上海寫字樓市場明年將迎供應(yīng)高峰 空置率或創(chuàng)新高
時(shí)間：2020/1/27
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上海寫字樓市場明年將迎供應(yīng)高峰 空置率或創(chuàng)新高 隨著互聯(lián)網(wǎng)金融、聯(lián)合辦公等新興行業(yè)的收縮，上海寫字樓空置率再攀高峰。
近日，高力國際發(fā)布了《上海物業(yè)市場2020年展望》報(bào)告。報(bào)告中提供的數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場空置率自2009年之后開始下行，直到2017年，因?yàn)樾略龉?yīng)的集中入市，再次沖到19.3%的高位。去年，上海寫字樓空置率有所緩解，但到了2019年，這一數(shù)值再次爬升至19.3%。
高力國際研究部副董事江鵬分析，今年上海寫字樓需求放緩以及空置率升高的主要原因包括宏觀經(jīng)濟(jì)放緩、金融去杠桿壓力仍存、中美貿(mào)易摩擦產(chǎn)生的不確定性，以及去年大量聯(lián)合辦公開出的大量新辦公空間吸納掉部分需求，導(dǎo)致上海整體需求數(shù)據(jù)階段性放緩。此外，全年供應(yīng)量相對(duì)較大，使得整體空置率水平有所上升。
如其所言，上海商辦市場在2019年確實(shí)有一段略顯寒意的時(shí)光，金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融公司、科技企業(yè)紛紛在向外圍板塊撤退，市場需求主力聯(lián)合辦公熱度大降，“退租潮”席卷了以陸家嘴為代表的高端商務(wù)板塊。
一位互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)從業(yè)人員也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，他們是一家30多人規(guī)模的創(chuàng)業(yè)型公司，辦公地點(diǎn)選在有著“小陸家嘴”之稱的世紀(jì)大道板塊，但因租金壓力過大，其在6月中旬將辦公地點(diǎn)搬到了前灘。
“我們在小陸家嘴非核心地段租了一間300多平方米的寫字樓，那里的租金大約是10元/平方米/天，一年的租金就是一百多萬，這對(duì)于規(guī)模還不大的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)來說壓力確實(shí)比較大。去年年底我們隔壁的公司退租了，那間辦公室半年也沒租出去，所以我們也衡量了一下性價(jià)比，決定再往外搬一搬?！?
不僅如此，曾被資本追捧的聯(lián)合辦公也在今年不斷被曝出關(guān)店、撤退的消息。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)在一篇報(bào)道中提到，今年7月，曾在陸家嘴太平金融大廈一口氣吞下兩層樓近5500平方米辦公空間的聯(lián)合辦公品牌米域，因?yàn)樽饨饓毫^大，且出租率持續(xù)走低，選擇了退租關(guān)店。
當(dāng)然，“外遷”和關(guān)店的案例只是上海商辦市場下行階段的一個(gè)縮影，江鵬認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上看，需求下降的低點(diǎn)已過，尤其四季度已有較明顯的回暖信號(hào)，接下來上海商辦市場存在回升的概率。
“未來市場租賃交易情緒預(yù)計(jì)將在貿(mào)易緊張局面緩解，對(duì)外開放加速、長三角一體化以及多元供應(yīng)帶動(dòng)下而轉(zhuǎn)向活躍。其中，外資企業(yè)受政策與市場前景的驅(qū)動(dòng)將尋求擴(kuò)租；科技業(yè)需求將隨戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展而提速。同時(shí)，供應(yīng)持續(xù)放量的情況必然會(huì)使市場競爭加劇，因此預(yù)計(jì)2020-2021年對(duì)于企業(yè)而言，將是尋求更具性價(jià)比續(xù)約條款與選擇新辦公空間的絕佳機(jī)會(huì)?！?
供應(yīng)方面，高力國際報(bào)告中也指出，由于部分新項(xiàng)目推遲入市，2020年市場將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)整體空置率推升至25.6%，2021年空置率有可能達(dá)到27.5%的巔峰。“隨著供應(yīng)的增加，租金將繼續(xù)下滑，預(yù)計(jì)未來兩年上海寫字樓租金同比增速分別為-3.5%及-2.1%。‘以價(jià)換量’將成為未來兩年租賃市場的主要方向?！?
不過，盡管租賃市場并不景氣，但從投資的角度來看，上海商辦物業(yè)仍受喜愛。尤其是外資，今年頻頻現(xiàn)身交易市場。今年年初，凱德以27.52億元的價(jià)格收購浦發(fā)大廈8-19層和21-32層；3月，吉寶資本46億元收購位于虹口的一方大廈；今年5月,于新加坡上市的新加坡城市發(fā)展有限公司斥資收購一處上海的商業(yè)資產(chǎn)。
從交易金額占比來看，2019年，上海辦公物業(yè)的成交金額占比上升，從2018的45%到2019年57%；商業(yè)成交金額占比下降了8%，綜合體下降了5%。同時(shí)自用買家表現(xiàn)活躍，市場份額上升，從2018的13%增長到2019的28%。除此之外，投資者對(duì)老舊物業(yè)改造、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)亦保持較高的關(guān)注度。
高力國際向投資者做過一個(gè)調(diào)查，有49%的受訪者表示愿意在中國增加投資，44%的受訪者選擇等待局勢進(jìn)一步明朗?！拔覀冋J(rèn)為這實(shí)際表明超過90%的受訪者對(duì)中國房地產(chǎn)市場保持長期樂觀的展望?！?
而在中國最受投資者歡迎地區(qū)排行榜上，華東地區(qū)以57%的比例占據(jù)第一位置，華南地區(qū)所占比例為26%，華北地區(qū)與華西地區(qū)比例則分別為14%和3%。細(xì)化到城市選擇上，上海毫無意外的獲得票數(shù)第一，占比達(dá)到40%。
江鵬坦言，就今年的行情而言，上海的商業(yè)物業(yè)仍是機(jī)構(gòu)和投資者的首選。“雖然2019年上海大宗投資市場受貿(mào)易摩擦引起的不確定性與觀望情緒的影響，從交易個(gè)數(shù)、金額及交易面積來看，成交金額較2018年同比下跌了42%，成交面積下降了48%。但投資者仍然高度關(guān)注中國物業(yè)投資市場，其中外資的成交金額從2017年到2019年，每年均占到總成交金額的三分之一及以上，2019年外資投資依然穩(wěn)定，顯示出投資者對(duì)中國與上海商業(yè)物業(yè)市場長期看好?！?br />
近日，高力國際發(fā)布了《上海物業(yè)市場2020年展望》報(bào)告。報(bào)告中提供的數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場空置率自2009年之后開始下行，直到2017年，因?yàn)樾略龉?yīng)的集中入市，再次沖到19.3%的高位。去年，上海寫字樓空置率有所緩解，但到了2019年，這一數(shù)值再次爬升至19.3%。
高力國際研究部副董事江鵬分析，今年上海寫字樓需求放緩以及空置率升高的主要原因包括宏觀經(jīng)濟(jì)放緩、金融去杠桿壓力仍存、中美貿(mào)易摩擦產(chǎn)生的不確定性，以及去年大量聯(lián)合辦公開出的大量新辦公空間吸納掉部分需求，導(dǎo)致上海整體需求數(shù)據(jù)階段性放緩。此外，全年供應(yīng)量相對(duì)較大，使得整體空置率水平有所上升。
如其所言，上海商辦市場在2019年確實(shí)有一段略顯寒意的時(shí)光，金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融公司、科技企業(yè)紛紛在向外圍板塊撤退，市場需求主力聯(lián)合辦公熱度大降，“退租潮”席卷了以陸家嘴為代表的高端商務(wù)板塊。
一位互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)從業(yè)人員也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，他們是一家30多人規(guī)模的創(chuàng)業(yè)型公司，辦公地點(diǎn)選在有著“小陸家嘴”之稱的世紀(jì)大道板塊，但因租金壓力過大，其在6月中旬將辦公地點(diǎn)搬到了前灘。
“我們在小陸家嘴非核心地段租了一間300多平方米的寫字樓，那里的租金大約是10元/平方米/天，一年的租金就是一百多萬，這對(duì)于規(guī)模還不大的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)來說壓力確實(shí)比較大。去年年底我們隔壁的公司退租了，那間辦公室半年也沒租出去，所以我們也衡量了一下性價(jià)比，決定再往外搬一搬?！?
不僅如此，曾被資本追捧的聯(lián)合辦公也在今年不斷被曝出關(guān)店、撤退的消息。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)在一篇報(bào)道中提到，今年7月，曾在陸家嘴太平金融大廈一口氣吞下兩層樓近5500平方米辦公空間的聯(lián)合辦公品牌米域，因?yàn)樽饨饓毫^大，且出租率持續(xù)走低，選擇了退租關(guān)店。
當(dāng)然，“外遷”和關(guān)店的案例只是上海商辦市場下行階段的一個(gè)縮影，江鵬認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上看，需求下降的低點(diǎn)已過，尤其四季度已有較明顯的回暖信號(hào)，接下來上海商辦市場存在回升的概率。
“未來市場租賃交易情緒預(yù)計(jì)將在貿(mào)易緊張局面緩解，對(duì)外開放加速、長三角一體化以及多元供應(yīng)帶動(dòng)下而轉(zhuǎn)向活躍。其中，外資企業(yè)受政策與市場前景的驅(qū)動(dòng)將尋求擴(kuò)租；科技業(yè)需求將隨戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展而提速。同時(shí)，供應(yīng)持續(xù)放量的情況必然會(huì)使市場競爭加劇，因此預(yù)計(jì)2020-2021年對(duì)于企業(yè)而言，將是尋求更具性價(jià)比續(xù)約條款與選擇新辦公空間的絕佳機(jī)會(huì)?！?
供應(yīng)方面，高力國際報(bào)告中也指出，由于部分新項(xiàng)目推遲入市，2020年市場將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)整體空置率推升至25.6%，2021年空置率有可能達(dá)到27.5%的巔峰。“隨著供應(yīng)的增加，租金將繼續(xù)下滑，預(yù)計(jì)未來兩年上海寫字樓租金同比增速分別為-3.5%及-2.1%。‘以價(jià)換量’將成為未來兩年租賃市場的主要方向?！?
不過，盡管租賃市場并不景氣，但從投資的角度來看，上海商辦物業(yè)仍受喜愛。尤其是外資，今年頻頻現(xiàn)身交易市場。今年年初，凱德以27.52億元的價(jià)格收購浦發(fā)大廈8-19層和21-32層；3月，吉寶資本46億元收購位于虹口的一方大廈；今年5月,于新加坡上市的新加坡城市發(fā)展有限公司斥資收購一處上海的商業(yè)資產(chǎn)。
從交易金額占比來看，2019年，上海辦公物業(yè)的成交金額占比上升，從2018的45%到2019年57%；商業(yè)成交金額占比下降了8%，綜合體下降了5%。同時(shí)自用買家表現(xiàn)活躍，市場份額上升，從2018的13%增長到2019的28%。除此之外，投資者對(duì)老舊物業(yè)改造、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)亦保持較高的關(guān)注度。
高力國際向投資者做過一個(gè)調(diào)查，有49%的受訪者表示愿意在中國增加投資，44%的受訪者選擇等待局勢進(jìn)一步明朗?！拔覀冋J(rèn)為這實(shí)際表明超過90%的受訪者對(duì)中國房地產(chǎn)市場保持長期樂觀的展望?！?
而在中國最受投資者歡迎地區(qū)排行榜上，華東地區(qū)以57%的比例占據(jù)第一位置，華南地區(qū)所占比例為26%，華北地區(qū)與華西地區(qū)比例則分別為14%和3%。細(xì)化到城市選擇上，上海毫無意外的獲得票數(shù)第一，占比達(dá)到40%。
江鵬坦言，就今年的行情而言，上海的商業(yè)物業(yè)仍是機(jī)構(gòu)和投資者的首選。“雖然2019年上海大宗投資市場受貿(mào)易摩擦引起的不確定性與觀望情緒的影響，從交易個(gè)數(shù)、金額及交易面積來看，成交金額較2018年同比下跌了42%，成交面積下降了48%。但投資者仍然高度關(guān)注中國物業(yè)投資市場，其中外資的成交金額從2017年到2019年，每年均占到總成交金額的三分之一及以上，2019年外資投資依然穩(wěn)定，顯示出投資者對(duì)中國與上海商業(yè)物業(yè)市場長期看好?！?br />
