房價漲、庫存持續(xù)下降 樓市回暖跡象隱現
雖然沒有了之前的大幅上漲，但房價的緩慢抬升之勢仍在繼續(xù)。綜合多方數據來看，今年5月，房地產銷售數據出現反彈，庫存面積在持續(xù)下降，一二三四線城市的房地產市場依舊活躍。專家認為，樓市升溫現象顯現，未來一二線城市房價上漲的可能性較大，三四線城市則會面臨庫存壓力。
70城樓市升溫多數城市環(huán)比上漲
作為樓市風向標的一線城市，特別是北京，5月份的房產數據已經顯現出一絲回暖跡象。
北京朝陽大悅城附近的鏈家房產中介告訴中新經緯客戶端，近期門店帶看數量明顯增多，二手房成交量有一定增加，部分業(yè)主開始小幅提價。
我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，2018年5月北京全市二手住宅共網簽18096套，同比去年5月上漲67.5%，環(huán)比今年4月增長32.3%，這是2017年3月以后的首次同環(huán)比同步上漲，創(chuàng)下了14個月以來的新高。
價格上，國家統(tǒng)計局的數據顯示，北京5月二手房銷售價格環(huán)比上漲0.3%，同比仍低于去年同期。新建商品住宅方面，北京也實現環(huán)比上漲0.2%。
整體上來看，樓市熱度已經開始在多個城市顯現。國家統(tǒng)計局15日公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，共有61個城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，多于之前月份。
一二三線城市新房與二手房房價環(huán)比均有所上漲。國家統(tǒng)計局稱，從環(huán)比看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%和0.2%，二線城市分別上漲0.9%和0.8%，三線城市分別上漲0.7%和0.6%。
同比方面，一線城市整體依然低于去年同期，但二三線城市有明顯上漲，其中，5月份二線城市的新房、二手房漲幅均有所擴大。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲5.4%和4.4%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點，分別連續(xù)4個月和10個月回落。
某居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經緯客戶端說：“三類城市當前房價環(huán)比增幅曲線都有所抬頭，這說明近期交易上升后，各類城市房價確實有明顯升溫態(tài)勢。”
二線城市房價漲幅擴大，與其調控效果減弱、人才引進政策、搖號政策有關?！斑^去1年多，密集的調控政策維持了市場的平穩(wěn)，但最近2個月部分城市的人才政策、搖號政策減弱了調控效果。執(zhí)行了2年多的限價政策，也放大了購房牟利的空間，導致供需結構失衡，致使部分城市房價出現上漲?！敝性禺a首席分析師張大偉對中新經緯客戶端分析。
商品房銷售約增兩成庫存持續(xù)下降
熱度不僅僅反映在房價上，全國的商品房銷售面積也在增加。中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)根據國家統(tǒng)計局數據進行計算，全國5月商品房銷售面積14217萬平方米，雖然不及3月份的水平，但環(huán)比4月上漲約17.4%，同比去年5月上漲約8%。5月商品房銷售額12556億元，環(huán)比上漲約18.2%，同比上漲約20.6%。
張大偉表示，商品房銷售面積在同比漲幅下調10個月后，在今年5月又一次出現了反彈，而且不僅僅是銷售情況，資金面、房地產開發(fā)景氣指數等都比4月有所好轉。
張大偉進一步解釋，由于2017年5月商品房銷售面積和金額都較低，也使得今年5月的增幅較大。另一方面，5月是傳統(tǒng)銷售旺季，也容易出現交易量增多。
銷售數據向好，也導致庫存面積的持續(xù)下降。某居研究院近期發(fā)布的中國百城庫存報告顯示，中國100城樓市庫存已經連續(xù)34個月同比下跌。截至2018年5月底，該研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42708萬平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%，當前庫存規(guī)模相當于2012年3月的水平，即庫存規(guī)模回落到了6年前。
嚴躍進稱，一、二、三四線城市庫存規(guī)模均有下滑，這和“紅五月”市場交易狀況有關。從同比跌幅看，二線城市庫存的同比跌幅最大，這也就可以解釋近期此類城市房價上漲過快的現象。
而從全國看，5月末商品房待售面積56010萬平方米，已經較去年同期下降1億平方米。
張大偉表示，全國的房地產市場庫存創(chuàng)46個月新低，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已比較充分，很多城市去化周期在12個月以下。
上漲壓力猶存調控或繼續(xù)加碼
房地產市場熱度的提升，也讓調控力度不斷加碼。中原地產研究中心的數據顯示，2018年1-5月，全國房地產調控政策發(fā)布多達159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份全國超過40個城市發(fā)布50次調控政策，刷新歷史紀錄。
積極補庫存，也成為很多地方正在推進的工作。某數據機構顯示，2018年5月，全國300個城市推出土地面積10431萬平方米，環(huán)比增加11%，同比增加30%；推出土地2373宗，環(huán)比增加15%，同比增加16%。
但一二三線城市存在分化，一線城市土地供應面積環(huán)比減少51%，二線城市環(huán)比上漲8%，三線城市環(huán)比大漲14%。
貝殼找房首席經濟學家楊現領對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，供地雖然在增加，但短期難以形成有限供給，供需矛盾仍較大，且新供應土地主要集中在三四線城市。未來，隨著三四線城市需求的逐漸釋放，這些城市將面臨較大的庫存壓力，而供地較少的一二線城市，依舊存在房價上漲的可能。
近段時間以來，房地產企業(yè)融資狀況較為緊張，多家房企中止發(fā)行公司債。國家統(tǒng)計局數據顯示，1-5月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速比1-4月份提高3個百分點，但仍低于去年同期的9.9%。
有機構認為，部分資金承壓的房企會加快推盤，加速資金回流，從而在一定程度上平抑房價。楊現領則認為，房地產企業(yè)資金來源渠道較多，公司債融資減少不足以影響到整個市場。
對于后市，嚴躍進說：“目前房價上漲的新苗頭比較明顯，潛在上漲的動力依然強勁。在‘房住不炒’政策不變的情況下，預計6月份部分三四線城市會出臺包括限售在內的政策，以進一步穩(wěn)定市場價格和預期?！?
