房企自籌資金增速創(chuàng)近3年新高
“我們基本上都不批開發(fā)貸了，個人房貸額度也很緊?！睆V州一位銀行負(fù)責(zé)人透露。雖然今年前5個月國內(nèi)貸款和按揭貸款雙雙負(fù)增長，其中，個人按揭貸款連續(xù)7個月負(fù)增長。從到期地產(chǎn)債券量來看，當(dāng)前存續(xù)債券中將于今年下半年到期的規(guī)模有1016億元，明顯高于上半年的321億元，10月份壓力最高。與此同時，開發(fā)商自籌資金增速卻創(chuàng)下過去3年以來最高水平。因此，有分析人士表示，數(shù)據(jù)折射出房企融資難度再度提升。
文/ 廣州日報全媒體記者張忠安、劉幸
根據(jù)國家統(tǒng)計局14日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前5個月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~4月份提高1.6個百分點。全國商品房銷售額48778億元，增長11.8%，增速提高2.8個百分點。
開發(fā)商投資增速放緩
5月末，商品房待售面積為56010萬平方米，比4月末減少677萬平方米。其中，住宅待售面積減少466萬平方米。
“銷售增速加快，并不是說市場就好了。一方面是5月份開發(fā)商加大了推盤的力度和開發(fā)周轉(zhuǎn)速度。另一方面，市場本來需求還是比較大。”一位房地產(chǎn)行業(yè)人士對廣州日報全媒體記者表示。
開發(fā)商投資增速卻并沒有同步加快。數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比名義增長10.2%，增速比1~4月份回落0.1個百分點。
多數(shù)專業(yè)人士指出，資金面仍是制約房地產(chǎn)行業(yè)的重要因素。數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，國內(nèi)貸款、利用外資以及個人按揭貸款等全線走低。而更多的資金需要開發(fā)商自己籌集，導(dǎo)致同期開發(fā)商自籌資金增速創(chuàng)下最近3年多以來新高。
數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速比1~4月份提高3個百分點。其中，國內(nèi)貸款10201億元，下降2.8%；利用外資21億元，下降76.2%；自籌資金19473億元，增長8.1%；定金及預(yù)收款20122億元，增長12.7%；個人按揭貸款9250億元，下降3.6%。
在主要資金來源中，國內(nèi)貸款占比較大，但已出現(xiàn)連續(xù)兩個月負(fù)增長，而且降幅從1~4月份的1.6%擴(kuò)大到1~5月份的2.8%，并創(chuàng)下2016年3月份以來的最低增速。個人按揭貸款連續(xù)維持在1萬億元之下，已經(jīng)是2017年10月份以來連續(xù)7個月的負(fù)增長。
在這兩大來源增速放緩中，開發(fā)商自己籌集資金的比例在提升，今年前5個月增幅達(dá)到8.10%，創(chuàng)下2015年3月份以來的最高水平。
地產(chǎn)債
下半年到期壓力驟升
近期不少大型房企再融資都頻頻受阻，發(fā)債中止。目前多項新規(guī)嚴(yán)控房企融資渠道，房企的融資總額下降嚴(yán)重。同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比減少41.34%，融資總額為近一年來最低。即使是債券市場，包括碧桂園、龍湖、花樣年等大型房企交易所公司債都有“中止”記錄。
另一邊廂，海通證券姜超的研究報告顯示，地產(chǎn)債下半年到期壓力驟升。從到期量來看，當(dāng)前存續(xù)債券中將于今年下半年到期的規(guī)模有1016億元，明顯高于上半年的321億元，且呈現(xiàn)逐月增加的趨勢，其中10月壓力最高，其次是12月和9月；面臨回售行權(quán)的地產(chǎn)債規(guī)模下半年是上半年的2倍多，其中7月和8月份分別有502億元和596億元的地產(chǎn)債面臨回售行權(quán)，是年內(nèi)最高的月份，若按今年以來43%的平均行權(quán)水平，屆時7~8月會有472億元的回售到期壓力，給地產(chǎn)行業(yè)償債能力帶來考驗。
債市聚焦
債市遇冷 債券難發(fā)
1~5月已有168.54億元債券違約
碧桂園200億元公司債券項目二度中止；東方園林發(fā)10億元債券，只有5000萬元認(rèn)購……近期，企業(yè)發(fā)債遇冷的信息此起彼伏。重陽投資上月公布的信息顯示，今年來我國已有20只債券違約，合計債券余額168.54億元。除債券外，信托也出現(xiàn)了多起違約案例。
1~5月20只債券違約
重陽投資5月公布的最新信息顯示，今年來已經(jīng)有20只債券違約，合計債券余額168.54億元。除債券外，信托也出現(xiàn)了多起違約案例。
違約的主體中，除去此前已經(jīng)發(fā)生過違約事件的5家主體（春和集團(tuán)、大連機(jī)床集團(tuán)、丹東港、川煤集團(tuán)、中國城建），又新增5家違約主體，分別是億陽集團(tuán)、神霧環(huán)保、富貴鳥、凱迪生態(tài)、中安消等。
另一邊廂，新債發(fā)行困難重重。5月21日，東方園林（002310）發(fā)布公告稱，該公司原本計劃首期發(fā)行規(guī)模不超過10億元（含10億元）的公司債券，最終發(fā)行規(guī)模僅5000萬元。隨后的5月28日，據(jù)上交所公告顯示，獲AAA評級的碧桂園擬發(fā)行200億元小公募公司債券的項目狀態(tài)再度變更為中止。
國信固收研究員董德志等公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月1日，民營公募產(chǎn)業(yè)債合計1112只，余額10509億元。按行業(yè)來看，民營公募產(chǎn)業(yè)債余額最高的是房地產(chǎn)業(yè)，其余額約2826億元，占全體民營公募產(chǎn)業(yè)債的比例高達(dá)26.9%。
AAA信用債比例降到25%
國信的研究員趙婧表示，信用債市場在2009年底時約是2.6萬億元，到現(xiàn)在已經(jīng)是19萬億元。
統(tǒng)計顯示，2009年底，外部評級AAA是最主要的群體，AAA信用債的只數(shù)占比為50%。到現(xiàn)在這個比例已經(jīng)下降到25%了。
從剛開始的高等級（比方超AAA、AAA等），慢慢過渡到資質(zhì)越來越多樣化，也包括了一些信用資質(zhì)稍微差一些的企業(yè)，一些企業(yè)由于經(jīng)營困難，或者是資金鏈緊張，最后發(fā)生了一些實質(zhì)性的違約。
到目前為止，共31個發(fā)行人公募債券違約，涉及75只債券。私募債券這一塊，有38個發(fā)行人，69只債券發(fā)生過違約。
解讀一 未來3~5年應(yīng)都處于“去杠桿”進(jìn)程
債券違約的出現(xiàn)與金融系統(tǒng)“去杠桿”有關(guān)。清華大學(xué)研究員范為、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融碩士韓森表示，2016年以來，我國不斷加強(qiáng)金融監(jiān)管，直指金融系統(tǒng)的杠桿率過高、資金脫實向虛等風(fēng)險點，力圖守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。2018年4月，國家明確提出“要以結(jié)構(gòu)性去杠桿為思路，分部門、分債務(wù)類型提出不同要求，地方政府和企業(yè)特別是國有企業(yè)要盡快把杠桿降下來，努力實現(xiàn)宏觀杠桿率穩(wěn)定和逐步下降”。預(yù)計未來3~5年應(yīng)該都會處于這一進(jìn)程。
解讀二 以高等級中短久期信用債為安全配置
博時基金首席宏觀策略分析師魏鳳春認(rèn)為，國內(nèi)債市對經(jīng)濟(jì)增長與去杠桿的宏觀貨幣環(huán)境仍在逐步適應(yīng)，二季度的系統(tǒng)性收益空間或有限。短期看，債券供應(yīng)放量以及去杠桿背景下信用風(fēng)險上升，對債市構(gòu)成一定壓制，利率債收益率將維持震蕩或小幅上行。結(jié)構(gòu)上，以高等級中短久期信用債為安全配置。
范為認(rèn)為，應(yīng)該堅決打破剛性兌付，快速破產(chǎn)重組“僵尸企業(yè)”，切不可拖延致使名義債務(wù)繼續(xù)擴(kuò)張，應(yīng)該讓債權(quán)人與債務(wù)人共同承擔(dān)損失，這樣同時有助于緩解由于債權(quán)人名義財富繼續(xù)增長所帶來的資產(chǎn)價格泡沫。
