樓市調(diào)控繼續(xù)加碼 供需矛盾加劇或致?lián)u號買房常態(tài)化
隨著杭州、南京等熱點城市紛紛推出并實施“搖號買房”政策，這些城市的居民也迎來一種特別的買房方式。
眾所周知，各地出臺“搖號買房”政策，目的是緩解新房與可售房源及開盤銷售房源供應(yīng)不平衡，一定程度上可以暫時性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化。但在搖號過程中，卻出現(xiàn)了不少問題，尤其是出現(xiàn)在西安的“搖號門”事件，就暴露出搖號選房的諸多問題，也使得“搖號買房”的公正性受到一定質(zhì)疑。
那么，在“搖號買房”過程中，政府、房企、搖號軟件提供商、公證部門的職責(zé)和角色是怎樣的?如何有效防止搖號買房過程中的漏洞，從而保證“搖號買房”的公正性?為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別在杭州、南京、武漢等城市進(jìn)行了調(diào)查和采訪。
今年以來，各地樓市調(diào)控繼續(xù)加碼。僅5月份，就有超過40個城市發(fā)布多達(dá)50次調(diào)控政策。進(jìn)入6月，各地調(diào)控力度不減，僅6月4日、5日兩天，便有西安、宜昌、天津、徐州四個城市再次收緊樓市調(diào)控。
與此同時，全國各大熱點城市紛紛啟動的“搖號買房”政策更成關(guān)注熱點。目前上海、南京、長沙、杭州、西安、武漢和深圳等8個城市，都已要求全部或者部分房源需要通過搖號出讓。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，各地出臺“搖號買房”政策，目的是緩解新房與可售房源及開盤銷售房源供應(yīng)的不平衡，但在實際操作過程中，一些城市卻滋生了內(nèi)部預(yù)訂等違規(guī)操作現(xiàn)象，暴露出搖號選房的諸多問題，“搖號買房”的公正性也受到一定質(zhì)疑。
搖號買房或?qū)⒊B(tài)化
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，各城市搖號政策的適用條件迥異，譬如上海、成都兩市所有新推案項目必須搖號;杭州、南京和長沙意向客戶超過預(yù)訂套數(shù)的項目均要求參與搖號;武漢著力迎合剛需優(yōu)先選房，搖號僅限于所有符合剛需定向房源釋放條件的項目;天津則是限價房強制性搖號，更多商品房項目采取自愿性搖號;西安、南寧、昆明等市屬于開發(fā)商主導(dǎo)搖號，企業(yè)有著一定的自主決定權(quán)。
為何“搖號買房”新政會滋生這些不正?，F(xiàn)象?對此，新城控股高級副總裁歐陽捷指出，最核心的問題在于一些地方的樓市調(diào)控政策扭曲了市場，使得有資格的購房者變成了投 資客，放大了需求。而另一方面，土地供應(yīng)呈現(xiàn)趨勢性下降。這樣的直接結(jié)果，使得供求失衡的矛盾不但沒有得到緩解，反而加劇了。
如杭州出現(xiàn)的“萬人搖號”樓盤?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該項目最新備案均價為18460元/平方米，而周邊最近的二手房掛牌價超過3萬元/平方米。如周邊華夏四季樓盤精 裝修均價為26105元/平方米，而其旁邊的北大資源未名府在2016年時毛坯房單價已沖上3萬元/平方米。
正是因為限價令對樓市作出了極大限制，同一區(qū)域新房和二手房懸殊的房價倒掛，使得所有買房人生出“買到即賺到”的觀念，因而紛紛入市。歐陽捷認(rèn)為，這一階段的供不應(yīng)求是長期趨勢，尤其是一二線城市普遍供不應(yīng)求，所以哪個城市出臺“搖號買房”政策都不意外。
在樓市調(diào)控的大背景下，一定會有更多城市跟進(jìn)“搖號買房”。某房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，“搖號買房主要會出現(xiàn)在兩類城市，一類是樓市熱度較高的城市，包括房價上漲壓力較大、供需矛盾突出的城市，以新一線城市和部分熱點三四城市為主;另一類是存在捂盤惜售、收取“茶水費”、未公示開盤房源等樓市亂象，亟待規(guī)范的城市?！?
搖號監(jiān)管漏洞需嚴(yán)堵
實際上，“搖號買房”本身是規(guī)范市場行為的調(diào)控手段之一，市場的一些非理性表現(xiàn)并非搖號制度造成的，而是誘發(fā)了同一區(qū)域一二手房價格倒掛的情況，故而一度出現(xiàn)“萬人搖號”樓盤。
張波對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，鑒于此類事件并非孤例，開發(fā)商主導(dǎo)模式極易滋生權(quán)力尋租等問題，建議熱點城市推行公證搖號，做到公開、公平、公正，嚴(yán)堵?lián)u號監(jiān)管漏洞，保障剛需群體購房需求。
如果熱點城市已經(jīng)施行“搖號買房”政策，公開、公平、公正便是前提。反之，倘若出現(xiàn)貓膩，搖號便流于形式，沒有任何意義，既傳遞了供不應(yīng)求的信號，又把利益輸送給了投 資投機群體。特別是中低價位的剛需盤，必須全面禁止這類貓膩事件。
記者注意到，目前公證處主導(dǎo)搖號就可以做到公開、公平、公正。實際上，在這樣的環(huán)境下，開發(fā)商的負(fù)擔(dān)也更小。據(jù)悉，很多項目負(fù)責(zé)人甚至集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，為了這些請托單都頭疼不已。但在上海、杭州等地開展公證搖號之后，樓盤項目的營銷工作開展都輕松很多。
在歐陽捷看來，投 資房子是合理的，但不是短期的快進(jìn)快出，否則就是投機。他建議，一些供不應(yīng)求的地方政府可以申請國家授權(quán)契稅調(diào)整權(quán)限試點。當(dāng)限價令取消之后，對于二手房轉(zhuǎn)讓的增值收益按照轉(zhuǎn)讓時間間隔實行不同稅率，轉(zhuǎn)讓時間間隔1年之內(nèi)核定稅率為增值收益的90%，2年之內(nèi)80%，依此類推，轉(zhuǎn)讓頻率將大幅下降，炒房之風(fēng)也將得到有效遏制。
張波表示，目前各地政府落實地方主體責(zé)任的方式往往容易陷入“一 刀切”，對于房價尤其是商品房價格的短期控制的確有一定效果，但也會引發(fā)搶房的并發(fā)現(xiàn)象。長期來看，需要落實樓市的長效機制，加大保障性住房以及租賃房源的供應(yīng)量，更好地滿足民眾的居住需求，從而實現(xiàn)”安居宜居“的目標(biāo)。
