北京寫(xiě)字樓“去中心化”加速 核心CBD高租金擠出效應(yīng)顯現(xiàn)
近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了前三季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，金融街、中關(guān)村等核心商圈，空置率仍維持在極低水平，供求緊張帶動(dòng)租金上升，從而使得寫(xiě)字樓需求進(jìn)一步外溢至非核心商圈，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)“去中心化”趨勢(shì)明顯。
根據(jù)第一太平戴維斯的預(yù)測(cè)，未來(lái)3至5年內(nèi)北京將有約200萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)入市，將在下一個(gè)5年期間內(nèi)有效增加18%至20%的供應(yīng)量，這對(duì)市場(chǎng)格局將產(chǎn)生較大影響，意味著租戶(hù)將有更多選擇和談判的權(quán)利，未來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)很可能從房東市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥绞袌?chǎng)。
“去中心化”加速
近期發(fā)布的2018年第三季度北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)檢測(cè)報(bào)告則顯示，截至9月30日，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓成交量324萬(wàn)平米，三季度當(dāng)季租賃成交約134萬(wàn)平米。北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置面積共計(jì)128.3萬(wàn)平米，三季度當(dāng)季空置率約為10.6%，環(huán)比上升1.7%。
租金方面，辦法數(shù)據(jù)顯示，包含物業(yè)費(fèi)在內(nèi)，北京三季度寫(xiě)字樓整體平均成交租金為13.9元/天/平米，環(huán)比上升1.2%，而乙級(jí)寫(xiě)字樓平均租金7.1元/天/平米，環(huán)比下降0.2%。
在整體空置率上升的背景下，核心區(qū)土地供應(yīng)日益稀少，新增甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量將逐年縮減，區(qū)域內(nèi)部的板塊調(diào)整進(jìn)一步加劇，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)“去中心化”正在加速。
這在供需兩側(cè)的數(shù)據(jù)均有所顯現(xiàn)，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，以望京、亞奧、麗澤等為代表的非核心及新興商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量，十年來(lái)首次超過(guò)了以CBD、金融街、中關(guān)村為代表的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)存量。
而在需求端，第一太平戴維斯指出，2014年，非核心區(qū)供應(yīng)量增長(zhǎng)釋放了大量辦公需求，三年來(lái)非核心區(qū)吸納量(承租量)已遙遙領(lǐng)先于核心區(qū)。
其中，核心商務(wù)區(qū)高租金的“擠出效應(yīng)”和非核心商務(wù)區(qū)交通條件的改善，被認(rèn)為是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)“去中心化”的兩大推手。
第一太平戴維斯指出，租金成本仍是企業(yè)辦公選址時(shí)的首要考慮因素。今年6月，世邦魏理仕曾發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，北京金融街地段的寫(xiě)字樓租金水平全球第三，僅次于香港中環(huán)和和倫敦西區(qū)。非核心區(qū)的租金優(yōu)勢(shì)，成為了吸引寫(xiě)字樓需求外溢的重要因素。
實(shí)際上，北京核心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓供求關(guān)系向來(lái)緊張，辦法數(shù)據(jù)顯示，三季度中關(guān)村和金融界的寫(xiě)字樓空置率分別僅為1.1%和1.0%，燕莎區(qū)域空置率也僅有5.8%。
有商辦地產(chǎn)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，因?yàn)槭鼙本┬掳妗敖弈夸洝薄?yán)禁在東、西、北五環(huán)和南四環(huán)以?xún)?nèi)新建寫(xiě)字樓項(xiàng)目的影響，北京核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)未來(lái)很難增加，供求緊張還會(huì)持續(xù)，價(jià)格高企的現(xiàn)狀難以改變，寫(xiě)字樓需求外溢或還將持續(xù)。
同時(shí)，非核心商務(wù)區(qū)交通通達(dá)性不斷提升。據(jù)了解，目前，除麗澤金融商務(wù)區(qū)外，北京各非核心商務(wù)區(qū)都至少有一條地鐵線(xiàn)路可以通達(dá)。而聯(lián)通麗澤區(qū)域的14號(hào)線(xiàn)和16號(hào)線(xiàn)也將分別于2019年、2020年貫通，屆時(shí)將極大提升區(qū)域通達(dá)性和商務(wù)氛圍。
轉(zhuǎn)型共享辦公
在市場(chǎng)整體發(fā)生變化的時(shí)候，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。
在2018年上半年，第一太平戴維斯高級(jí)董事溫書(shū)閱在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專(zhuān)訪時(shí)表示，寫(xiě)字樓消費(fèi)結(jié)構(gòu)在近兩年來(lái)發(fā)生比較大的變化，核心商圈租用面積很大一部分來(lái)源于新興高科技、金融和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、包括聯(lián)合辦公的一些企業(yè)，它們對(duì)寫(xiě)字樓的需求都在擴(kuò)張。這些企業(yè)的擴(kuò)張，又給其上下游的服務(wù)業(yè)，比如咨詢(xún)公司，律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所，帶來(lái)了極大的擴(kuò)張。
不過(guò)，隨著政策背景和企業(yè)發(fā)展形勢(shì)的變化，其對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響也開(kāi)始顯現(xiàn)。
這在新興金融企業(yè)相對(duì)集中的CND區(qū)域體現(xiàn)尤為明顯。隨著大量互聯(lián)網(wǎng) 金融企業(yè)“人去樓空”，辦法數(shù)據(jù)顯示，三季度，CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓租戶(hù)中，非銀行的金融類(lèi)企業(yè)的租用面積占比從一、二季度的38%和30%，驟降至18%，帶動(dòng)CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓空置率也從一、二季度的11.6%和11.7%，上升至12.7%。
多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，隨著北京非核心商務(wù)圈的供應(yīng)量將在未來(lái)幾年內(nèi)激增和市場(chǎng)需求情況的進(jìn)一步變化，部分甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)始醞釀轉(zhuǎn)型，如何尋找到新的潛在需求客戶(hù)，成為其中的焦點(diǎn)。
11月22日，中海商業(yè)旗下的商務(wù)聯(lián)合辦公品牌OFFICEZIP的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹，中海財(cái)富中心所在的寫(xiě)字樓，此前10年整體租賃給了一家商業(yè)銀行，租期到期后中海方面收回了寫(xiě)字樓，經(jīng)過(guò)改造升級(jí)，將整棟寫(xiě)字樓整體作為共享辦公空間項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。
這并非孤例，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，在CBD僑福芳草地、北辰世紀(jì)中心等多個(gè)傳統(tǒng)甲級(jí)寫(xiě)字樓，在近期均有共享辦公領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型嘗試。
一位共享辦公服務(wù)商從業(yè)人士表示，此前，北京的共享辦公場(chǎng)所，大多集中于乙級(jí)寫(xiě)字樓、創(chuàng)意園區(qū)或改建的廠房?jī)?nèi)，而現(xiàn)在加速進(jìn)軍甲級(jí)寫(xiě)字樓，“既是甲級(jí)寫(xiě)字樓在尋求初創(chuàng)企業(yè)、中小企業(yè)辦公需求的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也是共享辦公領(lǐng)域市場(chǎng)分化，部分企業(yè)和服務(wù)商競(jìng)爭(zhēng)高端領(lǐng)域的必然選擇。”
而辦法數(shù)據(jù)則在上述報(bào)告中指出，傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)需求在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下已形成結(jié)構(gòu)化的改變趨勢(shì)，以城市更新為推動(dòng)點(diǎn)的新辦公類(lèi)產(chǎn)品將會(huì)推動(dòng)及承接符合實(shí)際市場(chǎng)的新客戶(hù)需求。
