入。所以，房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制中，稅收調(diào)節(jié)機(jī)制的設(shè)定目標(biāo)，不應(yīng)是替代土地出讓金成為新的地方稅源。鑒于房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅屬性，在土地國(guó)有的基礎(chǔ)上向使用權(quán)者征收存在一定的法理障礙，可以考慮以“空置稅”這一行為稅來(lái)替代房產(chǎn)稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵(lì)住房出租以提高住房的利用效率。
在住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展中，企業(yè)機(jī)構(gòu)和政府部門持有住房都面臨著眾多問(wèn)題。諸如占?jí)嘿Y金量龐大、管理維護(hù)效率低下等。目前住房市場(chǎng)的租賃價(jià)格與銷售價(jià)格失衡。即使在北京這樣的一線城市，年租金收益率一般也比不過(guò)同期貸款利率。在沒有政策優(yōu)惠的情況下，企業(yè)機(jī)構(gòu)一般傾向于出售居住物業(yè)而不是持有居住物業(yè)。
與其勉強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和機(jī)構(gòu)持有住房，還不如鼓勵(lì)愿意持有住房的個(gè)人出租房屋。對(duì)空置的非家庭自用住房征收“空置稅”，鼓勵(lì)住房持有者出租房屋，體現(xiàn)“可持有但不可空置”政策導(dǎo)向?！翱罩枚悺钡恼魇諔?yīng)采取“窄稅基、高稅率”的方式，將稅收對(duì)象鎖定擁有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。
不過(guò)，報(bào)告也指出，對(duì)家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置稅”。因?yàn)榧彝プ杂米》靠罩玫脑蚩赡苁嵌唐谠谕獾鼐幼?，如工作外派、探親訪友、學(xué)習(xí)培訓(xùn)等。如果對(duì)家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置稅”，社會(huì)負(fù)面影響可能較大。
此外，社科院建議摸清家底，把握調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的統(tǒng)一與差異，其次穩(wěn)定預(yù)期，將部分短期調(diào)控措施延伸為長(zhǎng)效機(jī)制；靈活調(diào)控，用好土地供給與金融信貸的政策工具彈性。
具體而言，將住宅限購(gòu)等短期調(diào)控措施延伸為長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。住宅限購(gòu)政策長(zhǎng)期化、制度化的具體做法是：在全國(guó)范圍內(nèi)，一戶居民家庭最多只能購(gòu)買兩套住房；在全國(guó)范圍內(nèi)限購(gòu)后，放開住房市場(chǎng)限購(gòu)中本地戶籍的限制，由居民家庭選擇在何地持有住房；并以法律法規(guī)的形式固定下來(lái)，以形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，以不變應(yīng)萬(wàn)變。同時(shí)，也可以將部分行之有效的短期調(diào)控措施作為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制中的“熔斷機(jī)制”，只有達(dá)到一定條件才會(huì)使用，例如限售、限價(jià)等措施。
在土地供給方面，應(yīng)以當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模為依據(jù)增加居住用地供給。對(duì)于人口規(guī)模較大的城市，土地供給的思路要從“以地控人”變?yōu)椤暗仉S人供”，以產(chǎn)業(yè)布局引導(dǎo)人口遷移，以人口遷移作為土地供給的依據(jù)，而不是將土地供給作為控制人口規(guī)模的手段。
