12歲未成年人與85歲老人是否可購(gòu)房？ 官方回應(yīng)
近日，長(zhǎng)沙市一樓盤在對(duì)外公示的剛需搖號(hào)排序名單中，一名出生于2006年的12歲購(gòu)房申請(qǐng)人和一名出生于1933年的85歲購(gòu)房申請(qǐng)人引起廣大市民質(zhì)疑。他們具不具備購(gòu)房資格，是不是屬于首套剛需購(gòu)房者？經(jīng)過初步調(diào)查后，長(zhǎng)沙市住建委公布調(diào)查結(jié)果稱，兩個(gè)家庭成員房屋狀況符合剛需優(yōu)先購(gòu)房條件，購(gòu)房資格認(rèn)定合法有效，并否認(rèn)開發(fā)商存在“黑幕搖號(hào)”“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等行為。那么，未成年人和年長(zhǎng)老人究竟能不能購(gòu)房？
自去年五月開始，許多熱點(diǎn)二線城市開始施行搖號(hào)買房，而取得搖號(hào)購(gòu)房資格就得滿足當(dāng)?shù)貒?yán)苛的購(gòu)房條件，這一點(diǎn)對(duì)于剛需購(gòu)房者也不例外。
近日，長(zhǎng)沙市一樓盤在對(duì)外公示的剛需搖號(hào)排序名單中，一名出生于2006年的12歲購(gòu)房申請(qǐng)人和一名出生于1933年的85歲購(gòu)房申請(qǐng)人引起廣大市民質(zhì)疑。他們具不具備購(gòu)房資格，是不是屬于首套剛需購(gòu)房者？經(jīng)過初步調(diào)查后，長(zhǎng)沙市住建委公布調(diào)查結(jié)果稱，兩個(gè)家庭成員房屋狀況符合剛需優(yōu)先購(gòu)房條件，購(gòu)房資格認(rèn)定合法有效，并否認(rèn)開發(fā)商存在“黑幕搖號(hào)”“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等行為。
12歲小孩和85歲老人是不是屬于首套剛需購(gòu)房者？
實(shí)際上，12歲小孩出現(xiàn)在對(duì)外公示的剛需搖號(hào)排序名單中是開發(fā)商的一個(gè)誤操作造成。
經(jīng)長(zhǎng)沙市住建委調(diào)查，購(gòu)房申請(qǐng)人易某，2006年出生，家庭成員包括父親易某某與母親劉某某，3人戶籍所在地均為寧鄉(xiāng)市，家庭在長(zhǎng)沙市區(qū)無(wú)房，戶籍家庭符合首套剛需購(gòu)房條件。5月31日，父親易某某以女兒易某名義與開發(fā)商簽署首套剛需客戶資格承諾書及商品房認(rèn)籌書。經(jīng)開發(fā)商對(duì)全體家庭成員房屋狀況進(jìn)行初審，判定該家庭符合剛需優(yōu)先購(gòu)房條件。但由于在搖號(hào)排序名單公示期間，開發(fā)商未將其父母信息一并錄入并公示，根據(jù)商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)的審核流程，市房屋交易管理中心在后期的購(gòu)房資格審核時(shí)，將根據(jù)該未成年人監(jiān)護(hù)人的詳細(xì)信息審核確定其是否具有本次購(gòu)房資格。
根據(jù)長(zhǎng)沙市房屋交易管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋，未成年人易某及其家庭符合剛需購(gòu)房資格，但因?yàn)橐啄巢痪邆渫耆袨槟芰?，所以不能作為?gòu)房申請(qǐng)人獨(dú)立申請(qǐng)購(gòu)房，后續(xù)該未成年人必須以家庭為單位進(jìn)行購(gòu)房資格審核，以確保此次搖號(hào)結(jié)果有效。
市民對(duì)于另一名購(gòu)房申請(qǐng)人楊某的質(zhì)疑，主要是由于他本人的年齡。楊某系1933年出生，現(xiàn)年已85歲高齡，他是否具備首套剛需購(gòu)房資格呢？
目前法律并沒有對(duì)購(gòu)房者的年齡進(jìn)行限定，而根據(jù)長(zhǎng)沙市出臺(tái)的調(diào)控政策，購(gòu)房資格是以戶籍家庭（含集體戶口）為單位進(jìn)行審核認(rèn)定。“無(wú)房”是指家庭成員及本人在本市限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房信息記錄，或者文件施行后住房信息記錄注銷時(shí)間在1年以上的家庭和個(gè)人。楊某，原籍湘潭市，目前戶籍所在地為長(zhǎng)沙市，為個(gè)人家庭戶，且在長(zhǎng)沙限購(gòu)區(qū)域內(nèi)無(wú)房，符合首套購(gòu)房剛需群體的條件，因此確定楊某具備剛需購(gòu)房條件。
搖號(hào)買房上演“烏龍事件”
“一號(hào)難求”對(duì)一些熱點(diǎn)城市買房族來(lái)說是目前面臨的無(wú)奈窘境。近日，南京四個(gè)樓盤搖號(hào)名單上演“烏龍事件”也足以說明搖號(hào)資格對(duì)購(gòu)房者是何等珍貴。
根據(jù)南京市公證處公布的信息，南京市備受矚目的河西四盤（仁恒綠洲新島、海玥名都、保利天悅、升龍?zhí)靺R）在搖號(hào)之前，搖號(hào)名單就上演了一波三折的“好戲”。名單從最開始傳聞登記有近1.25萬(wàn)組，但是報(bào)名登記了6700組的升龍?zhí)靺R由于重復(fù)報(bào)名、虛假信息，當(dāng)天剔除了3000組，只有3771組報(bào)名名單上傳到了官方網(wǎng)站，但是上傳之后，又發(fā)現(xiàn)有漏報(bào)的情況，又加上了108組購(gòu)房人。到6月3日，南京公證處最終出爐的名單，各家都有被剔除的購(gòu)房人，最終11275組人參與本次的河西四盤775套房源的搖號(hào)，6.9%中簽。搖號(hào)名單加加減減著實(shí)讓人忙碌了一把，但如此之低的中簽率也就不難解釋為何會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象了?？梢韵胂?，被刪減掉的搖號(hào)名單中難免有未成年人的名字。
未成年人和年長(zhǎng)老人究竟能不能購(gòu)房？
依照目前的法律，并未限定購(gòu)房者的年齡，因此用未成年人的名義或者年長(zhǎng)老人購(gòu)房是符合規(guī)定的，只是簽訂買房合同和辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，未成年人不能獨(dú)自進(jìn)行交易。
按照《民法通則》規(guī)定，不滿10周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，參與民事活動(dòng)需要法定監(jiān)護(hù)人代為辦理。根據(jù)規(guī)定，無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事行為無(wú)效。限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定監(jiān)護(hù)人追認(rèn)后，該合同有效，不予追認(rèn)的合同是無(wú)效的。也就是說，未成年人獨(dú)自簽署的房屋買賣合同為無(wú)效合同或者效力待定合同。對(duì)于效力待定合同，在法定監(jiān)護(hù)人沒有進(jìn)行追認(rèn)的情況下，合同無(wú)效。未成年人買房需要經(jīng)過法定監(jiān)護(hù)人同意，或者由法定監(jiān)護(hù)人代其購(gòu)買。
未成年人和年長(zhǎng)者即使是可以購(gòu)房，但在申請(qǐng)銀行按揭貸款方面會(huì)有限制。銀行發(fā)放貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，未成年人不具有完全民事行為能力，也沒有債務(wù)償還能力，銀行是不會(huì)為其辦理貸款手續(xù)的；年長(zhǎng)的老人雖然具備完全民事行為能力，但考慮到其后續(xù)的償付能力，銀行在為其辦理貸款時(shí)在年齡上會(huì)有所限制，有的銀行對(duì)超過60歲的老人就不再為其辦理貸款手續(xù)。
