年中樓市觀察:不同城市房價分化 調(diào)控不斷升級
今年下半年要不要買房？先別著急做決定。除了考慮自身的實際情況，你或許還要了解一下樓市的最新政策，聽聽業(yè)內(nèi)人士的看法。
房價跌了還是漲了？
今年上半年各地房價的漲跌，用一句話歸納就是：一線、二線、三四線城市房價走勢分化明顯。
由于調(diào)控政策不放松，一線城市房價較為穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年2-4月，一線城市二手房價連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降，5月則有所回升，但漲跌幅度都不大。
北京一名房產(chǎn)中介告訴記者，近幾個月，購買首套房和換房的人居多，很多人偏好小戶型密集社區(qū)的小兩居。與年前相比，購房者議價空間變小，但房價并無明顯上漲。
二線城市則有所分化。3-5月，南京、杭州、無錫、合肥、福州等熱點城市新房價格環(huán)比連續(xù)下跌，但也有一些城市，比如成都、西安、青島等，房價漲幅較為明顯。
部分三四線城市房價漲幅較高。4月和5月，丹東、三亞、?？谶B續(xù)兩個月成為新房價格環(huán)比漲幅前三的城市。
另據(jù)易居研究院發(fā)布的5月100城新房數(shù)據(jù)，一線、二線、三四線城市成交均價同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。其中，漳州、金華、莆田增幅分別達到66%、56%和54%。
從整體來看，一線城市房價較穩(wěn)，部分二線和三四線城市樓市有所升溫。
部分城市房價緣何上漲？
在上半年的“搶人大戰(zhàn)”中，一些城市的落戶門檻一降再降。天津有“海河英才”計劃，海南有“百萬人才進海南”新政，西安放寬投靠直系親屬限制，石家莊、長春、鄭州、合肥、長沙等多地還發(fā)布了購房補貼政策。
“各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
從數(shù)據(jù)來看，棚改在三四線城市去庫存的過程中起到了重要作用。
易居研究院報告顯示，2018年5月，其監(jiān)測的100個城市中，三四線城市新建商品住宅存銷比為9.8個月，是2010年以來的月度最低值。
在去庫存過程中，不可避免會產(chǎn)生價格波動。
“國家通過貨幣補償盤活棚戶區(qū)居民不動產(chǎn)資產(chǎn)，大幅提升居民購買力，拆遷同時也創(chuàng)造了居民住宅需求和地產(chǎn)下游消費需求?！贝ㄘ斪C券報告指出。
穩(wěn)樓市，調(diào)控不斷升級
為了解決部分城市房價波動較大的問題，地方政府頻繁出臺調(diào)控政策。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年1-6月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達192次，比2017年1-6月增加65%。其中，5月單月的調(diào)控次數(shù)更是刷新了歷史紀錄。
與之前比，調(diào)控政策有何特點？
特點一：搖號城市不斷增加
“搖號可保障購房者更為公平地獲得購房權(quán)利，也能從側(cè)面打擊收取‘茶水費’、內(nèi)部關(guān)系買房等行為?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。
目前已有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州7個城市發(fā)布了搖號購房政策，深圳也有樓盤開始搖號。
但由于新房限價，甚至比二手房價格更低，有人認為買到就是“賺到”，搖號中出現(xiàn)了“搶號”和違規(guī)操作現(xiàn)象。比如，杭州某人名下三個公司在同一樓盤搖號中全部中簽，西安某樓盤搖號時存在違規(guī)銷售行為，部分公職人員受到處分。
特點二：“舊四限”基礎(chǔ)上增“新四限”
2016年9月30日，北京發(fā)布樓市新政，開啟全國新一輪樓市調(diào)控浪潮。幾十個城市陸續(xù)出臺了多種調(diào)控措施，其中最典型的是“四限”：限購、限價、限貸、限售。
2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控進一步升級，但一些城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)擴大，且搖號亂象屢禁不止。于是，調(diào)控壓力繼續(xù)增大。
6月底，長沙市發(fā)布樓市新政策，措施非常嚴厲。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，在限購方面，長沙新出了四條堵漏洞的措施：限離婚、限新落戶、限公司、限未成年。
其中，限離婚與限新落戶人員購房在5月成都出臺的新政中也有出現(xiàn)；限公司購住房則在6月西安和杭州、7月上海的新政中有所體現(xiàn)。
尤其是“限公司購住房”，以往的限購政策多針對個人或家庭，對公司買房卻鮮有限制。張波認為，這一政策通過“打補丁”方式堵住了假借企業(yè)名義投機炒房的漏洞，預計還會有更多城市跟進。
特點三：約談力度明顯加強
4月底和5月初，住建部分兩次約談西安、?？凇⑷齺?、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。
值得注意的是，被約談的12城并非全是房價有明顯上漲的城市。張大偉說，這與住建部建立的預警系統(tǒng)有關(guān)，警示一些地方未來房價可能會上漲。與以前的事后管理不同，這次約談是事前預警。
2017年底，住建部提出，研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計和市場監(jiān)測預警指標體系，加強對地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評價考核和約談問責。
張大偉指出，12個城市的約談，其實是上述政策的落地，代表了未來預警-約談-問責，房地產(chǎn)調(diào)控從過去的一城一策開始升級到“三步走”。
下半年房價怎么走？
“下半年調(diào)控政策依然偏緊”，貝殼研究院(原鏈家研究院)首席分析師許小樂預計。
他認為，房貸利率將繼續(xù)當前高位或有進一步提升的可能。加之企業(yè)融資將繼續(xù)受限，棚改力度高位放緩，人才引進等政策短期影響消散，下半年樓市下行壓力略大。
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強預計，由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不放松，一線和熱點二線城市會率先探底。政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度，但隨著去庫存政策逐漸退出，預計下半年三四線市場調(diào)整將會出現(xiàn)。
另外，住建部等七部門下半年將在北京、上海等30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，重點打擊對象有四個方面：投機炒房團伙、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、虛假房地產(chǎn)廣告。
“上述30城是房地產(chǎn)調(diào)控的‘牛鼻子’，這些城市平穩(wěn)了，全國房地產(chǎn)市場也就平穩(wěn)了?！睆埓髠フf。
