未來轉售回報率成倍增長 北京迎寫字樓投資新契機？
2016年初，在辦公產品租金走俏，商改住熱銷的火熱背景下，辦公租售量一路高歌猛進。然而17年的一場政策嚴寒瞬間凍住商辦市場，而后經歷了歷時一年的一場嚴冬，成交量幾乎跌至冰點。那么基于之前這種嚴峻環(huán)境的延續(xù)，我們來判斷一下未來北京的寫字樓市場是否還有投資價值：
一、北京寫字樓成交均價及租金雙升
從近半年的市場來看，我們感受到辦公租賃的投資領域開始稍有回暖趨勢，租金迎來了較大幅度的攀升，北京寫字樓年租金環(huán)比上季度上升2%，價格上升1%，形成這種反轉的主要原因一方面是由于供應的短缺，2018年1-5月商辦供應僅四宗，供不應求的市場結構使成交均價小幅上揚。另一方面則因承接了五環(huán)外溢需求的新興商圈快速崛起，吸引品質辦公需求的大幅增量并拉升成交租金。另外，北京聯(lián)合辦公市場的快速發(fā)展也是租賃價格攀升的助力點，從北京各聯(lián)合辦公品牌選址的區(qū)域分布來看，70%左右都位于傳統(tǒng)的寫字樓商圈，比如中央商務區(qū)、中關村和望京等高科技與專業(yè)服務業(yè)最集中的區(qū)域。
二、北京甲級寫字樓保持"高租金，低空置"屬性
上面分析了北京寫字樓市場的表現(xiàn)，那么作為投資風向標的甲級寫字樓是什么情況呢？通過云房監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，空置率排名靠前的是廣州和北京，廣州未來一年存量稀缺，主要是需求已趨近于飽和。北京則一枝獨秀，不僅租金位于較高水平，空置率也偏低，為8.4%，另外預計北京未來甲級寫字樓供應充足，未來一年北京甲級寫字樓將有1043.6萬平米的供應，租金應在此租金水平企穩(wěn)，將有小幅上升趨勢。
三、未來五年回報率翻了一番
在云房系統(tǒng)預測的一線城市的投資回報率對比分析中，近五年轉售回報率處于高位的是廣州，最低則是北京，轉售回報率僅為4.5%，主要是同比5年前成交價格下滑3%。但從未來五年轉售回報率走勢來看，北京表現(xiàn)尤為突出，回報率為10.8%，相比當前的市場翻了一番，且遠高于其他城市。
結合以上租金、空置率、存量及轉售回報率等分析我們得出，當前北京辦公價值遠低于預期值，資金成本相對低，投資回報遠期大幅看漲，現(xiàn)在介入應該是個較為不錯的契機。
