棚改資金收緊 有助于抑制樓市“虛火”
最近，相關(guān)部門一再釋放收緊棚改資金的信號(hào)，這意味著過去幾年依靠棚改資金推動(dòng)樓市的模式就此要終結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將重新回歸到理性發(fā)展的軌道。
近日，全國各地，特別是三四線城市的樓市持續(xù)火爆，引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。為了遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，管理部門不得不多次出手。除了各地政府加碼限購力度，住建部也分別約談了12個(gè)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，同時(shí)對(duì)導(dǎo)致房地產(chǎn)亂象的行為展開專項(xiàng)檢查整頓。
不過，最讓房地產(chǎn)市場(chǎng)感到震驚的消息是棚改資金有可能要收緊了。
我國棚戶區(qū)改造工程由來已久，早期的棚改基本以實(shí)物安置為主，也即對(duì)拆遷戶給予相應(yīng)面積的住房進(jìn)行補(bǔ)償。到2015年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了庫存增加的壓力，為了推動(dòng)樓市“去庫存”的進(jìn)程，管理部門提出了由實(shí)物安置為主轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿叛a(bǔ)償為主的做法。
不過在一二線城市，依然保留實(shí)物安置為主、貨幣補(bǔ)償為輔的棚改模式，但在庫存壓力較大的三四線城市，貨幣補(bǔ)償為主、實(shí)物安置為輔的模式很快就占據(jù)了主流。值得注意的是，在2016年和2017年的政府工作報(bào)告中，均有“提高貨幣化安置比例”的明確提法。
以貨幣補(bǔ)償為主的棚改模式一度被認(rèn)為是“金融創(chuàng)新”的典范，其具體做法是央行通過低息PSL（抵押補(bǔ)充貸款）向國開行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，從而形成資金流的閉環(huán)。
在這種政策的推動(dòng)下，全國城市，尤其是三四線城市很快出現(xiàn)了供需兩旺的局面。其中的原因是，大量資金進(jìn)入開發(fā)商手中，形成了新的供給能力。但與此同時(shí)，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強(qiáng)的購房需求。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年政府計(jì)劃進(jìn)行600萬套棚戶區(qū)改造，實(shí)際完成606萬套；2017年計(jì)劃600萬套，實(shí)際已完成609萬套。貨幣補(bǔ)償為主的棚改模式使得棚改貨幣化的安置率一再提高，由2014年的10%提高到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%。貨幣化安置的數(shù)據(jù)在今年前5個(gè)月就已用掉了4300多億，而今年的指標(biāo)其實(shí)也只有6000億-7000億。
就這樣，前陣子尚在為“去庫存”發(fā)愁的樓市，突然變成了供不應(yīng)求的市場(chǎng)，樓市價(jià)格也出現(xiàn)了大幅上漲。這其中，棚改資金的助推“功不可沒”。據(jù)有關(guān)研究，在2015至2017年期間，棚改貨幣化去庫存面積占當(dāng)年商品房銷售分別為11.9%、15.9%和21.2%。假如剔除棚改貨幣化對(duì)商品房銷售的影響，那么商品房銷售增速將下降至-2.9%、16.9%和4.2%。顯然，棚改資金的收緊，將有助于降低樓市的“虛火”。
雖然國開行對(duì)棚改資金斷供的消息予以了否認(rèn)，但管理層對(duì)棚改貨幣化模式的擔(dān)憂增加卻是事實(shí)，“提高棚改貨幣化安置比例”的提法也不見了蹤影。這預(yù)示著過去幾年依靠棚改資金推動(dòng)樓市的模式就此要終結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新回歸到理性發(fā)展的軌道。
當(dāng)然，棚戶區(qū)改造是重要的民生工程之一，就此終止是不可能的事情。只不過在資金的籌集和使用方面，還需更多的探索和創(chuàng)新。唯此，才能在保障民眾居住質(zhì)量提高的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
