分城調(diào)控催生土地冷熱不均 房企拿地開考“綜合題”
在樓市調(diào)控已進入深水區(qū)，去庫存已取得階段性效果的情況下，各城的土地供求狀況、房企參與熱情也大不相同。一些一線城市土地成交低迷，部分二三四線城市卻在土地成交量、成交金額上不斷刷新紀錄。
供地，一直被視為樓市風云的“前情表”，每逢樓市調(diào)控更是如此。在當前調(diào)控分城而論的趨勢下，各城的土地供求狀況、房企參與熱情也大不相同。
《每日經(jīng)濟新聞》整理多維度數(shù)據(jù)即發(fā)現(xiàn)，今年以來，土地市場分化加速。在樓市調(diào)控進入深水區(qū)、去庫存取得階段性效果的時候，各地的不同政策也產(chǎn)生了不同的市場效應，一些一線城市土地成交低迷，部分二三四線城市卻在土地成交量、成交金額上不斷刷新紀錄。
在這種情況下，城市土地部門、房企，應該有怎樣的供地和拿地考量？
城市土地冷熱不均
大部分城市都有土地供應的長期規(guī)劃，不少城市對于年度土地供應都有明顯指標要求。但一個年度內(nèi)的推地節(jié)奏，則受制于市場因素等多方面影響，這也給目前各城市土地市場截然不同的表現(xiàn)，創(chuàng)造了可能。
來自中指院數(shù)據(jù)就顯示，2018年5月，全國出讓金排名前二十城市成交總額為1482億元，同比上漲30%。但各級城市冷熱差異明顯。
一線城市今年5月土地供應環(huán)比縮水過半，成交土地31宗（面積106萬平方米），環(huán)比減少49%，同比減少25%，出讓金環(huán)比縮水超七成。
其中，北京由于限價房、共有產(chǎn)權房等政策影響，今年土地市場供應量與成交量明顯減少，5月甚至出現(xiàn)零成交。深圳的住宅用地更是一地難求，商業(yè)和工業(yè)用地已成市場主力。
二線城市如杭州的宅地供應量減少逾三成，且連續(xù)三個月呈下滑趨勢；成都宅地市場供應環(huán)比減少75%，成交量環(huán)比減少53%。
與之相對的是，三四線城市土地供求量同環(huán)比走高，樓面均價環(huán)比增逾兩成，土地出讓金為1654億元，環(huán)比增加66%，同比增加64%。
丁祖昱在第七期易居沃頓中國房地產(chǎn)實戰(zhàn)研修項目”全球課題發(fā)布會上表示，出現(xiàn)這樣的情況，主要是因為一二線城市普遍存在地價高的問題，加之限價的影響。
安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一線城市的土地成交低迷和目前市場降溫有著直接關系。一是城市的一二手房價格不斷下探，導致房企對于未來的預期變得更為謹慎；二是限價影響，房企獲利空間被收窄，在一線城市拿地的心理壓力較大。
也是由于房企心理預期的不同，部分二線城市土地出現(xiàn)火熱場面，尤其是一些經(jīng)濟實力較強、人口集聚力強的城市，在“搶人”政策之下，房企看到了購買力帶來的市場信心；在三四線城市，受到“去庫存”及“棚改”政策的影響，企業(yè)的“搶地”意愿明顯。
但當一線城市土地“涼涼”，部分二線城市和四五線城市土地火熱的時候，地方政府則需要做一道平衡題——如何在供地減少的環(huán)境下，保證土地收入；如何在地市火熱的時候，控制好土地溢價率。
上海的做法或值得一看。據(jù)了解，近年來，上海供應土地價格抬升。根據(jù)《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）》，建設用地總規(guī)模不超過3200平方公里，上海建設用地增量只有40~50平方公里左右，未來將加大存量用地挖潛力度。但隨著土地價格抬升，拆遷難度加大，舊改盤活存量用地空間有限，同時又要兼顧拆遷安置、租賃房等保障性住房，會進一步加劇土地資源稀缺性。土地價格持續(xù)抬升，導致市場“慢周轉(zhuǎn)”。
另一方面，2017年，上海大規(guī)模推出“招掛復合”的拍賣方式，進一步提高拿地門檻，優(yōu)勢房企獲取土地的機會較大。
數(shù)據(jù)顯示，2016~2017年項目拿地到銷售的時間明顯長于往年。中長期來看，上海土地市場“寸土寸金”，房企獲取土地難度加大，一旦在上海獲得土地，勢必導致房企轉(zhuǎn)向做“利潤”，放棄沖“規(guī)?！保坏┮隼麧?，勢必“慢周轉(zhuǎn)”。
如何踩準時機拿地？
而對于企業(yè)來說，面對冷熱不均的現(xiàn)狀，“分城而論、細致深入”或是更好的選擇。
明源地產(chǎn)研究院分析認為，過去開發(fā)商的城市選擇更多是看GDP、產(chǎn)業(yè)結構，人口規(guī)模等指標，但隨著我國城鎮(zhèn)化進一步發(fā)展，以核心城市為中心的人口聚集趨勢不可逆轉(zhuǎn)，由此帶來的房地產(chǎn)發(fā)展布局也產(chǎn)生很大變化，一些舊的判斷指標可能失效了?，F(xiàn)在對于城市選取的指標，應該更具落地性和深入性，要考慮更多細致指標。
例如，考慮城市的土地溢價情況。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年5月三線城市的平均土地溢價率為33%。
在一些熱點城市，張波認為，過高溢價率本身就伴隨著高風險，尤其是為了追求規(guī)模。由于高地價導致房企自身資金鏈斷裂的情況并不鮮見，因而反倒應該謹慎對待。
房價處于低谷期，房地產(chǎn)市場遇冷的市場，應該持有一定“反季節(jié)”概念，趁拿地競爭強度較小，控制好拿地后的項目進度，等待房價進入上升通道，獲取較大收益。
“上海就是房企可以考慮此時逆周期投資的拿地之所?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉認為，2018年三季度是上海房價周期的波谷，值得考慮。
“實際上，房企在一線城市的拿地意愿還是有的，只是一線城市普遍開發(fā)項目節(jié)奏放緩，開工意愿較弱，這點需要提前考慮。”張宏偉表示。
新城控股高級副總裁歐陽捷則給出建議，在行業(yè)集中度越來越高、大房企越跑越快的背景下，與其固守業(yè)績很難增長的城市，不如把有限的資金投入到那些發(fā)展更快的城市。
不過在選擇一些新區(qū)時，需要仔細論證。大方向是跟著城市規(guī)劃建設走，但僅跟規(guī)劃，“可能拿了地也沒人給你修路”，僅跟城市建設，城市經(jīng)濟中心的門檻普遍偏高。
“這是一道綜合題?？傮w來說，現(xiàn)在拿地就是要更細致，根據(jù)城市具體情況綜合判斷?！鄙鲜鋈耸恐毖?。
