下一個(gè)抄底機(jī)會(huì)在哪里？牛市尾聲的城市選擇建議
很多粉絲經(jīng)常在后臺(tái)問(wèn)，xx城市還能不能買(mǎi)？從問(wèn)題本身來(lái)看，發(fā)現(xiàn)大部分粉絲還是比較喜歡追漲的，這是異地買(mǎi)房的大忌諱。提問(wèn)最多的就是對(duì)西安、海南這些城市的后市看法，而這些城市都屬于主升浪已經(jīng)過(guò)去的牛市尾聲，現(xiàn)在買(mǎi)入并不是說(shuō)幾個(gè)月內(nèi)不會(huì)再漲，但拉長(zhǎng)到二、三年來(lái)看，漲幅表現(xiàn)不會(huì)好到哪里去。
接下來(lái)結(jié)合幾個(gè)城市，聊下看法。
大背景
首先要弄明白的是，現(xiàn)在是一輪大牛市的尾聲。
這一輪牛市，從2014年的深圳領(lǐng)漲開(kāi)始，到今天全國(guó)絕大部分城市的翻倍，已經(jīng)走完了大半。這么兇狠上漲的原因，是由于2010年至2014年這五年期間，全國(guó)樓市基本沒(méi)有像樣的大漲過(guò)，積蓄了多年的需求。
另外國(guó)家2014年大力刺激，貨幣上放水和降息，調(diào)控上放開(kāi)認(rèn)房認(rèn)貸，輿論上鼓勵(lì)去庫(kù)存，多管齊下，徹底改變了預(yù)期，促成了近十年以來(lái)的最大牛市。
牛市的牛，不光是漲幅，更是體現(xiàn)在上漲城市的全面性上。一、二線城市自不用說(shuō)，連三、四線小城市都輕松翻倍。這樣的全面牛市，歷史上只有2009年4萬(wàn)億刺激有過(guò)，后面是5年不漲。
大家一定要明白，像2014年那樣的刺激政策并不是很常見(jiàn)的。這一輪全面上漲的經(jīng)驗(yàn)，不能簡(jiǎn)單復(fù)制到未來(lái)。下一個(gè)五年，一二線核心城市因?yàn)橛薪?jīng)濟(jì)、人口的支撐，房?jī)r(jià)夯實(shí)之后繼續(xù)向上，更多的三、四線小城市人口被吸干之后，價(jià)格會(huì)被慢慢打回原形，被套很多年。
原則上，只選擇一、二線城市。
機(jī)會(huì)和尷尬
理解了這個(gè)大背景之后，看當(dāng)下機(jī)會(huì)是不少的，但是都有瑕疵，挺尷尬。
第一種機(jī)會(huì)是走完一輪牛市的一線，北上深。
一線城市上漲的支撐是高端人口流入、高薪產(chǎn)業(yè)積聚和控制供地面積。現(xiàn)在一線主推共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房的策略，會(huì)進(jìn)一步加劇一線城市供地緊張。所以一線城市的基本面是最好的，但是一線城市有很?chē)?yán)格的限購(gòu)措施，沒(méi)有辦法通過(guò)第三方渠道打通或者硬過(guò)獲得購(gòu)房資格，只能是少數(shù)人的狂歡。
另一方面，一線城市現(xiàn)在是徹底的靜淡市，價(jià)格筑底中，不少近郊還在探底中，現(xiàn)在買(mǎi)入，不會(huì)立即產(chǎn)生利潤(rùn)，不適合短線炒作，長(zhǎng)線拿會(huì)有一定的資金成本。我們只知道北上深未來(lái)一定會(huì)率先領(lǐng)漲，但不知道什么時(shí)候會(huì)漲。
第二種機(jī)會(huì)是牛市尾聲的強(qiáng)二線城市，比如南京、無(wú)錫、杭州、武漢、長(zhǎng)沙、西安、成都、鄭州。還有走完牛市正在筑底的合肥，以及如火如荼還在上漲的重慶。
因?yàn)閲?guó)家鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)和人口遷入的關(guān)系，強(qiáng)二線城市近些年的基本面一直在走好。前面這些城市里，未來(lái)應(yīng)該能走出一、二個(gè)新一線城市，即便不能成為一線，人口和經(jīng)濟(jì)大省的單核省會(huì)城市，未來(lái)前景也是持續(xù)看好的。
強(qiáng)二線城市的優(yōu)勢(shì)是低單價(jià)，低基數(shù)，萬(wàn)一買(mǎi)中新一線，單價(jià)會(huì)有暴擊。但是強(qiáng)二線城市的最大尷尬，是房?jī)r(jià)已經(jīng)完成了主升浪，除非能運(yùn)氣很好抽中限價(jià)一手，現(xiàn)在買(mǎi)不限價(jià)的二手，后續(xù)牛市結(jié)束，價(jià)格回調(diào)后，你現(xiàn)在的買(mǎi)入價(jià)可能會(huì)買(mǎi)在高點(diǎn)被套住一、二年。
雖然基本面沒(méi)有什么問(wèn)題，未來(lái)一定能解套，但損失了很多機(jī)會(huì)成本，浮虧的心態(tài)挺讓人不好受的。還有強(qiáng)二線城市不靠譜的供地計(jì)劃，萬(wàn)一遇到天量供地，下一輪牛市的時(shí)機(jī)要再往后。這一、二年杭州供地就很大。
第三種機(jī)會(huì)是還沒(méi)發(fā)動(dòng)的弱二線城市，比如沈陽(yáng)、昆明、貴陽(yáng)、太原。這些城市是牛市里被遺忘的角落，到目前為止也沒(méi)有像樣的漲幅。
城市基本面肯定是不如強(qiáng)二線的，人口還在流失中。但價(jià)格也是被低估的，在這些城市的近郊，能輕易能找到單價(jià)七、八千的漂亮公寓。根據(jù)板塊輪動(dòng)的規(guī)律，這些弱二線城市應(yīng)該是這一輪大牛市的最后一波拉升。一旦基本面改善，這個(gè)漲幅可能更加驚人。
交易建議
大資金建議一定要先買(mǎi)入一線。
二線城市單套價(jià)格300萬(wàn)以上就沒(méi)有流動(dòng)性，即便是并發(fā)買(mǎi)入兩套，也只能消耗不多的資金。
一線目前還在筑底中，只要耐心淘筍和二手房議價(jià)，是能找到便宜機(jī)會(huì)的。限購(gòu)資格上，北上土著用戶(hù)口買(mǎi)，用家庭裂變買(mǎi)。非北上的，先遷深戶(hù)，然后買(mǎi)入。
深圳是這一輪牛市率先觸底的，下一波牛市也會(huì)率先上漲，盯緊它即可。一線城市買(mǎi)入，就是價(jià)值投資機(jī)會(huì)，走的是長(zhǎng)線，資金安排上要撐滿5年為準(zhǔn)。事實(shí)上，考慮到限購(gòu)、限貸的困難，我建議一線原則不賣(mài)出。未來(lái)需要資金可以通過(guò)融資方式來(lái)解決。
強(qiáng)二線城市里南京、杭州、武漢、成都這樣的城市都是基本面非常好，但是價(jià)格也已經(jīng)上漲到位。這些城市里如果買(mǎi)不到限價(jià)一手，買(mǎi)二手意思是不大的。買(mǎi)入后未來(lái)幾年吃套可能性極大，浪費(fèi)大量時(shí)間，我建議停止買(mǎi)入。
最近去了鄭州走了走，中部人口大省，未來(lái)的潛力不小，近郊能買(mǎi)到1萬(wàn)不到一手新盤(pán)，可以考慮買(mǎi)入。除了重慶不限購(gòu)，但是外地三無(wú)不能做按揭貸款外，其他城市都是很?chē)?yán)格的限購(gòu)措施，需要遷入戶(hù)口才能買(mǎi)到（鄭州可以破）。這對(duì)戶(hù)口不在北上的同學(xué)是大利好，可以先遷戶(hù)口去某個(gè)二線，買(mǎi)完之后再遷戶(hù)口去另一個(gè)二線，只要你有精力的話。
弱二線城市是交易型機(jī)會(huì)了。沈陽(yáng)、昆明、貴陽(yáng)、太原這樣的城市，放在平時(shí)，我肯定不會(huì)去考慮的。但是之前也說(shuō)了，如此波濤洶涌的大牛市，板塊輪動(dòng)之下，未來(lái)這些弱二線城市有補(bǔ)漲的機(jī)會(huì)。
基本面注定了他們不會(huì)成為下一個(gè)核心城市，但好在足夠低的價(jià)格，抓住補(bǔ)漲的機(jī)會(huì)，也會(huì)收獲不錯(cuò)的漲幅。最近有個(gè)朋友組織了沈陽(yáng)的團(tuán)購(gòu)，幾十萬(wàn)總價(jià)，一口氣集合八十幾套需求。這樣的機(jī)會(huì)，是不太適合手上資金不多的新手的。但對(duì)于富余資金足夠的老手，嘗試下打暴擊未必不可。
總結(jié)
對(duì)于手上資金比較富裕，且在一線有房票的同志，我建議別去外地追擊，不如靜下心來(lái)守株待兔，在一線慢慢淘筍。一線的戰(zhàn)略建倉(cāng)期，已經(jīng)不遠(yuǎn)了，下一輪領(lǐng)漲一定是從一線開(kāi)漲的。為了搶二線機(jī)會(huì)丟掉了一線，實(shí)在沒(méi)有必要。
對(duì)于手上資金不多，但又著急買(mǎi)入的朋友來(lái)說(shuō)。就目前而言，適合買(mǎi)入的和走長(zhǎng)線的，最有把握的是長(zhǎng)沙和重慶，另外鄭州、無(wú)錫也還不錯(cuò)，因?yàn)閮r(jià)格足夠低，人口足夠多，雖然城市能級(jí)趕不上其他明星城市，但性?xún)r(jià)比高。
記住我們選擇的不是聲望最高的城市，而是容易產(chǎn)生利潤(rùn)的城市。如果風(fēng)險(xiǎn)容忍度足夠高的話，可以去沈陽(yáng)試一下，單價(jià)五千左右，總價(jià)四十萬(wàn)左右的盤(pán)，幾乎不會(huì)跌，一旦漲起來(lái)，三、五成的漲幅是有的，唯一的風(fēng)險(xiǎn)就是不知道什么時(shí)候會(huì)漲。
