首批限價(jià)商品房入市難 政策存變數(shù)開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎
近日，北京市住建委發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知(征求意見稿)》(以下簡稱“意見稿”)公開征求社會(huì)意見。這一“意見稿”的推出，讓即將大規(guī)模入市的限價(jià)房再生變數(shù)。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)院研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年至今共成交了90宗限價(jià)房地塊，從去年底首批拿地的限價(jià)房項(xiàng)目就面臨入市問題，然而卻遲遲未拿到預(yù)售證。
可以預(yù)見，限價(jià)房未來將成為北京樓市的供應(yīng)主力，但政策的不確定性，讓開發(fā)商也對(duì)拿地趨于謹(jǐn)慎。
北京即將邁入限價(jià)房時(shí)代
2016年，為了治理樓市“高燒”不退，北京出臺(tái)了“9·30新政”。“限房價(jià)、控地價(jià)”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。限價(jià)房由于土地出讓時(shí)就被“鎖定”房價(jià)，并且要求5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，其價(jià)格明顯低于市場價(jià)，也讓市場對(duì)限價(jià)房滿懷期待。
自2017年大規(guī)模成交的限價(jià)房地塊，從今年開始即將大規(guī)模入市銷售。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，包括旭輝城、瑞悅府、金樾和著等房山、大興、昌平、豐臺(tái)、密云等10多個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目近期在準(zhǔn)備入市，但“意見稿”出臺(tái)，可能會(huì)讓首批限價(jià)房入市節(jié)奏再延緩。
據(jù)悉，“意見稿”要求限房價(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場價(jià)格評(píng)估價(jià)作出對(duì)比，價(jià)差比低于15%時(shí)，項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售；價(jià)差比不低于15%時(shí)，將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。
據(jù)內(nèi)業(yè)測算，有影響的主要是五環(huán)內(nèi)少數(shù)項(xiàng)目，大部分限價(jià)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的可能性不大。
“由于部分樓盤存在限轉(zhuǎn)共的可能，每個(gè)即將拿證入市的樓盤都將經(jīng)歷評(píng)估的步驟，可能首批限價(jià)房入市的節(jié)奏還得往后延。”一位不愿具名的開發(fā)商表示。
據(jù)悉，首批限價(jià)房自2017年底就做好了取證銷售的準(zhǔn)備，不少項(xiàng)目開始排號(hào)，然而關(guān)于限價(jià)房銷售的辦法一直未出臺(tái)，首批限價(jià)房一直在等待政策明朗。
不過，每個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目雖然價(jià)格已被政府限定，但市場的熱度不一。
中糧天恒旭輝聯(lián)合開發(fā)的朝陽孫河“瑞悅府”項(xiàng)目雖然位于五環(huán)外,售價(jià)為6萬多，目前二手房價(jià)在6萬-10萬，其價(jià)格還是有吸引力。據(jù)銷售人員介紹，400余套房源已經(jīng)驗(yàn)資排卡900多號(hào),認(rèn)購客戶數(shù)量兩倍于可售房源, 通過驗(yàn)資的都是賬上有200萬元現(xiàn)金的實(shí)力客戶，可以說是供不應(yīng)求。
位于大興瀛海的限價(jià)房萬和斐麗項(xiàng)目限價(jià)52449元/平米周邊非限價(jià)的商品房價(jià)格在5萬-6萬元/平米左右，價(jià)格差并不是很大。但是記者了解到與其他排號(hào)火熱的限價(jià)房項(xiàng)目相比，萬和斐麗600余套限價(jià)房源，驗(yàn)資登記的客戶只有400余組。
不過，大部分限價(jià)房開發(fā)商并不愁銷售，很多限價(jià)房省去蓋樣板間環(huán)節(jié)?！坝捎谙迌r(jià)房價(jià)格被限定，開發(fā)商的利潤空間也被限定，只要一拿證就能快速銷售完，沒有蓋樣板間的必要了”上述開發(fā)商表示。
非限房供應(yīng)告急不愁賣
相比較限價(jià)房從拿地之初的各種限制條件，到入市銷售前的政策變動(dòng)，現(xiàn)有老項(xiàng)目后期的非限房則輕松很多。
位于昌平回龍觀地區(qū)地鐵8號(hào)線平西府站的京投發(fā)展公園悅府項(xiàng)目，目前已取過3次預(yù)售證，最近的一次是今年2月推出B-6#住宅樓共216套房源，均價(jià)58500元／平米。
記者了解到，公園悅府114平米三居二手房價(jià)格在鏈家報(bào)價(jià)約686萬元，合均價(jià)約6萬元／平米。由于二手房未滿五稅費(fèi)及中介傭金等費(fèi)用，新房的價(jià)格要比二手房更有優(yōu)勢。
據(jù)京投發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于是老盤后期，價(jià)格也合理，項(xiàng)目不需要太多推廣，近期還將拿證推出87——140平米兩居、三居產(chǎn)品。
位于門頭溝的中駿西山天璟項(xiàng)目，主推140-220平米疊拼戶型，均價(jià)64000元/平米，共在2017年取證兩次。該項(xiàng)目營銷總監(jiān)趙偉表示，未來市場供應(yīng)以限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)為主，像中駿西山天璟這樣的純商品住宅越來越少和稀缺。雖然也有銷售業(yè)績壓力，但也不打算以價(jià)換量，將采取小步快跑的營銷策略，銷售完現(xiàn)有房源后，預(yù)計(jì)會(huì)在三季度再拿新證。
陽光城在北京有陽光城君山墅、陽光城京兆府、陽光城檀悅?cè)齻€(gè)項(xiàng)目，均為再度改善的產(chǎn)品，與限價(jià)房針對(duì)的客群完全不同。
陽光城北京區(qū)域公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“根據(jù)公司高周轉(zhuǎn)的要求，我們會(huì)快速推盤去化，三季度將是推盤的重要節(jié)點(diǎn)。”
雖然非限價(jià)房在控制銷售節(jié)奏上有主動(dòng)權(quán)，產(chǎn)品也相對(duì)更加市場化，而且非限價(jià)房越來越少，供應(yīng)越來越稀缺，但在批預(yù)售證時(shí)價(jià)格也會(huì)有所限制，想大幅漲價(jià)不太容易。
“只要是非限價(jià)新房，都相當(dāng)于政府給購房人發(fā)紅包”，一位開發(fā)商這樣表示，因?yàn)檎迌r(jià)以及后續(xù)供應(yīng)收緊，開發(fā)商并不擔(dān)心非限價(jià)房的銷售情況。
開發(fā)商拿地趨謹(jǐn)慎
限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房地塊已成未來土地市場的趨勢，然而，面對(duì)調(diào)控的北京樓市，以及不明朗的市場政策，開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎，不敢貿(mào)然嘗試。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，北京已有6宗土地流拍，其中還包括位置較好的地塊。如今年1月出讓的兩宗豐臺(tái)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，要求住宅全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，銷售價(jià)格43000元/平米（含精裝修），起始總價(jià)分別為41.78億元、50.58億元，相當(dāng)于樓面價(jià)就3.3萬/平米左右，價(jià)格空間只有1萬元/平米，盈利空間非常小。
上述不具名的開發(fā)商表示，土地出讓時(shí)一個(gè)政策，入市時(shí)又一個(gè)政策，政策的多變給開發(fā)商的信心造成了影響，此前對(duì)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出測算完全失效，這對(duì)于經(jīng)營業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)來說很難受，因此現(xiàn)階段拿地時(shí)會(huì)持觀望狀態(tài)。
而另一位開發(fā)商也向記者表示，不會(huì)看限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房地塊?！叭ツ昴孟孪迌r(jià)房地塊的開發(fā)商，大家都在賭政策，在項(xiàng)目報(bào)批時(shí)規(guī)劃上會(huì)有騰挪空間，然而實(shí)際卻一點(diǎn)沒有放松，我預(yù)估容積率在2.0以下的項(xiàng)目60%會(huì)不賺錢甚至賠本。
趙偉則表示，雖然北京土地供應(yīng)緊張，拿地也難，但是不會(huì)放棄北京市場，這是一個(gè)企業(yè)的城市站位的戰(zhàn)略問題，未來可能會(huì)尋求合作、收購等多種拿地方式，也不排除去環(huán)京獲取土地，畢竟京津冀一體化，對(duì)企業(yè)也意味著很大的機(jī)遇。
陽光城北京區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，未來會(huì)更關(guān)注與環(huán)保、教育、大健康等優(yōu)勢資源相結(jié)合的跨界的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)地塊。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷表示，從2017年北京市政府供應(yīng)的住宅土地來看，只有共有產(chǎn)權(quán)用地和限價(jià)地兩種，未來仍將為這個(gè)趨勢，由于房屋屬性由土地屬性來決定，因此未來商品房市場將以共有產(chǎn)權(quán)房和限價(jià)房為主。未來政府將建立并不斷完善長效調(diào)控機(jī)制，而長效調(diào)控除了采用收取房產(chǎn)稅等手段外，流通受限保護(hù)剛需的共有產(chǎn)權(quán)房是最好的手段。未來4年政府仍將推出20萬套共有產(chǎn)權(quán)房及40萬套租賃住房，供應(yīng)格局將會(huì)在一定程度上向共有產(chǎn)權(quán)房及租賃用房轉(zhuǎn)變。
