房租暴漲正在懲罰不買房的人？昨夜監(jiān)管部門出手
房租大幅上漲，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商被炮轟，罪魁禍?zhǔn)资撬麄儐幔?
調(diào)控大棒下，房?jī)r(jià)冰封，沒有想到的是房租上漲卻在這個(gè)盛夏刺痛人們的神經(jīng)。
“躲過(guò)了高房?jī)r(jià)，躲不過(guò)高房租”、“樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人”，這些刺眼的標(biāo)題確實(shí)足夠讓人焦慮。
居大不易，多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，一線城市房租均在7月出現(xiàn)了上漲，其中北京最為突出。我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年前7個(gè)月，北京租房租賃市場(chǎng)交易總量同比增長(zhǎng)14.4%。在價(jià)格上，7月份，北京的住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%。
月均房租近5000元意味著什么？要知道，一線城市去年高校畢業(yè)生的起薪平均5000元出頭。根據(jù)“2018年中國(guó)大學(xué)畢業(yè)生薪酬水平排行榜”的數(shù)據(jù)，即使清華、北大這樣頂尖名校的畢業(yè)生，平均月薪也就9000出頭。按此計(jì)算，在北京僅租房一項(xiàng)就要花掉他們薪酬中的很大一部分。
令人意外的是，因?yàn)榫W(wǎng)友在論壇上的一張?zhí)?，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們被認(rèn)為是助漲房租的推手，遭遇重大的輿論危機(jī)。不僅驚動(dòng)北京多個(gè)管理部門，人民日?qǐng)?bào)也發(fā)表評(píng)論，表示應(yīng)嚴(yán)控不良中介惡意“炒租”，然而長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們也覺得委屈。
長(zhǎng)租公寓被炮轟抬高租金 北京住建委出手約談企業(yè)
最近，在水木社區(qū)上，一個(gè)房東發(fā)帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預(yù)期價(jià)位是7500元/月，自如、蛋殼兩家住房租賃公司詢問(wèn)后，相互爭(zhēng)搶，最終蛋殼給到10800元/月的價(jià)格，付11個(gè)月。
發(fā)帖的房東表示，一家公司的中介當(dāng)時(shí)說(shuō)，不管另一家出多少，都多加300元。據(jù)華夏時(shí)報(bào)的報(bào)道，發(fā)帖的房東陳先生表示，自己年輕時(shí)候也是租房，覺得年輕人很不容易，所以想把這件事情曝光出來(lái)。
該帖子的回復(fù)中，不少網(wǎng)友分享了相同的經(jīng)歷。
網(wǎng)名叫做解答的網(wǎng)友，在8月3日回復(fù)道：
我家周圍，正常7500到7800一個(gè)月，中介現(xiàn)在9500×11個(gè)月大規(guī)模收。
網(wǎng)名叫做Leonardo的網(wǎng)友，在8月2日回復(fù)道：
2年前我就發(fā)現(xiàn)是這個(gè)套路，去年過(guò)年鄰居的2居出租市場(chǎng)價(jià)5k-5.5k，開始自己談可能都愿意出5k左右，結(jié)果中介直接給8k租3年，他心動(dòng)了租給他。一個(gè)星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子，客廳做了隔斷當(dāng)3居分租，整租9.5k。
論壇上的帖子經(jīng)過(guò)媒體報(bào)道后，迅速成為網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也被打上“惡意競(jìng)爭(zhēng)、抬租搶房”、“吸干年輕人的血”的標(biāo)簽。
8月17日晚間，北京市住建委發(fā)布消息，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。管理部門要求住房租賃企業(yè)：
不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
同時(shí)，管理部門對(duì)住房租賃企業(yè)啟動(dòng)了聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查：嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場(chǎng)的行為；嚴(yán)查不按規(guī)定進(jìn)行租賃登記備案的行為。一經(jīng)查實(shí)，各部門將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。
人民日?qǐng)?bào)8月17日晚間在微博發(fā)表評(píng)論表示：
房租起起落落，若契合市場(chǎng)邏輯，并無(wú)不可。但無(wú)良中介興風(fēng)作浪，惡意哄抬，不僅擾亂租賃秩序，加重租客生活成本，更影響城市宜居度，傷害城市形象。嚴(yán)防“炒租”，對(duì)相關(guān)行為一經(jīng)查實(shí)，即從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。依法監(jiān)管，還租賃市場(chǎng)以健康。
然而，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也感到委屈。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，蛋殼方面表示，“此帖中所述事件，我們經(jīng)過(guò)內(nèi)部調(diào)查，發(fā)現(xiàn)并沒有這個(gè)業(yè)主和房源，是虛假信息，屬于典型的造謠中傷，擾亂市場(chǎng)行為。我們也沒有和友商進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，更不存在惡性競(jìng)爭(zhēng)。目前，我們正在開展調(diào)查取證和公證，并會(huì)堅(jiān)決訴諸法律手段，以保護(hù)自身合法權(quán)益?！?
自如則在8月17日發(fā)表官方回應(yīng)表示，事件為不實(shí)傳聞，無(wú)從考證，從未對(duì)該區(qū)域給出高于市場(chǎng)普租價(jià)格的租金。
“風(fēng)口”上的長(zhǎng)租公寓 搶房源擴(kuò)大市場(chǎng)份額
然而，從業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，長(zhǎng)租公寓搶房確實(shí)是房租上漲的一個(gè)重要因素。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，“很多租賃企業(yè)，特別是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，低價(jià)囤積中低端房源，對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造；改造完成后，他們將房屋高價(jià)出租，賺取租金上漲帶來(lái)的差價(jià)。”
8月17日，我愛我家副總裁胡景暉在電話會(huì)議中對(duì)媒體表示，當(dāng)資本大量進(jìn)入長(zhǎng)租公寓以后確實(shí)推動(dòng)了房租上漲。胡景暉直接點(diǎn)名自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)20%到40%的價(jià)格在收房，導(dǎo)致售房成本直接上升，嚴(yán)重違背市場(chǎng)規(guī)律。
這兩年長(zhǎng)租公寓在資本的加持下確實(shí)走到“風(fēng)口”之上。
數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)租房市場(chǎng)總規(guī)模已達(dá)到約1.4萬(wàn)億元。而華菁證券的一份研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，有品牌的長(zhǎng)租公寓占整體租賃市場(chǎng)的比重僅為2％。當(dāng)前我國(guó)機(jī)構(gòu)化租房占整體租賃市場(chǎng)比例僅為個(gè)位數(shù)的這塊蛋糕中，已經(jīng)擠入了超過(guò)1000家品牌公寓的運(yùn)營(yíng)商。
和其他站在“風(fēng)口”上的產(chǎn)業(yè)一樣，要想賺錢就得先燒錢。對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，瘋狂融資，瘋狂搶占房源，不惜一切代價(jià)搶占市場(chǎng)份額，爭(zhēng)取房租的定價(jià)權(quán)，似乎是一個(gè)走得通的盈利模式。
張大偉認(rèn)為，資本大量涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，但租賃市場(chǎng)并沒有多少是新增供應(yīng)量，長(zhǎng)租公寓搶占房源行為就放大了供需緊張現(xiàn)象，這相當(dāng)于多了一道關(guān)口賺取租金差價(jià)。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2018年6月，自如已進(jìn)駐9大城市，管理房源量達(dá)到60萬(wàn)間。另一個(gè)品牌公寓“相寓”官網(wǎng)上也顯示，其業(yè)務(wù)已覆蓋14座城市，管理房屋達(dá)28萬(wàn)套、60萬(wàn)間。
自如回應(yīng)稱，“長(zhǎng)租公寓首先不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力，其次從企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)理出發(fā)，也不會(huì)哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前占整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的比例不足5%，只有收出房?jī)r(jià)格合理，甚至保證相對(duì)較低的出租價(jià)格的情況下，才能保證相對(duì)較高的出租率?！?
人多粥少 北京面臨巨大租賃缺口
顯然僅用“資本搶房”并不能完全解釋目前房租大漲的情況。
比起長(zhǎng)租公寓對(duì)租房市場(chǎng)的影響，專家表示，供不應(yīng)求是房租被推高的重要原因。
貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京租賃人口共800萬(wàn)人，目前租賃房源量約為350萬(wàn)間，面臨著400萬(wàn)間以上的租賃缺口。供不應(yīng)求仍為當(dāng)前北京住房租賃市場(chǎng)的主要矛盾，其實(shí)不僅是北京，中國(guó)主要一線城市都存在類似的供給問(wèn)題。
季節(jié)效應(yīng)也是一個(gè)重要的因素。正值畢業(yè)季，租房的需求快速上升，容易帶來(lái)租金上漲。另外，最近兩年北京上海等大城市嚴(yán)查違法建筑，用于出租的房源減少，也被認(rèn)為是一個(gè)重要的因素。
中信證券研報(bào)分析稱，房租上漲的一個(gè)原因是，前期高房?jī)r(jià)向房租的傳導(dǎo)滯后使房租補(bǔ)漲。對(duì)比房?jī)r(jià)和房租的漲幅，過(guò)去幾年北上廣深的房?jī)r(jià)幾乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也僅上升到92.33元/月/平米，上漲幅度僅為53.55%，因此租金上升仍具有一定空間。
這也反映出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金回報(bào)率長(zhǎng)期偏低。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚的分析，截至2017年底，中國(guó)一線城市平均租金回報(bào)率是1.5%，也就是說(shuō)當(dāng)房?jī)r(jià)不變，當(dāng)租金不變的情況下，北上深購(gòu)買房子的人，需要在不到70年之后可以收回成本，但是類比于世界其他國(guó)家，即使是租金回報(bào)率最低的日本其最近回報(bào)率也在2.7%左右，接近中國(guó)的兩倍，而像最高的澳大利亞租金回報(bào)率甚至接近了中國(guó)的三倍達(dá)到了4.4%。
江瀚表示，房租與房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期背離其實(shí)是一個(gè)難以為繼的現(xiàn)象，之前由于中國(guó)居民買房往往都是為了投資，而不是為了通過(guò)收租來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的收益，所以中國(guó)房租較低的現(xiàn)象才會(huì)長(zhǎng)期存在，如今國(guó)家已經(jīng)逐步明確“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，那么原先的很多炒房黨就會(huì)變身為“包租公、包租婆”，從而將房租作為自己重要的收益來(lái)源。
