多地升級的樓市調(diào)控措施如何保剛需？
，此輪樓市調(diào)控的重點(diǎn)是打擊投機(jī)炒房與支持剛需購房并舉。
為打擊炒房多地暫停企業(yè)購房
長沙剛剛升級的樓市調(diào)控政策要求，暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買住房；西安和杭州則明確，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房，包含商品住房和二手住房。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期，有“炒房客”通過注冊殼公司充當(dāng)搖號“馬甲”，以求增大“中簽”幾率、規(guī)避限購，部分城市針對這一問題升級調(diào)控措施。
杭州發(fā)文指出，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房的直接原因，是九龍倉瓏璽項(xiàng)目公證搖號公開銷售過程中出現(xiàn)三家企業(yè)同時中簽的情況。據(jù)悉，中簽的三家企業(yè)法定代表人為同一位自然人，這三家公司還分別在其他樓盤中簽。
事實(shí)上，以企業(yè)名義投機(jī)炒房案例并不鮮見。記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓市投機(jī)者或中介機(jī)構(gòu)通過注冊多個公司“馬甲”參與新房搖號，以求增大“中簽”幾率、規(guī)避限購。
例如，位于上海核心地段的熱盤“翠湖天地雋薈”公布的認(rèn)籌結(jié)果顯示，在385組客戶中，公司客戶高達(dá)214組，占比超過一半。某大型新房代銷公司負(fù)責(zé)人告訴記者，個別開發(fā)商甚至默許一人多號的方式存在，以便選中可以付全款的客戶或者內(nèi)部“關(guān)系戶”。
多位中介人士表示，只要愿意繳納一定費(fèi)用，即可用公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式買到房。具體操作方式是，注冊幾個殼公司參與搖號，根據(jù)概率總有一個能搖中。搖中后就把公司轉(zhuǎn)讓給客戶，這樣就可以避免高額的房產(chǎn)交易稅費(fèi)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，暫停企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)購房的做法，精準(zhǔn)打擊了部分以企業(yè)名義炒房的投機(jī)性需求，有利于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)搖號購房的公平性。
通過優(yōu)先選房和保障房源比例保剛需
專家表示，一些地方出臺的搖號政策是出于公平考慮，但在實(shí)施過程中存在“漏洞”，演變?yōu)橐恍┤俗非笤鲋但@利的方式。
新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，由于新房與二手房間存在明顯的套利空間，搖號購房已經(jīng)成為一種投資手段。不少符合購房資格的人群變身投資者，讓部分自住型剛需群體的需求更難滿足。
部分開發(fā)商也推波助瀾，采取“欲搖號、先凍資”的做法篩選客戶。如深圳首推搖號購房的樓盤——招商蛇口“海上世界雙璽”項(xiàng)目要求，先交500萬元誠意金，才能參加搖號；在杭州，“網(wǎng)紅盤”融信瀾天設(shè)置的搖號步驟為“線上、線下報(bào)名——銀行驗(yàn)資、凍結(jié)資金——登記搖號”，這讓在售樓處排隊(duì)買房變成在銀行排隊(duì)凍資，近萬名購房者冒雨排隊(duì)長達(dá)一公里，銀行加班到凌晨……這種做法無疑把剛需購房者變相擠出市場。
對此，長沙新規(guī)明確，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以任何形式蓄客和收取認(rèn)籌金。不少城市提出，開發(fā)商不能設(shè)置全款優(yōu)先、拒絕公積金貸款等限制性條件。
在打擊炒房的同時，近期多城升級的調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)保障剛需。
長沙、西安和成都等城市近期出臺政策提出，剛需家庭優(yōu)先選房。西安要求，意向購房人多于可銷售房源時，應(yīng)按剛需家庭、普通家庭為先后次序選房；成都則要求按照棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通家庭順序，先后搖號排序、依序選房；長沙要求，優(yōu)先限購區(qū)域內(nèi)首套剛需購房者搖號、購房。
部分城市甚至明確了剛需房源比例。西安明確，搖號時，開發(fā)商必須提供不低于50%比例的房源優(yōu)先保障剛需家庭；成都要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按不低于當(dāng)期準(zhǔn)售房源總量的10%公開用于棚改貨幣化安置住戶優(yōu)先購買。杭州也為無房家庭提供了一定比例的房源保障。
遏制炒房和保障剛需并舉
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房和明確支持剛性居住需求并舉，正成為地方樓市調(diào)控政策的重要趨勢。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，投機(jī)炒房需求增加會對剛需形成擠出效應(yīng)，使其購房變得更加困難。政府遏制炒房和保障剛需兩措并舉，將讓調(diào)控效力倍增。
受訪的專家普遍認(rèn)為，政府應(yīng)進(jìn)一步深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，平抑“恐慌性”需求。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著各地租售并舉政策逐步落地，租賃房源供給增加和租賃期限延長將分流購房需求，有利于保持房價(jià)理性預(yù)期，降低房地產(chǎn)市場波動性。
正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝建議：“長期來看，應(yīng)讓地方政府承擔(dān)更多的主體責(zé)任，通過商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地租賃房等多品類供給，滿足多層次住房需求，確保樓市持續(xù)健康發(fā)展。”
