北京“限轉(zhuǎn)共”新政阻擊投機 房地產(chǎn)嚴(yán)控態(tài)勢將延續(xù)
房價最終還是取決于供求關(guān)系，倘若越來越多人選擇租房，購房的需求沒那么多，房價自然會降下來，所以政府接下來應(yīng)該還是打組合拳，一方面平抑房價，另一方面建立租購并舉的住房體系。
誕生于2016年“9·30”樓市調(diào)控新政的“限房價項目”，在近日迎來了醞釀已久的銷售管理辦法。
5月7日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)，規(guī)定限房價項目可售住房的銷售限價與政府評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位自行銷售，屬性為商品房，但應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易;比值不高于85%的，由北京市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，購房人產(chǎn)權(quán)份額為銷售限價占評估價比例，剩余為政府產(chǎn)權(quán)份額，由市保障房中心代持。
“85%的比例反映了在‘限房價、競地價’下出現(xiàn)的倒掛現(xiàn)象，這個比例有一定的合理性。限價房房價為市場價的85%，可以理解為政府給打了個8.5折，政府讓利。倘若設(shè)定比例過低，則可能會出現(xiàn)牟利和投機情況。未來這個比例可能根據(jù)政府的財力、政策的變化而變化，”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池向時代周報記者表示。
該政策被稱為北京房地產(chǎn)政策調(diào)控的“新高地”，對標(biāo)“房住不炒”的思路，中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師陳慎對記者表示：“綜觀北京的調(diào)控趨勢，這種嚴(yán)厲的態(tài)勢還會延續(xù)?！?
“限轉(zhuǎn)共”項目不會超20%
限價房誕生于北京市“9·30”樓市調(diào)控新政，該政策推出“限房價、競地價”的土地出讓方式，以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎(chǔ)，并綜合地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)水平等因素后，確定地塊未來所建房屋的銷售限價;同時，設(shè)定地價上限，限價地塊首先掛牌競價，在達到預(yù)設(shè)地價上限時，通過“競投自持面積”“競投品質(zhì)方案”等方式確定競得者。
首宗執(zhí)行“限房價·競地價”項目為房山區(qū)西路0081地塊，于2017年1月26日成交。根據(jù)中信建設(shè)證券研究發(fā)展部發(fā)布的報告，截至2018年5月，北京市共成交“限房價，競地價”地塊59塊，規(guī)劃建筑面積共約856萬平方米，土地成交總價約2396億元，主要分布于大興區(qū)和海淀區(qū)，分別為13塊和8塊，房山及豐臺均為6塊，北京市轄區(qū)域僅西城區(qū)和通州區(qū)未有此類地塊成交。
“限轉(zhuǎn)共”的討論早在4月初便開始，相比于當(dāng)時流傳的所有待入市的限價房將被政府回收成為共有產(chǎn)權(quán)房，并以搖號方式出售，《征求意見稿》中提到的銷售管理方法顯然更為緩和。
據(jù)《征求意見稿》，85%為暫定比例，具體操作中會根據(jù)市場變化和銷售情況做調(diào)整。按照這一比例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，實際發(fā)生“限轉(zhuǎn)共”的可能只在最稀缺的核心位置，也就是五環(huán)內(nèi)的部分房源。中原地產(chǎn)方面解讀稱，涉及的項目比例不會超過20%。
盡管涉及項目不多，但限價房原本為商品房屬性，部分限價房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，意味著共有產(chǎn)權(quán)房潛在供給的增加?！靶抡黾恿斯灿挟a(chǎn)權(quán)房的潛在供給，但同時也減少了商品性質(zhì)住房的供給，限價商品房的轉(zhuǎn)化意味著具備購房資格但不符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買資格的居民家庭可購買的房屋數(shù)量減少，可能會使需求向二手房轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致二手房價格的上升，”陳慎分析道。
對此，趙秀池則向時代周報記者表示，“限轉(zhuǎn)共”可能造成二手房價格的上漲，但并非必然，她認(rèn)為“限轉(zhuǎn)共”不一定意味著共有產(chǎn)權(quán)房的供給增多。2017年，在深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，北京市住建委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，提出今后五年將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地的目標(biāo)。
“表面上看共有產(chǎn)權(quán)房潛在供給增加，但我覺得是包含在25萬套的目標(biāo)里的，應(yīng)該還是會按規(guī)劃走，”趙秀池向記者說道。
“雙防雙保”的政策邏輯
北京房產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)出擊，意在踐行“房住不炒”的思路，通過構(gòu)建租購并舉的住房體系，完善住房供應(yīng)體系，引導(dǎo)梯級消費格局。這在《征求意見稿》的設(shè)計中可見一斑。
文件提到，限轉(zhuǎn)共的住房，具備北京市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售;同時，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，可向具備本市購房資格的無房居民家庭銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。
針對剩余房源的選購，并無其他限制說明，而建筑面積大于140平方米的住房，也相應(yīng)地滿足了可能的改善型住房需求，但共有產(chǎn)權(quán)的屬性意味著該類住房只能在相對“封閉”的空間中流轉(zhuǎn)。
根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房只能在代持機構(gòu)或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的購房者之間流轉(zhuǎn)，在滿足各層次需求主體要求的同時，有效防止套利。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，政策設(shè)計背后的邏輯在于“雙防雙?！保笾瞥捶??！半p防”即在土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投機購房人炒房獲取暴利;“雙?！眲t既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投機購房人的擠壓。
“由于市場環(huán)境變化，部分限價房與周邊商品住宅相比存在較大價差。若由政府收購作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號，可防止限價房價格較市場價明顯偏低引起投機者炒房獲取暴利，而且轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房后轉(zhuǎn)讓也只面向符合條件的家庭，亦可避免投機者借限價房轉(zhuǎn)讓獲取暴利，最終使限價房分配到自住的剛需家庭手中?！标惿飨蛴浾叻治龅?，該政策意在防止針對共有產(chǎn)權(quán)住房和限價房的投機行為。
嚴(yán)控態(tài)勢將延續(xù)
“為防止樓市反彈現(xiàn)象，維持‘房住不炒’的基調(diào)，北京依舊會延續(xù)目前的管控態(tài)勢?！壁w秀池向記者表示。陳慎亦表達了相同看法，“嚴(yán)格限制投機性需求的存在，同時進一步滿足多元化供給模式，保證政策的延續(xù)性，保證住有所居，對于利用買賣房屋謀取利益的行為進行進一步遏制”。
除了直接指向住房供應(yīng)的相應(yīng)舉措，在需求端調(diào)節(jié)方面，北京市近日亦有動作。據(jù)報道，5月5日，建行北京銀行有關(guān)個貸人士表示，5月7日擬上調(diào)北京地區(qū)首套房貸款利率，對于5月7日后網(wǎng)簽的首套房，貸款利率上調(diào)至央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，此前為1.05倍。
據(jù)中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻出版社5月14日聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.15(2018)》，2017年底，國家有關(guān)部門提出堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?？傮w而言，房地產(chǎn)市場將進入調(diào)整期，個人住房貸款業(yè)務(wù)增長也將隨之放緩，但在市場化資金成本上升的推動下，貸款利率將繼續(xù)上行。報告亦指出，2018年中國樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，為住房制度改革和房地產(chǎn)長效調(diào)控機制建設(shè)營造穩(wěn)定的市場環(huán)境。
北京的房地產(chǎn)調(diào)控，由于時間早，力度大，一直為人關(guān)注，亦有人稱之為“其他城市房產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)桿”。在2018年中國去杠桿的總體背景下，針對房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿和抑制投機行為的調(diào)控不會就此停止。
與此同時，趙秀池強調(diào)了市場因素的根本作用?！胺績r最終還是取決于供求關(guān)系，倘若越來越多人選擇租房，購房的需求沒那么多，房價自然會降下來，所以政府接下來應(yīng)該還是打組合拳，一方面平抑房價，另一方面建立租購并舉的住房體系。只有打好租購并舉的市場基礎(chǔ)，才能真正穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，畢竟這關(guān)系住房供給量和供給結(jié)構(gòu)兩方面。”
