深入解讀房山價(jià)值 剛需首選之地
房?jī)r(jià)按照資源集中度逐次分布，在沒(méi)有政治資源，沒(méi)有商業(yè)資源，沒(méi)有教育醫(yī)療資源，沒(méi)有人力智力資源的地區(qū)，房?jī)r(jià)漲勢(shì)緩慢 ；而在資源集中度高的地區(qū)，人口凈流入，房?jī)r(jià)會(huì)競(jìng)價(jià)升高。
幾年前，房山和大興都被稱為北京剛需的首先地，房?jī)r(jià)也差不多。如今，房山又是引進(jìn)教育資源，又是興建配套，又是治理生態(tài)環(huán)境，剛需嗖嗖的往房山跑，房子均價(jià)也只有32176 元/平方米。很明顯是價(jià)值洼地。房山西部有山脈，定位是生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。房山城建2004-2020總體規(guī)劃中，和北京整體相關(guān)的只有一條：疏散中心城人口。所以，產(chǎn)業(yè)以及投資升值什么的先放一邊，只要生活配套完善，醫(yī)療教育跟得上，交通條件滿足，距主城區(qū)較近的地段生活方便，房?jī)r(jià)跟其他區(qū)域相比又占優(yōu)勢(shì)，那么，房山成為剛需首選地當(dāng)仁不讓。心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素。房山區(qū)這個(gè)價(jià)值洼地引來(lái)廣大剛需者青睞。
長(zhǎng)陽(yáng)—CSD下活躍商業(yè)區(qū)
板塊分析：房山板塊中最火的莫過(guò)于長(zhǎng)陽(yáng)，也是目前發(fā)展最成熟的區(qū)域，當(dāng)然價(jià)格也是最高的。
交通：長(zhǎng)陽(yáng)板塊緊鄰地鐵房山線，距離天安門約22公里，交通較為便捷。
商業(yè)：長(zhǎng)陽(yáng)處于房山CSD中央休閑購(gòu)物區(qū)最核心的部分，包含首創(chuàng)奧特萊斯等大型商業(yè)綜合體，整體商業(yè)氛圍良好，從社區(qū)商業(yè)、臨街商業(yè)到大型購(gòu)物中心一應(yīng)俱全。
教育：長(zhǎng)陽(yáng)包含有北京四幼、皇城根小學(xué)、北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)分校、北京四中房山校區(qū)等熱門學(xué)校，教育配套較為完善。
醫(yī)療：板塊內(nèi)包含大型醫(yī)院較少，綜合就醫(yī)需求可能需要去到就近的良鄉(xiāng)板塊。
長(zhǎng)陽(yáng)的新盤集中度很高，二手盤也基本是次新房。有較多知名開(kāi)發(fā)商在該地區(qū)拿地，有成規(guī)模的住宅小區(qū)已經(jīng)交房入住，社區(qū)底商大部分也已經(jīng)接近成熟，簡(jiǎn)單的配套設(shè)施大多也己交付使用。
良鄉(xiāng)—高速發(fā)展的教育區(qū)
板塊分析：良鄉(xiāng)現(xiàn)在分為大學(xué)城和老城區(qū)。
交通：即將開(kāi)通的京石城際、房山線良鄉(xiāng)站。
商業(yè)：目前良鄉(xiāng)板塊的商業(yè)業(yè)態(tài)以臨街商業(yè)、寫字樓為主，傳統(tǒng)中小型百貨也比較發(fā)達(dá)。
教育：北京第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、北師大良鄉(xiāng)附中、良鄉(xiāng)中學(xué)等熱門學(xué)校，教育配套相對(duì)完善。
醫(yī)療：良鄉(xiāng)醫(yī)院和北京婦產(chǎn)醫(yī)院房山醫(yī)院，就醫(yī)方便。
良鄉(xiāng)的騰飛大學(xué)城起了至關(guān)重要的因素。良鄉(xiāng)大學(xué)城高素質(zhì)人才培訓(xùn)，帶來(lái)許多的高精尖技術(shù)企業(yè)的同時(shí)，數(shù)萬(wàn)大學(xué)生也帶來(lái)了不可估量的經(jīng)濟(jì)就業(yè)與消費(fèi)。
房山地鐵線的修建完全躲開(kāi)了過(guò)去的老城區(qū)，也就是房山區(qū)的鎮(zhèn)政府所在，地鐵線路的開(kāi)通其實(shí)并沒(méi)有給良鄉(xiāng)老城區(qū)帶來(lái)多少福利，但這個(gè)區(qū)域?qū)嶋H上集中了大部分人口，未來(lái)要發(fā)揮這些人口資源的優(yōu)勢(shì)，更期待京石城際的開(kāi)通。
閻村—地鐵延線的福利區(qū)
板塊分析：閻村在6環(huán)邊，除了大片耕地還有低矮的破房子。
交通：區(qū)域內(nèi)有燕房線主干線經(jīng)過(guò)，在閻村、閻村北、大紫草塢和星城均有設(shè)站。
商業(yè)：目前區(qū)域內(nèi)的生活配套主要依賴沿街小鋪和社區(qū)底商，成規(guī)模、上檔次的大型配套接近于無(wú)。連良鄉(xiāng)的老城都不如，更不要與長(zhǎng)陽(yáng)比了。
教育：暫時(shí)無(wú)重點(diǎn)學(xué)校。
醫(yī)療：北京同濟(jì)東方中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、燕化鳳凰醫(yī)院分院。
因?yàn)殚惔逄幵谖髂辖牵恢镁嚯x主城區(qū)很遠(yuǎn)了，而且目前配套和環(huán)境差很多， 交通方面，如果點(diǎn)對(duì)點(diǎn)出行，地鐵還是很方便的，如果不是的話就不如自駕出行，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)有六環(huán)、京石路、京周路等主干道分布。
閻村這兩個(gè)新盤的品質(zhì)都很好，唯一美中不足的是京西悅府是毛坯交房并且房?jī)r(jià)還不低于長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)相同品質(zhì)的樓盤，價(jià)位上不占優(yōu)勢(shì)，而且周邊環(huán)境一般，配套也很不完善。天恒樂(lè)墅品質(zhì)有保障，位置微偏，周邊環(huán)境還需完善，建筑形式新穎，因?yàn)閷儆趧e墅美中不足的是人氣相對(duì)較少。
相對(duì)來(lái)說(shuō)閻村待開(kāi)發(fā)的空間還是很大的，隨著多個(gè)項(xiàng)目的成長(zhǎng)和后期配套跟上，不能說(shuō)沒(méi)有前景，但若沒(méi)有更大的利好，也僅限于此了，后期上漲空間沒(méi)有想象的那么大。
竇店—房山的價(jià)格洼地區(qū)
板塊分析：竇店位于房山區(qū)南六環(huán)外，離涿州很近。
交通：竇店的交通是個(gè)硬傷，目前沒(méi)地鐵，公交也不多，自駕又容易堵車。
商業(yè)：隨著長(zhǎng)安汽車工廠落戶竇店，生活配套由主要依賴沿街小鋪和社區(qū)底商開(kāi)始向上檔次的大型配套過(guò)度。
教育：無(wú)重點(diǎn)學(xué)校。
醫(yī)療：無(wú)大型醫(yī)院，主要以社區(qū)衛(wèi)生院為主。
竇店樓盤最大的特點(diǎn)，兩個(gè)字：便宜，是房山的“低價(jià)擔(dān)當(dāng)”。房?jī)r(jià)基本在2-3.5萬(wàn)/㎡，北京城建·琨廷品質(zhì)好，適合改善，匯金·世界城楓丹郡價(jià)格低，高速口，毛坯交房，適合小資金進(jìn)入，適合入手，周邊配套看上去老舊，但基本還是比較全。未來(lái)漲幅應(yīng)該是很可觀。
未來(lái)房山線西延線也將在竇店地區(qū)設(shè)站，并有京廣鐵路穿境而過(guò)、京石高速公路、107國(guó)道貫穿全鎮(zhèn)南北。如果京石城際在竇店設(shè)站，那這個(gè)利好對(duì)于竇店幫助很大。大的方向上看，京津冀的整體發(fā)展策略也是要向東南發(fā)展，對(duì)比同價(jià)位的竇店和燕山，更看好竇店的發(fā)展?jié)摿Α?
燕山—養(yǎng)老界的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)
板塊分析：燕山樓市分兩個(gè)小版塊，地鐵區(qū)域和901公交區(qū)域。相比地鐵出行，遠(yuǎn)不如公交方便，901到市區(qū)六里橋1個(gè)多小時(shí)，一般不堵車，而地鐵到六里橋距離長(zhǎng)繞行多耗費(fèi)的時(shí)間太長(zhǎng)。
交通：地鐵燕山站、公交。
商業(yè)：生活配套主要由商業(yè)街和社區(qū)底商組成。
教育：無(wú)重點(diǎn)學(xué)校。
醫(yī)療：燕山地區(qū)社區(qū)服務(wù)中心。
房山的西部是生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，燕山的整體環(huán)境還不錯(cuò)，應(yīng)該說(shuō)適合養(yǎng)老。但產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，而且距離主城區(qū)太遠(yuǎn)。燕山地區(qū)對(duì)房山區(qū)而言，財(cái)政收入所占的比例不算大。
燕山這個(gè)區(qū)域大多是八九十年代的老房子。燕山地鐵站旁邊主要以大戶型為主，901公交周邊的房?jī)r(jià)比地鐵周邊均價(jià)便宜1-2千，此處不建議剛需考慮。
購(gòu)房建議
想要在房山置業(yè)的人士，推薦重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)陽(yáng)和良鄉(xiāng)板塊。離北京市區(qū)近的長(zhǎng)陽(yáng)無(wú)疑是房山置業(yè)的首選，距離、商業(yè)還有更容易規(guī)劃發(fā)展的空間都是向上的。良鄉(xiāng)得益于大學(xué)城人才基地，絕對(duì)有發(fā)力的資本。對(duì)于預(yù)算低的剛需，推薦重點(diǎn)關(guān)注竇店。北京向東南方向發(fā)展的大勢(shì)所趨，加上未來(lái)京石城際的開(kāi)通在竇店設(shè)站是個(gè)福利。
