樓市空置稅，真的要來了？！
今天，據(jù)“香港電臺”報道：
香港財政司司長陳茂波說，運輸及房屋局針對一手樓空置稅的研究已到尾聲，政府會盡快公布。陳茂波表示，美國加息下，港息或會跟隨上揚，對本港樓市造成影響，提醒市民置業(yè)前要衡量風(fēng)險。
此前的3月18日，也是在電臺一個節(jié)目里，陳茂波表示：香港樓市供應(yīng)量非常小，近期房價上漲很快。但是到2017年末，開發(fā)商手里有9500套新房沒有出手（將近占香港一年新盤供應(yīng)量的一半）。所以，港府正在考慮出臺空置稅。
陳茂波還說：現(xiàn)在香港的整體房屋空置率大概3%多一點，屬于低空置率，因此有關(guān)政策可能會針對特定目標(biāo)，未必會全面推行。
綜合上述消息，我們可以得出這樣的推測：香港試圖出臺的“空置稅”，主要是針對“房地產(chǎn)的二級市場”（也就是新房）。普通家庭和居民的空置房屋，應(yīng)該不再“空置稅”征收的目標(biāo)之內(nèi)。
所謂“空置房”，是指未被充分利用的住房。對此，各地定義不盡相同。有的國家或地區(qū)規(guī)定，超過半年沒有充分使用的住房，就算空置（比如加拿大溫哥華）；有的則規(guī)定，超過一年“未被充分使用”才算空置。
目前已經(jīng)有多個國家和地區(qū)推出了住房“空置稅”：
1、在加拿大溫哥華，從今年3月開始征收空置稅，房屋每年空置達到6個月的，需要按照“房產(chǎn)價值的1%”來交稅，謊報業(yè)主將面臨每天罰款10,000加元的嚴厲處罰。
2、在英國，如房產(chǎn)被空置長達兩年或以上，政府會對空置房屋徵收100%額外市政稅。
3、澳大利亞也開始征收空置稅，在維多利亞省，空置稅的稅率為房屋價值的1%。
4、在法國，住宅空置逾1年須繳交樓價的10%為空置稅，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%。這顯然帶有懲罰性質(zhì)，而且是累進制的。
看起來，法國的空置稅是最具殺傷力的。其實不然，沒有最狠只有更狠：
在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入住；在瑞典，政府有權(quán)征用空置單位廉租給無房家庭。
由此可見，空置稅在全球各地千差萬別。有不征收的，有溫柔征收的，有懲罰性征收的，有“揭竿而起鬧革命”的。
像香港地區(qū)這樣，只對開發(fā)商手里囤積的“已經(jīng)完工的新房”征收空置稅的，此前是沒有先例的。當(dāng)然，香港政府最終會不會征收空置稅、如何征收，還有待正式方案的公布。
很顯然，面對日益上漲、高得變態(tài)的香港房價，港府感到了巨大壓力。針對新房征收空置稅，作用其實未必大，但也算出臺了一個政策，可以給市民一個交代。
香港高房價的真正癥結(jié)，是住宅用地供應(yīng)量嚴重不足。香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青此前曾透露，香港土地40%被規(guī)劃為郊野公園和保護區(qū)，真正用于高強度住宅開發(fā)的土地面積只有可憐的4%。如果香港能新增2%的土地用來修建住宅，就可以把整個城市的住宅面積增加50%。
但沒有一任特首可以做到這一點。因為高房價長期存在，土地和房屋是香港銀行貸款重要的抵押物。房價大跌，香港金融體系會崩潰。另外，香港是自由港，稅率極低，港府主要稅收來源就是樓市和股市。
那么，中國內(nèi)地會推出空置稅嗎？在今年5月中旬，中國社科院城市所與社會科學(xué)文獻出版社，在聯(lián)合發(fā)布“2018年房地產(chǎn)藍皮書”時，就公開建議：
鑒于房產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅屬性，在土地國有的基礎(chǔ)上向使用權(quán)者征收存在一定的法理障礙，可以考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產(chǎn)稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。
社科院專家的意思是說：由于中國土地國有，購房者在買房子的時候一次性繳納了70年土地使用費，再征收房地產(chǎn)稅存在“法理障礙”。所以，建議開征“空置稅”了替代房地產(chǎn)稅。
關(guān)于中國內(nèi)地的“住房空置率”，歷來是一本糊涂賬，沒有人能說清。我們目前看到數(shù)據(jù)，基本上都是拍腦袋搞出來的，沒有什么準確的依據(jù)。
比如：2014年6月，西南財經(jīng)大學(xué)“中國家庭金融調(diào)查與研究中心”發(fā)布的報告說，截至2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達22.4%。其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
2015年，中國房地產(chǎn)報等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的報告顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
甚至有媒體言之鑿鑿地說：僅在北京城，就有380萬套住宅空置（如果按照每套90平米計算，380萬套，就是3.42億平方米）。說這話的人，不是沒有腦子，就是別有用心——根據(jù)北京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1978年到2017年，北京全部新建成的住宅只有5億平方米。即便加上歷史遺留的住宅面積，北京也不過7億平方米住宅（上海截至2016年末全部住宅面積為6.55億平方米），所以絕對不可能空置3.42億平米！
一般認為，住房空置率在5%至10%之間為合理范圍，空置率在10%---20%之間為危險區(qū)域。
住房空置是一個很難界定的概念。有人說，可以使用“用水量”、“用電量”為標(biāo)準。但事實上，90后的單身很少在家里做飯，甚至較少在自己房間里洗衣服（送洗或者共享洗衣機）。統(tǒng)計開發(fā)商“捂盤”造成的房屋空置，這是很容易的，成本也不高；但統(tǒng)計普通居民家庭房屋的空置，爭議就會很大，成本也會很高。
所以，在中國內(nèi)地征收空置稅，成本會很高。但如果開征，的確可以減少房屋的空置，增加市場上可租賃房屋的數(shù)量。我個人看法是：空置稅可以在北上廣深試行，不應(yīng)該輕易否定。
空置稅一定也是地方稅種，需要各地政府自行決定是否征收。如果海南、西雙版納、大理這類“旅游+養(yǎng)老”物業(yè)集中區(qū)域開征空置稅，估計會嚴重影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟。至于那些建在二三流景區(qū)邊緣、配套滯后、沒有人氣的“旅游+養(yǎng)老”物業(yè)，則會被“空置稅”弄死得更難看。
中國絕大多數(shù)縣城、城鎮(zhèn)，由于缺乏持續(xù)人口流入，住房空置滅隊比較嚴重，如果開征空置稅，也會帶來災(zāi)難性的影響。
總之，就像80%以上的中國城市（包括縣城）根本沒有條件開征房地產(chǎn)稅一樣，80%以上的中國城市（包括縣城）也沒有條件征收房屋空置稅。
跟西方發(fā)達國家相比，中國還有一個更大的難題：眾多的小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑該怎樣納稅。你總不能讓繳納了重稅的人（也就是買了商品房的人），接著繳納重稅；而沒有交稅的人（買小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑的人），永遠不用交稅。
