業(yè)內：所謂的“房地產行業(yè)低庫存”，只是一個營銷手段
在調控持續(xù)強化的大背景下，快銷去庫存仍是開發(fā)商的首選策略。清華大學房地產研究所所長劉洪玉5月31日在中國房地產上市公司研究成果發(fā)布會暨第十六屆中國房地產投融資大會上表示，2018年嚴監(jiān)管態(tài)勢延續(xù)，開發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高。開發(fā)商應積極降負債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗。
對此，新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，現(xiàn)金流對房企極為重要，開發(fā)商只有"快銷走量"向前沖。
房企業(yè)績分化愈加明顯
會上發(fā)布的《2018中國房地產上市公司TOP10研究報告》顯示，2017年在資本市場“監(jiān)管升級、脫虛向實”的主旋律下，房地產上市公司整體融資環(huán)境趨緊，但成交規(guī)模再創(chuàng)新高，整體實現(xiàn)“增收又增利”。同時，房地產上市公司在盈利能力、財富創(chuàng)造力和財務穩(wěn)健性等方面分化加劇。
據(jù)統(tǒng)計，去年滬深兩市上市房企及赴港上市房企的營業(yè)收入均值分別為167.37億元、328.09億元，分別同比增長8.11%和27.64%；凈利潤均值分別達到21億元、51.94億元，分別同比增長25.34%、52.27%。據(jù)觀察，不同銷售額陣營企業(yè)凈利潤、核心凈利潤分化現(xiàn)象顯著，凈利潤增速與核心凈利潤增速之間的差額逐級遞減。
報告顯示，3000億元以上、1000億元至3000億元陣營房企的核心凈利潤增長率均值分別為58.54%、67.15%，相差近10個百分點。 2018年以來，房地產調控持續(xù)強化。"目前房地產上市公司規(guī)模競爭更加熾熱化，加大杠桿實現(xiàn)快速規(guī)模擴張，已成為多數(shù)房地產上市公司戰(zhàn)略抉擇。"中國指數(shù)研究院院長莫天全說，在此背景下，庫存管理能力、周轉速度和現(xiàn)金流狀況成為房企的生存關鍵。
快銷去庫存策略仍須持續(xù)
國研中心企業(yè)研究所副所長袁東明表示，上市房企必須盡快適應國民經濟和房地產行業(yè)的換擋發(fā)展。當前我國去杠桿取得了階段性成效，但防范和化解金融風險仍然面臨比較大的壓力。
“居民杠桿率快速上升、地方政府隱性債務等問題都尚未得到根本性解決，防范化解重大風險是今后3年工作的重中之重。在這樣一個環(huán)境中，房企必須強化風險意識，提高風險防御能力，警惕資金環(huán)境變化帶來的風險。"他說。
“我們預計今年全國房地產銷售面積會有所下降，大概下降10%以內，銷售額會小幅增長?！睔W陽捷說，房企真正的風險不是負債率高低，而在于現(xiàn)金流夠不夠，快銷走量沖規(guī)模是策略之一。
上述報告認為，在土地成本高企和資金面不斷收緊的壓力下，目前中小型上市房企在行業(yè)內的騰挪空間較小。大型上市房企今年要通過加快去化、提高周轉速度來鎖定業(yè)績。
國泰君安地產首席分析師謝皓宇認為，目前所謂的"房地產行業(yè)低庫存"只是一個營銷手段?！皬奈覀冇^察到的數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)以及房企自身資產負債表的存貨（即便扣除應收占款）數(shù)據(jù)看，都得不出低庫存的結論。目前房地產行業(yè)平均去化周期應該在4年左右，是歷史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重視。" 謝皓宇說。
