東莞樓市：開發(fā)商主動選擇“慢周轉(zhuǎn)”
今年以來，東莞住宅成交量一直保持在三四十萬平方米左右，加上樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，市場前景不樂觀，開發(fā)商主動放緩開工、減少供應(yīng)量，從原本的“快周轉(zhuǎn)”模式進入“慢周轉(zhuǎn)”模式。
合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年1~5月東莞一手住宅新增供應(yīng)僅171.9萬平方米，同比減少3%；網(wǎng)簽面積約183.8萬平方米，同比減少3%；網(wǎng)簽均價16910元/平方米，同比略漲5.0%。
特別是從傳統(tǒng)旺季5月的情況來看，供求量仍然維持在低迷水平，也足以說明目前市場的不景氣。合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年5月東莞一手住宅供應(yīng)約43.6萬平方米，同比增加約56%；簽約46.1萬平方米，同比減少16%。自2016年10月東莞限購以來，東莞一手住宅供求量基本穩(wěn)定在35萬~45萬平方米/月之間。
新開工是反映未來半年新增供應(yīng)的重要指標，新開工量創(chuàng)歷史新低，預示著未來半年樓市短缺將繼續(xù)加深。合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年前5月，東莞住宅新開工面積僅約138萬平方米（剔除人才公寓），創(chuàng)下歷史新低。按照歷史上成交最好的月份推算，新品只夠消化一個多月；按照東莞本土需求（剔除深圳客）能力，新品只夠消化不到3個月。
新開工量和新增供應(yīng)量減少，但住宅成交量也保持在低位，因此，按照近期的成交情況來看，目前東莞住宅去庫存時間仍然在11個月以上，整體去庫存壓力仍在加大。合富大數(shù)據(jù)顯示，截至5月底東莞一手住宅庫存面積約488萬平方米，環(huán)比4月微減2萬平方米。按照2個月、3個月和6個月平均去化速度來看，去庫存時間分別為11.8個月、11.4個月和11.8個月，總體比4月略有減少。東莞連續(xù)6個月庫存量穩(wěn)定在490萬平方米上下。
濱海片區(qū)供應(yīng)量大
松湖、東部片區(qū)成交量多
合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年5月東莞一手住宅新增供應(yīng)約4070套，其中濱海片區(qū)和松湖片區(qū)供應(yīng)量最大；其次為市區(qū)（泛市區(qū)）及水鄉(xiāng)片區(qū)，供應(yīng)量超過800套。濱海片區(qū)、水鄉(xiāng)片區(qū)及市區(qū)為近兩年來東莞利好規(guī)劃的主要區(qū)域，樓市前景被看好。
從成交來看，樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，5月東莞各鎮(zhèn)區(qū)成交占比出現(xiàn)較大變化，松山湖片區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)總成交量占到整個東莞成交量一半以上，濱海和東南臨深片區(qū)占比低于10%。
合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年前5月東莞商品房（住宅+非住宅）網(wǎng)簽面積約253.7萬平方米，同比略減6.3%。其中住宅略減3%，非住宅小幅減14%。非住宅市場在2016年、2017年出現(xiàn)量價大幅齊升后，2018年高位回落。不過，從成交占比來看，非住宅成交占比約28%，較2015年同期的11%，大幅提升了17個百分點。合富研究院認為，這也說明在住宅市場受到嚴格調(diào)控后，非住宅市場得到了發(fā)展機會。不過，調(diào)控使樓市熱度降溫，非住宅市場也或多或少受到影響，前5月成交量萎縮程度甚至超過住宅。
