任志強(qiáng)：我不得不說，它們害了中國樓市很多年
幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都在用中國的情況與國際的情況對(duì)比，去討論中國的經(jīng)濟(jì)問題，特別是對(duì)比討論中國的房地產(chǎn)問題。但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別。也只用一些名詞套用卻忽略了這些名詞的內(nèi)在含意，忽略了產(chǎn)生這些名詞背景的原因，因此在社會(huì)中造成了極大的誤解和錯(cuò)判。但卻對(duì)官方的政策制定產(chǎn)生了極大的影響，導(dǎo)致各種行政調(diào)控對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了逆向發(fā)展的引導(dǎo)作用，并一錯(cuò)再錯(cuò)的誤導(dǎo)著中國的經(jīng)濟(jì)和民心。
我僅舉幾個(gè)常用的詞，解釋其中的定義和中國特色的差別。
房?jī)r(jià)收入比誤導(dǎo)政策
這是個(gè)衡量房?jī)r(jià)和國民收入之間的關(guān)系，平衡市場(chǎng)價(jià)格與購買能力的比例，也是一個(gè)重要的判斷市場(chǎng)房?jī)r(jià)的指數(shù)。
國際的房?jī)r(jià)收入比定義為：國民收入的中位數(shù)，每套住房面積的中位數(shù)與房屋價(jià)格的中位數(shù)，三者之間的關(guān)系。
之所以用中位數(shù)作為基礎(chǔ)是不論奢侈性消費(fèi)的情況 ，只兼顧社會(huì)的中位以下水平。
購買力的中位數(shù)是指居民的中位數(shù)收入水平，兼顧著中位數(shù)以下的消費(fèi)能力，而不計(jì)算高收入者的消費(fèi)能力。
房屋面積的中位數(shù)同樣是指全社會(huì)住房水平的中位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，高于此標(biāo)準(zhǔn)的則為高消費(fèi)能力。
房屋價(jià)格的中位數(shù)同樣是指全社會(huì)每套住房?jī)r(jià)格的中位水平，而非指含高消費(fèi)的特殊產(chǎn)品。
中位數(shù)堅(jiān)持的是以社會(huì)中位水平的情況，以保護(hù)和兼顧低于中位數(shù)水平的家庭住房問題而不計(jì)算高消費(fèi)的水平。
中國在計(jì)算物質(zhì)指數(shù)時(shí)，同樣把一般消費(fèi)品納入指數(shù)，而將奢侈品消費(fèi)排除在外是同一意思。
但中國的住房?jī)r(jià)格卻從未公布過中位數(shù)，而是使用的平均數(shù)。平均數(shù)的最大誤導(dǎo)就是將高消費(fèi)的水平并入其中而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的誤導(dǎo)。
當(dāng)社會(huì)用平均數(shù)去計(jì)算收入水平時(shí)就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房?jī)r(jià)時(shí)不但提高了房?jī)r(jià)的水平，同時(shí)忽略了低房?jī)r(jià)商品的存在并在市場(chǎng)引發(fā)漲價(jià)的恐慌。同時(shí)不使用住房面積的中位數(shù)也會(huì)提高了全社會(huì)的住房要求和標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生過度的追求。
2016年底的數(shù)據(jù)是全國平均房?jī)r(jià)超過萬元的城市19個(gè)，其中平均房?jī)r(jià)超過2萬元的城市9個(gè)，全國平均房?jī)r(jià)不到8000元/平方米，但中位數(shù)則不到4000元/平方米，相差近一倍。
2016年底長沙市（含區(qū)縣）平均房?jī)r(jià)為7000多元/平方米，最低價(jià)2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位數(shù)不到4000元/平方米，大約也與平均數(shù)相差近一倍。
上海市最高房?jī)r(jià)為30萬元/平方米，最低則只有2萬多元/平方米，平均價(jià)約為5.4萬元/平方米，中位數(shù)則不到3萬元/平方米，也幾乎相差近一倍。
可見無論是城市還是全國，平均數(shù)與中位數(shù)之間的差距大約都在40%以上，平均數(shù)大大提高了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)知。
中國城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數(shù)則不是60平方米。如上海的戶均為68平方米，但中位數(shù)則不足50平方米。許多學(xué)者都按每戶90-100平方米計(jì)算房?jī)r(jià)，這就大大抬高了房?jī)r(jià)的總量。
房?jī)r(jià)的平均數(shù)和房屋面積的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)大于中位數(shù)就會(huì)使計(jì)算中的總房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超過按中位數(shù)計(jì)算出的結(jié)果，并讓這個(gè)差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大于50%，變?yōu)槌杀对鲩L了！
當(dāng)中國計(jì)算收入時(shí)通常會(huì)按統(tǒng)計(jì)局公布的人均收入或職工收入計(jì)算，但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入?yún)s并非主要來自于工資收入，這就讓平均收入的水平大大低于實(shí)際收入水平。
國際上的計(jì)算中位數(shù)收入時(shí)，則在收入中包括財(cái)產(chǎn)性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務(wù)、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計(jì)算范圍出現(xiàn)了極大的差異，并使計(jì)算收入比時(shí)出現(xiàn)無法對(duì)比的情況。
因此中國所有的專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家們喊出的房?jī)r(jià)收入比都是與國際計(jì)算非統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并具有極大偏差和欺騙性的計(jì)算。完全不具有對(duì)比性。
我也無法計(jì)算出完全按國際標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的中位數(shù)的房?jī)r(jià)收入比，但我知道目前公布的這些房?jī)r(jià)收入比都是被嚴(yán)重?cái)U(kuò)大了現(xiàn)實(shí)差距的不正確數(shù)據(jù)。
正是由于這種用平均數(shù)而非中位數(shù)的統(tǒng)計(jì)方式和宣傳作用，導(dǎo)致的結(jié)果是不但沒有讓高房?jī)r(jià)的那些房?jī)r(jià)下降，反而在把那些低房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià)大大拉高，向平均數(shù)靠攏了。
當(dāng)我們?cè)噲D用平均數(shù)控制地方的房?jī)r(jià)漲幅時(shí)，造成的結(jié)果是地方政府不得不將原并未納入市區(qū)統(tǒng)計(jì)范圍的區(qū)縣的低房?jī)r(jià)都納入統(tǒng)計(jì)中去平均，以降低名義的平均房?jī)r(jià)。卻大大提高了原來較低的房?jī)r(jià)，造成部分城市名義均價(jià)的下降，但全國房?jī)r(jià)的普遍上漲。
因中位數(shù)的管理是以保護(hù)中低收入家庭住房需求的管理，以平均數(shù)為主的管理則是不負(fù)責(zé)任的一種市場(chǎng)管理。限制的是提高生活水平和城市建設(shè)的作法，讓中國的城市建設(shè)僅為滿足于當(dāng)年的需求而失去了長遠(yuǎn)。
中國歷史上曾用控制建筑費(fèi)用的方式建設(shè)了大量低品質(zhì)的住房，造成大量危舊房和棚改區(qū)的出現(xiàn)，造成了極大的浪費(fèi)，今天難道還要繼續(xù)重復(fù)的走這樣的老路，再建一些要幾年后就被淘汰的建筑嗎？
《平均的終結(jié)》一書中早就將平均數(shù)這個(gè)嚴(yán)重影響科技進(jìn)步和發(fā)展的判斷標(biāo)準(zhǔn)廢除了。但中國在明明已有中位數(shù)的國際標(biāo)準(zhǔn)的情況下，仍然堅(jiān)持用平均房?jī)r(jià)來判斷和管控市場(chǎng)，必然只會(huì)對(duì)市場(chǎng)和管理帶來極大的危害，而絕不會(huì)帶來任何益處。
這種錯(cuò)誤的統(tǒng)計(jì)與管理方式最終只會(huì)破壞未來發(fā)展的大局，當(dāng)掌握公權(quán)力的人們只能靠錯(cuò)誤的信息和判斷去做決策時(shí)，又怎么可能不犯錯(cuò)誤，并讓市場(chǎng)走上正常發(fā)展之路呢？
中國住房私有化率與市場(chǎng)化程度無關(guān)
這在國際上是衡量一個(gè)國家個(gè)人和家庭持有私有產(chǎn)權(quán)住房的重要指標(biāo)，即反映了市場(chǎng)化程度，也反映了家庭私有財(cái)產(chǎn)的分類比重。
但在中國這個(gè)指標(biāo)與市場(chǎng)化程度無關(guān)，與家庭財(cái)產(chǎn)分布有關(guān)。
曾有許多的專家、學(xué)者認(rèn)為中國的住房私有化率遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家，認(rèn)為這是一種市場(chǎng)化程度高的標(biāo)志，并為此而高度驕傲和自豪。同時(shí)認(rèn)為這是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的存在巨大泡沫的一個(gè)信號(hào)。
但這是一個(gè)完全錯(cuò)誤的判斷。
中國從城鎮(zhèn)住房私有化率的角度看，確實(shí)比發(fā)達(dá)國家都高，如加上中國農(nóng)村的宅基地制度下的農(nóng)村自有住房率，這個(gè)住房私有化率就更高了！
可惜的是中國的城鎮(zhèn)住房私有化率與中國的住房市場(chǎng)化無關(guān)，而是中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下的長達(dá)五十多年的住房福利分配制度造成的結(jié)果。
1949年中國政府頒布了一項(xiàng)命令“城市中的一切住房歸公”。除少數(shù)私有住房之外，沒收了原政府和被打倒、清除對(duì)象的所有住房，改為了城市住房福利分配制度。尤其是公私合營之后，又將大量的私有住房改為了公租式住房。
正是因?yàn)檫@種政府分配住房的制度背景，因此在確定工資、勞動(dòng)報(bào)酬收入中，剝離了住房購買和支出的因素，降低了應(yīng)支付的人工成本。換句話說是政府支付的工資和勞動(dòng)報(bào)酬中從來就沒有住房購買和支出的部分，也消滅了市場(chǎng)中的住房商品化生產(chǎn)與交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因?yàn)椤跋壬a(chǎn)，后生活”的政治主張，重在投入經(jīng)濟(jì)而極少投入住房。
1949年城鎮(zhèn)人均居住面積為4.5平方米，但到了1978年改革前，城鎮(zhèn)人均居住面積下降為3.6平方米，不但沒有增加和改善住房條件，反而更差了。
上世紀(jì)80年代之后，才加強(qiáng)了城鎮(zhèn)住房的建設(shè)和福利分配，直到1997年23號(hào)文件停止住房福利分配之后的數(shù)年，這種住房分配制度才停下腳步。
這五十多年的住房分配又通過房改的辦法，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)住房私有化率的大幅提升。這種房改中既包括了政府、單位分配的住房，也包括了因市政建設(shè)、城市改造大量拆遷、安置的住房（還包括單位機(jī)構(gòu)以商品房?jī)r(jià)格購買后，實(shí)物分配的大量住房）。房改房的低價(jià)購置，將住房轉(zhuǎn)移變?yōu)樗饺素?cái)富，是對(duì)歷史低工資的一種補(bǔ)償，而非市場(chǎng)化形成的結(jié)果。
因此國際上的住房私有化率的擁有者，多為中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解決住房問題。但中國福利分房之后的私有化，則并非以收入劃分，最低收入家庭的住房私有化率高達(dá)72%，且有5%左右的家庭擁有兩套以上住房（如拆遷所得和雙職工雙單位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率為90%，兩者相差并不多。
中國自1997年開始實(shí)行住房商品化、市場(chǎng)化之后，開發(fā)商全部建設(shè)的純商品房?jī)H為9000萬套左右(扣除開發(fā)商建設(shè)的非商品房套數(shù)，如經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、安置房等)，不到全部城鎮(zhèn)住房總量的30%。即使不計(jì)其中一些為單位購買進(jìn)行最后福利分配的部分，那么真正靠市場(chǎng)化商品房擁有私有住房的比例也不過30%而已。
因此可以看出中國靠市場(chǎng)商品化擁有住房私有化率的總量不超過30%。而大量則是靠非市場(chǎng)化的福利分配之后房改形成的住房私有化率，因此中國的這個(gè)指標(biāo)無法與國際的指標(biāo)對(duì)比，也并非在同一水平上。
更重要的是福利分房的原有住房的標(biāo)準(zhǔn)極低，并不能滿足現(xiàn)代已日益增長的生活消費(fèi)。
80年代之前的住房分配幾乎是低標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，大多是面積極小的，無完整生活設(shè)施的住房。如五十年代上海的紡織工人住進(jìn)的新房，如今已經(jīng)不得不拆除重建了，大多數(shù)臥室只有6-8平方米。許多還是共有廁所，無廚房，更不用說洗澡的設(shè)施了。
80年代改革后的標(biāo)準(zhǔn)也很低，一居室不大于40平方米，二居室不大于60平方米，三居室不大于80平方米，直到90年代，超過100平方米的住房設(shè)計(jì)是要有高知、高干指標(biāo)的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低標(biāo)準(zhǔn)的非商品化設(shè)計(jì)的住房。
即使是初期的商品住房，大多也維持在這個(gè)低標(biāo)準(zhǔn)的水平上。雖然有了獨(dú)立廁所和廚房，但卻沒有燃?xì)?、沒有熱水，沒有洗浴設(shè)施，連刷牙都要擠進(jìn)廚房去取水。至今這些低標(biāo)準(zhǔn)、小面積的住房仍是城鎮(zhèn)中的主力軍。
之所以中國的住房私有化率高，和個(gè)人財(cái)產(chǎn)中住房比例高，并非市場(chǎng)化之后人民的自由選擇，而是福利分房制度造成的必然結(jié)果，是政府用住房資產(chǎn)彌補(bǔ)歷史上工資收入分配不公所造成的。與中國的住房市場(chǎng)化程度無關(guān)，也與消費(fèi)者購買能力無關(guān)。更不是反映中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度，也同樣不能與國際上大多數(shù)市場(chǎng)化國家的住房私有化率相提并論。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局調(diào)查中國城鎮(zhèn)中還有大量的私有住房是自建房。這些自建房統(tǒng)計(jì)在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且無法在市場(chǎng)中公開交易，這一比重也很高。
由此可見一個(gè)非市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的國家在改革之后才進(jìn)入住房市場(chǎng)化20年左右的時(shí)間，商品化程度和數(shù)量都極低，并不能僅用國際通行的住房私有化率指標(biāo)去衡量和證明市場(chǎng)中發(fā)生的變化，更不能證明市場(chǎng)中的泡沫！
以房屋總市值推論中國房地產(chǎn)泡沫是錯(cuò)誤的
國家房地產(chǎn)的總市值既是一個(gè)國家城市化發(fā)展的標(biāo)志，也是一個(gè)國家房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)中總量的衡量。
據(jù)第一太平戴維斯2016年8月的預(yù)計(jì)，中國的房地產(chǎn)市值約為270萬億元人民幣，為2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值67萬億元人民幣的4倍，隨后又測(cè)算稱，已達(dá)300萬億元市值。最近則在某些專家、學(xué)者的口中稱為已達(dá)450萬億元，還有些與美國的房地產(chǎn)總市值約為26.8萬億美元相比，認(rèn)為中國的房地產(chǎn)已出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫情況。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和住建部公布的兩個(gè)數(shù)據(jù)看，中國城鎮(zhèn)的住宅總量約為220億-245億平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約占70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進(jìn)入市場(chǎng)銷售計(jì)算，并且全部按2017年全國平均住宅房?jī)r(jià)8600元/平方米計(jì)算，其總值也不過200萬億元左右。如扣除年代、成套率、配套設(shè)施等因素，高算總值不超過150萬億元，合理低值則不過100萬億元左右。如扣除不可進(jìn)入市場(chǎng)銷售的部分，則會(huì)估值更低！
中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建筑，三四線城市則是剛剛進(jìn)入大量進(jìn)行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬套的目標(biāo)看，并不能解決完三四線城市的全部問題，而五六線的城鎮(zhèn)又會(huì)如何呢？
僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結(jié)論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴(yán)重。許多住房根本不具備商業(yè)價(jià)值，連中央政府都不得不動(dòng)用大量的財(cái)力給以補(bǔ)貼，支持拆除重建，就可想而知這種住房情況的困難了。而中國除70個(gè)大中城市之外，還有590個(gè)城市和眾多的縣鎮(zhèn)，其住房情況仍有待改善。
實(shí)現(xiàn)小康和現(xiàn)代化目標(biāo)城市化率應(yīng)超70%
一個(gè)國家的城市化率與這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程序密切相關(guān)，也與人民的生活水平和富裕程度相關(guān)。全球城市化率的高速發(fā)展則是集中生產(chǎn)能力、資本能力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件。
1800年之前全球幾萬年所創(chuàng)造的GDP約占全部總量的5%，1800年之后的GDP則占?xì)v史總量的95%，是因?yàn)?800年之后城市化的高速發(fā)展帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)高速增長，經(jīng)濟(jì)的增長又反過來推動(dòng)人口向城市集中，加速了城市化的發(fā)展。
1800年到2010年全球的總?cè)丝诹吭鲩L了6倍，但全球城市人口的數(shù)量增長了60倍。2006年全球城市的總?cè)丝跀?shù)就超過了農(nóng)村的總?cè)丝跀?shù)，發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率已經(jīng)突破了80%，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已經(jīng)超過了53%，并且仍在高速增長。
但中國的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為42%，低于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率水平。按常住人口的城鎮(zhèn)化率計(jì)算也僅為58%不到，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。
中國要想實(shí)現(xiàn)小康和現(xiàn)代化的目標(biāo)，至少城市化率的水平應(yīng)在70%以上，否則無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長和人民收入水平的提高。
但中國的真實(shí)城市化率水平極低，正是因?yàn)閼艏贫鹊南拗圃斐傻?。目前名義上的城市戶籍人口的城市化率為42%，但原有城市戶籍人口的戶籍與工作地不在同一城市的情況極多，于是就無法充分享受城市化帶來的公共服務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)，如子女入學(xué)、家庭成員的醫(yī)保、退養(yǎng)等，都未能充分的實(shí)現(xiàn)城市化的條件。
而非戶籍人口的城市化，則是假城市化。這些非戶籍人口的城市化中，絕大多數(shù)人的生活保障與收入來源，還依賴于農(nóng)村，仍離不開承包地、宅基地，更不用說子女入學(xué)、退養(yǎng)、醫(yī)保等其他問題了。因此凡是不能實(shí)現(xiàn)收入來源于城市而非農(nóng)業(yè)的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指標(biāo)不是指人在哪里住，而是指你的收入來源來自于農(nóng)村還是來自于城市。
發(fā)達(dá)國家中許多人，特別是退休的老人并不住在城市，但他們的收入來源于城市，仍被計(jì)算在城市化率中。
在中國的各大城市中非戶籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中戶籍人口僅為1200多萬，上海也同樣，廣州和深圳則出現(xiàn)了非戶籍人口的數(shù)量遠(yuǎn)大于戶籍人口的情況。
廣州最新公布的情況中，戶籍人口為911.98萬人，非戶籍常住人口則為967.33萬人，非戶籍人口超過了戶籍人口。20-50歲的勞動(dòng)人口占85%，63%為廣東省之外的人口，能在廣州購房的外來人口約為二成。非戶籍人口在教育、醫(yī)療、參保等社會(huì)保障方面處于較低水平。子女就讀公辦學(xué)校的不到5成（49.3%），就讀公辦幼兒園的僅為2成（20.5%），約35%的勞動(dòng)者未簽訂勞動(dòng)合同，約四成以上的沒有參加“本地統(tǒng)籌的城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)”，四成以上的人員無醫(yī)保治療。
廣州的這種情況可以說是所有城市非戶籍人口的普遍情況，許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見中國的名義城市化率中，大量的人口是非城市化的收入來源，或只有部分收入來源于城市，這種情況并未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來自于農(nóng)村。
這種名義上的城市化率不但不能與國際對(duì)比，也不能證明農(nóng)村人口的真正轉(zhuǎn)移。不能改善農(nóng)村的發(fā)展情況，也并未真正解決名義城市化率中的住房問題和人民生活質(zhì)量提高的問題。
中國的城市化率提高將是影響中國經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要問題。
住房面積不分青紅皂白的說法很不可取
住房面積統(tǒng)計(jì)既是市場(chǎng)需求與供給關(guān)系的一種衡量，也是人民生活水平的一種標(biāo)準(zhǔn)。既反映國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平之間的關(guān)系，也反映住房水平和居住條件的改善。
住房面積通常用三種情況反映，一是人均住房面積的大小，二是戶均面積的大小，三是套均面積的大小。前者反映的是城市人口數(shù)與存量住房的情況；二者是按城市家庭戶數(shù)（即居住單位）計(jì)算的存量住房的情況；三是每套住房平均的面積，反映市場(chǎng)供給情況的變化。前兩者以人和家庭計(jì)算存量住房，三是以建筑本身的情況按獨(dú)立套數(shù)計(jì)算與人無關(guān)，但三者都反映市場(chǎng)中的存量與新增供給的變化。
1.人均住房面積：在中國的歷史上早期這一統(tǒng)計(jì)為人均居住面積的統(tǒng)計(jì)，因?yàn)槟菚r(shí)大量的住房為非成套住房，沒有廚房、廁所的面積，更沒有樓房中分?jǐn)偟牡叵率摇㈦娞?、樓梯等面積，因此只計(jì)算居住面積。1949年城鎮(zhèn)人均居住面積為4.5平方米，1978年城鎮(zhèn)人均居住面積為3.5平方米。
直到上世紀(jì)80年代大量的住房建設(shè)在福利分配的制度下，為盡可能的減少建設(shè)成本，增加居住面積，因此住房建筑盡可能減少非居住面積的配套面積。如幾乎所有的住房無廳、小廁所、小廚房。北京市前三門大街大量建設(shè)的居民樓都在設(shè)計(jì)中沒有門廳的設(shè)計(jì)。那時(shí)的拆遷政策也只計(jì)算居住面積，不把其他面積計(jì)算在補(bǔ)償范圍之中。廳按一半計(jì)算面積，因此拆遷房的建設(shè)也大多是無廳的設(shè)計(jì)。在以居住面積為統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)時(shí)，住房建設(shè)中配套的廳和廚房、廁所都大大的被壓縮了，更不用說有洗浴條件了。
大約90年代中期才有了廳的設(shè)計(jì)，并在住房商品化之后，讓廳變大了。廁所也變成了衛(wèi)生間，廚房也不再是轉(zhuǎn)不過身來，放不下冰箱的小廚房了。
以后中國的住房統(tǒng)計(jì)也從居住面積變成了建筑面積，但在建設(shè)面積的房產(chǎn)證登記中（銷售中）都包括了建筑配套面積，即公共分?jǐn)偯娣e一欄。
在住建部（當(dāng)時(shí)叫建設(shè)部）88號(hào)令商品房預(yù)售管理辦法中，曾規(guī)定銷售住房可以按套內(nèi)面積或建筑面積分類計(jì)價(jià)。但由于產(chǎn)權(quán)證登記中都將兩者合并登記為產(chǎn)權(quán)面積，于是就又有了分?jǐn)偮实奶厥饷~，指產(chǎn)權(quán)證面積中套內(nèi)面積和公共分?jǐn)偯娣e之間的比例。這是典型的中國特色。
在不同的樓的建設(shè)中，這個(gè)分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)偮什顒e巨大，如無電梯、無地下設(shè)施的大多樓梯、消防梯的分?jǐn)偙壤烷T廳等都較低約為10%-15%。但有大門廳和電梯的樓則分?jǐn)偙壤岣吡?。多電梯、戶電梯含地下車庫通道電梯的則分?jǐn)偙壤?。有的豪宅分?jǐn)偙壤哌_(dá)30%，即一套產(chǎn)權(quán)證面積為100平方米的住房，套內(nèi)面積僅為70平方米，其余均為公共面積。
因此在中國的人均建筑面積中計(jì)算的住房面積無法與國際的接軌，正是因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e的部分無法統(tǒng)一。在國際的人均住房面積計(jì)算中，是指套內(nèi)屬于私人使用的面積，如德國是以建筑分戶墻中心線計(jì)算的，美國是以戶門內(nèi)面積計(jì)算的等，而只有中國是含有公共分?jǐn)偯娣e的，因此在與國際對(duì)比中會(huì)出現(xiàn)極大的差異。
如現(xiàn)有中國統(tǒng)計(jì)公布的城鎮(zhèn)人均建筑面積約35平方米，實(shí)際與國際對(duì)比時(shí)應(yīng)扣除20%以上的公共分?jǐn)偯娣e，則就只剩28平方米了，中國大城市的人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)低于全國平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分?jǐn)偯娣e之后則人均住房面積都在20平方米以下，再扣除廚房、衛(wèi)生間和門廳，居住面積就會(huì)更低了。
在中國自以為住房已經(jīng)能滿足城鎮(zhèn)人均住房需求的人眼中，人均35平方米是個(gè)很高的數(shù)了，但實(shí)際的情況并非如此，尤其是在國際對(duì)比中就相差更多了
中國內(nèi)地：《中國民生發(fā)展報(bào)告》、《房地產(chǎn)大周期的金融視角》、鏈家研究院
上表的國際比較中可以看出如扣除公共分?jǐn)偟拿娣e部分，中國城鎮(zhèn)人均擁有的住房面積與國際水平相差極大。甚至不到發(fā)達(dá)國家的50%的水平?，F(xiàn)有的人均住房面積的統(tǒng)計(jì)，并不能反映真實(shí)的市場(chǎng)情況和真實(shí)的住房現(xiàn)象，更不能反映人民生活的實(shí)際情況。
2.戶均面積數(shù)：大部分城市并未公布這個(gè)戶均面積數(shù)，尤其是中國城鎮(zhèn)中外來人口的變化巨大。幾年前公布的戶均面積數(shù)為：
數(shù)據(jù)來源：
法國：法國國家統(tǒng)計(jì)局
加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/
德國：德國經(jīng)濟(jì)周刊
日本：日本國土交通省
美國：US.Census Bureau 2014
香港：www.hongkongfp.com
英國：BBC新聞
澳大利亞：澳洲統(tǒng)計(jì)局
中國內(nèi)地：中國國家統(tǒng)計(jì)局六普數(shù)據(jù)、鏈家研究院估算，不包括房改以前單位分配的公房和小產(chǎn)權(quán)房
從中國人均的住房面積看也許許多人會(huì)比較樂觀，但從戶均面積看也許就沒有那么樂觀了，以戶計(jì)算的住房面積情況在與國際的對(duì)比之中可知道差距巨大。
如扣除戶均面積中所包含的公共分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，就可知這個(gè)差距更大了。
也許許多人會(huì)認(rèn)為這幾年高速發(fā)展的城市建設(shè)會(huì)讓情況發(fā)生巨大的改變，但實(shí)際隨著中國老齡化的出現(xiàn)并越加嚴(yán)重，年輕人并非按戶籍所在地居住，獨(dú)居人口瘋狂增長，這個(gè)情況也許會(huì)更加嚴(yán)重。
德國1960年時(shí)人口7300萬人，但家庭個(gè)數(shù)為1900多萬個(gè)，隨著人口老齡化，到2010年全國人口增加了800多萬人，增10%多為8100萬人口，家庭個(gè)數(shù)則變?yōu)?100萬個(gè)，增加了一倍多。且老人住大房，會(huì)為兒女回家留住所。年輕人的住房則小，但住房總量大大增加。戶均人口從3.83下降到2.01。
中國的戶均人口同樣從80年代的人均3.89，下降到2.8左右，還在繼續(xù)快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，說明人口數(shù)與家庭戶數(shù)的變化正在出現(xiàn)德國已出現(xiàn)的這種情況。
中國已出現(xiàn)了約7500萬個(gè)獨(dú)居家庭，過去的3年每年獨(dú)居家庭都以30%的速度增長，其中約3500萬個(gè)家庭是老年人的獨(dú)居家庭，4000萬左右為年輕人的獨(dú)居戶。但在中國戶籍制度的統(tǒng)計(jì)中，許多獨(dú)居年輕人的戶籍仍在父母的戶口本上，并不與父母同住，而是單獨(dú)居住。中國戶均住戶面積的統(tǒng)計(jì)中并未將這些戶籍未變的年輕人的獨(dú)居計(jì)算在以戶為單位的統(tǒng)計(jì)之中，因此這種戶均面積的統(tǒng)計(jì)可能會(huì)更加惡化。
北歐獨(dú)居戶已達(dá)總家庭戶的40%，西歐也在25%左右。但中國目前僅為6%左右，如上升到25%的水平則對(duì)住戶的需求會(huì)大大提高，或幾年之后出現(xiàn)德國成倍增長的情況。
從撫養(yǎng)率水平的提高看，這種老齡化和年輕化分居的情況只會(huì)越走越快，則戶均面積的情況也不樂觀。
3.套均面積：指每套獨(dú)立計(jì)算的住房的面積，而不論這套住房中是住了一個(gè)人或幾個(gè)人，是一個(gè)家庭還是多個(gè)家庭。這個(gè)指標(biāo)是衡量一個(gè)國家住房水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。
中國早在80年代出臺(tái)過套均面積的標(biāo)準(zhǔn)，一居40平方米以下，二居60平方米以下，三居80平方米以下，后在商品化之后這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)被打破了。但2006年又出臺(tái)了90/70的規(guī)定和隨后又有了按面積計(jì)稅的規(guī)定，如144平方米的高限等規(guī)定。
因此中國的套均面積被政策嚴(yán)格控制，全國100平方米以上的住房比例約為全部住房總量的25%左右，150平方米以上的住房則低于15%，因此套均面積的水平遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的水平。
香港人多地少，住房面積是全球最低的。100平方米以上的住房則為豪宅了，但占比極低。政府提供的小面積住房所占的比例極高，中國現(xiàn)有住房的情況雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于香港的水平，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比則差距巨大。
不分歸誰和誰在用的戶均套數(shù)算法不對(duì)
一個(gè)城市或國家的住房是否已經(jīng)滿足或基本滿足了需求，首先要看住房的獨(dú)立套數(shù)，能否超過家庭的總戶數(shù)，并隨著家庭戶數(shù)的分裂進(jìn)度，始終保持著適度的空余量，使人們有自由的選擇權(quán)。
通常一個(gè)國家或城市的現(xiàn)有住房應(yīng)達(dá)到總家庭戶數(shù)的數(shù)量，并大多有10%的余量，即達(dá)到家庭總戶數(shù)的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就應(yīng)達(dá)到1:1.2，如果是城市化率高速增長時(shí)，除滿足現(xiàn)有城市需求之外，還有一定的余量來滿足新進(jìn)入城市的家庭需求。
中國目前公布的戶均套數(shù)大約為1:1.1左右，即總住房套數(shù)大于總家庭戶數(shù)，似乎已經(jīng)能滿足現(xiàn)有城市家庭戶數(shù)的需求了。
這個(gè)計(jì)算中并不管這個(gè)住房是歸誰所有，由誰居住，或是尚未銷售。而只計(jì)算現(xiàn)有住房的總量是否已大于家庭總戶數(shù)，實(shí)際的情況是多于或少于家庭總戶數(shù)，少于家庭總戶數(shù)的肯定是不能滿足需要的，大于時(shí)要看能否跟得上家庭分裂速度或新進(jìn)入城市的家庭速度。
家庭分裂速度是指一個(gè)家庭因子女結(jié)婚可能變成了兩個(gè)或三個(gè)家庭，新進(jìn)入城市的家庭則是隨著城市化進(jìn)程和速度增長和變化的。
一般而言1:1.1是最基本的條件，多余的10%則是滿足住房調(diào)換、工作變化、家庭分裂的必要選擇余地。而城市化進(jìn)程則應(yīng)有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的數(shù)量低于總家庭戶數(shù)的10%，但五年前的年新增人口量則大于原有家庭戶數(shù)的10%。
但中國的統(tǒng)計(jì)之中，忽略了兩個(gè)問題，一是非成套住房的數(shù)量占比高達(dá)25%，這些非成套住宅中的套數(shù)計(jì)算是個(gè)多變的情況。如一間平房可能為一戶，但一年之后四、五間平房變?yōu)榱艘粦?。這個(gè)差距會(huì)變化巨大。二是戶籍制度中無法計(jì)算出戶籍不變的家庭分裂情況。如獨(dú)居人口的情況迅速增加，有些為人口老齡化產(chǎn)生的，戶籍?dāng)?shù)量不變，但更多的則是年輕人的戶籍未動(dòng)，也未結(jié)婚另組家庭，但卻獨(dú)立居住，應(yīng)被計(jì)算為單獨(dú)戶，卻未被按戶計(jì)算的情況。也包括各城市中異地工作獨(dú)立居住的情況，他們的戶籍并不在這個(gè)城市，但卻會(huì)在這個(gè)城市長住，需要擁有獨(dú)立的住房。
當(dāng)然也有大量合居的情況，如異地工作的人員可能合租一套住房，外地或農(nóng)村人口大量進(jìn)城時(shí)，也會(huì)有打工者合居的情況，但中國的統(tǒng)計(jì)則無法跟上這種多元的變化。
如果從北京市租賃市場(chǎng)的情況看，約有20%的住房用于出租，但卻要滿足36%的常住人口。大約5-7人的住房需求，卻只有一套住房的供給，那么如果這樣計(jì)算，大約住房不能滿足非戶籍人口都按戶計(jì)算的人均1:1.1套的住房，全國大約也是如此。
可以肯定的是如果將進(jìn)入城市的常住人口中，都以家庭方式計(jì)算為戶時(shí)，中國現(xiàn)有的住房無論如何都無法滿足1:1的最基本條件。但實(shí)際中獨(dú)立進(jìn)入城市的個(gè)人大約都不是按家庭計(jì)算的，也才因此會(huì)有1:1.1的說法。
但在國際上的統(tǒng)計(jì)之中，這種非戶籍管理方式，是個(gè)人獨(dú)立護(hù)照的管理方式。則進(jìn)入城市的非家庭關(guān)聯(lián)的持獨(dú)立護(hù)照的人口都是按單獨(dú)戶計(jì)算的，其獨(dú)立住房的需求則要求戶均住房套數(shù)計(jì)算時(shí)，必須按獨(dú)立戶對(duì)應(yīng)獨(dú)立住房套計(jì)算。
于是這就讓中國的統(tǒng)計(jì)方式與國際的統(tǒng)計(jì)方式產(chǎn)生了不同的定義和不同的計(jì)算結(jié)果。
只管住房成套率不管房子破不破也不對(duì)
住房成套率是衡量現(xiàn)有城市或國家住房的基礎(chǔ)狀況和發(fā)展程度的指標(biāo)。成套率越高或100%，則說明這個(gè)城市或國家的住房至少已達(dá)到了成熟的階段，能基本滿足生活的需求了，進(jìn)入了提高質(zhì)量與舒適度的階段。而成套率水平越低則說明這個(gè)城市或國家雖然有住房，但這個(gè)住房是不達(dá)標(biāo)的，不能滿足生活需求，并亟待改善。處于這樣發(fā)展階段的城市或國家仍處于改造建設(shè)的高峰期。
如中國三四線城市的棚改就是這種情況，雖然有住房，但住房條件極差，非成套率高，危舊破嚴(yán)重，已到了非改不可的階段。
何為成套住房？一般國家的定義是獨(dú)立單元的住房需要有生活必須的獨(dú)立設(shè)施。如要有自己的衛(wèi)生間（含洗浴設(shè)施和廁所功能的衛(wèi)生間，僅有廁所則定義為半個(gè)衛(wèi)生間）、有自用的廚房、還要有必須的取暖設(shè)施和條件（冬季寒冷的地區(qū)）。高標(biāo)準(zhǔn)的成套定義則還有獨(dú)立的電、水、熱水、燃?xì)?、門廳、飯廳、客廳等必要設(shè)施。
中國現(xiàn)有的住房成套率水平大約在75%左右（不含農(nóng)村的住房），約有25%左右的住房為非成套住房。但這個(gè)成套率的水平低于國際標(biāo)準(zhǔn)，其中大多數(shù)只有半個(gè)衛(wèi)生間，即只有廁所，而無洗浴設(shè)施，更不用說沒有管道燃?xì)獾淖》勘壤哌_(dá)80%以上，沒有熱水的住房比例高達(dá)95%以上。因此才會(huì)有大量的電熱水器替代的市場(chǎng)。
中國城市的早期建設(shè)中大多是平房，沒有獨(dú)立的供水、供暖、供氣和廁所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。隨著技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大多新建筑有了改善。但這些歷史的平房保護(hù)區(qū)，如北京的78平方公里的舊城保護(hù)區(qū)，仍只能用煤改電解決燃煤做飯、取暖問題，仍無法用管道解決燃?xì)?、熱力供?yīng)等問題。胡同中仍主要靠公共廁所解決衛(wèi)生問題，洗澡等問題大多只能靠熱水器了。
公私合營和人民公社的階段，在農(nóng)村取消私家廚房，改為大食堂的同時(shí)，城市中也建設(shè)了大量的這種無獨(dú)立廁所和廚房的住房。北京就有所謂的社會(huì)主義大樓，這種樓是典型的類似于集體宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒馬桶的情況一直延續(xù)到改革之后很多年。
住房福利分配終止之前，幾乎所有的成套住房都只有廁所而無衛(wèi)生間。廁所中大多除便池用水之外，無其他水源。當(dāng)洗衣機(jī)、熱水器出現(xiàn)時(shí)，大多要先對(duì)廁所進(jìn)行水源改造。廚房更是狹小，以省出更多的錢擴(kuò)大居住面積。當(dāng)電冰箱出現(xiàn)時(shí)大多無法放入廚房，反倒放在客廳或臥室，成為了一種富裕家庭的“榮譽(yù)”。
但隨著市場(chǎng)化的發(fā)展，一些商品房才真正滿足了國際定義的成套住房的標(biāo)準(zhǔn)。家庭中有了獨(dú)立的衛(wèi)生間和適度的廚房面積，以及供暖、供熱水等生活必備條件，逐步提高了人民的生活標(biāo)準(zhǔn)。
中國現(xiàn)有以有獨(dú)立廚房和廁所定義的成套率標(biāo)準(zhǔn)，如果換成國際必須有獨(dú)立衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，那么中國住房的實(shí)際成套率水平大約就會(huì)降至30%-40%了。由此可見中國的住房水平與國際水平之間尚存在著巨大的差距。
人民生活水平的提高，不僅在于有房?。ㄅ飸魠^(qū)也叫有房住），更在于這個(gè)住房要滿足生活必備的基本條件。只能在廚房去洗臉，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成為新時(shí)代面臨的難堪。
大量要依賴公共廁所解決方便問題，共用一個(gè)水龍頭，在非獨(dú)立廚房做飯的大量住房則更是未來要解決的重大問題。而這種現(xiàn)象不僅在大量棚改的三、四線城市中存在，北京、上海、長沙、西安這些大中城市中也同樣大量存在，這些情況不但說明中國的住房建設(shè)尚處于發(fā)展的初期階段，而非成熟階段，同樣也證明中國的房地產(chǎn)尚有很長的路要走。除了新建之外，舊改的任務(wù)也將更加艱巨和亟待解決。
住房空置率無法真實(shí)反映整體住房需求
空置率是衡量現(xiàn)有住房使用情況的指標(biāo)，空置率越低說明充分使用率越高?？罩寐矢邉t說明供給量大，但使用率低的不合理性。
空置率可分為兩類：一類是指已進(jìn)入市場(chǎng)的全部存量住房的空置情況；一類是指未進(jìn)入市場(chǎng)的新房的空置情況。通常大多成熟的國家與城市只計(jì)算第一類情況，特別是二手房交易遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一手房交易量的國家。如美國大約二手房與一手房的比例為7:1，只計(jì)算第一類情況。
但香港則分別計(jì)算這兩種情況，第一類的空置率較低，大約為8%左右，第二類的情況高，有時(shí)高達(dá)50-60%。此次香港準(zhǔn)備征收的一套房空置稅則主要針對(duì)于開發(fā)商未銷售的一手房和已購買而未使用的一手房，但并未對(duì)二手房征收空置稅。同時(shí)有二套房空置超六個(gè)月再交易的另外有稅。
許多國家用征收住房空置稅來提高住房的利用率。如德國，空置住房超過六個(gè)月的要征稅，而將住房納入合作社用于出租則會(huì)減免相關(guān)稅費(fèi)。一面提高了住房的利用率，一面穩(wěn)定了住房租金，并保證了住房投資者的收益。這里以六個(gè)月為限制一是給足了住房變更、改善的交易時(shí)間，另外也回避了偶爾居住的情況，如中國也有些“五” +“二”的居住方式，五個(gè)工作日居住一地，二個(gè)休息日居住一地的情況，或?yàn)檎疹櫜∪恕⒗先瞬⒓骖櫣ぷ鞯膬傻鼐幼》绞健?
我不知道中國的空置情況是如何統(tǒng)計(jì)和計(jì)算的，如空置的時(shí)間是以六個(gè)月以上為空置還是以月或年計(jì)算為空置的。但我知道社會(huì)上曾傳說的中國城鎮(zhèn)住房的空置率高達(dá)22.4%或更多，高達(dá)6500萬-8800萬套的統(tǒng)計(jì)和計(jì)算結(jié)果一定是假的、錯(cuò)的。一是中國的商品房總量也就9000多萬套，不可能有這么多的空置；二是中國的戶均套數(shù)才只有1:1.1左右，如果有20%以上的空置豈不是會(huì)有許多家庭無戶可??？三是中國擁有第二套住房的比例很低，總量很低，全空置也沒有這么多的量；四是大量的私人出租房來自于何處？連現(xiàn)有戶數(shù)的居住都無法滿足，又哪會(huì)有房用于出租呢？當(dāng)出租市場(chǎng)有大量需求而又同時(shí)大量住房空置是無法解釋的。
楊偉民退任中財(cái)辦副主任之后，在上海會(huì)議的講話中講到中國城市和農(nóng)村的住房空置率都很高。這是現(xiàn)狀，但卻有其特殊的中國特色的原因。而這是國際上幾乎所有國家都不存在的特殊原因。
自1954年中央就出臺(tái)了防止農(nóng)民盲流入城的文件，大躍進(jìn)之后又有了城鄉(xiāng)戶籍制度的規(guī)定，因此這種戶籍制度的規(guī)定限制了人口的流動(dòng)。不但限制了城鄉(xiāng)之間的人口流動(dòng)，也限制了城市與城市之間的人口流動(dòng)。
同時(shí)中國特有的城鄉(xiāng)土地的雙軌制，特別是82憲法的修改之后，將農(nóng)村土地定為集體所有，將城市土地定為國家所有。這兩種制度成為了人口流動(dòng)和城市化高速發(fā)展進(jìn)程中的兩大壁壘障礙，也是造成與住房利用率無關(guān)的特殊的空置現(xiàn)象，和隨勞動(dòng)力流動(dòng)而產(chǎn)生的住房困難問題。
一是城市化進(jìn)程中約有四億多農(nóng)村勞動(dòng)力在全國流動(dòng)，其中約3億多人進(jìn)入了各類城市長期生活，1億左右人在家鄉(xiāng)附近的城鄉(xiāng)之間流動(dòng)列入非常住人口。這樣就造成了大量農(nóng)村的空置現(xiàn)象。
我朋友父母所在的浙江地區(qū)的一個(gè)村，在距城市幾里地之外的山溝里，全村80多戶農(nóng)戶，只剩4戶人家還常住在村里，其余宅基地已沒有本村人，大部分空有住房而無人居住和使用。一部分出租給了專做垃圾分類的個(gè)體外地農(nóng)戶，滿院的大量垃圾分類后的殘余被倒進(jìn)進(jìn)了附近的山溝之中，造成極大的污染。
這進(jìn)入遠(yuǎn)距離大中城市的幾億人中，有約20%的家庭在城市購買了住房并長期居住了，80%左右的則用租住的方式在城市或工棚中租住，許多幾乎長年不再回到家鄉(xiāng)。但戶籍制度則使這些家庭無法變?yōu)槌鞘袘艏瑹o法融入城市生活，無法享受城市中的子女教育、醫(yī)保與養(yǎng)老等公共服務(wù)。也有許多兒女進(jìn)城了，將父母接到城市的他們同樣也無法分享城市的公共服務(wù)，仍依賴于農(nóng)村，保持著各種千絲萬縷的聯(lián)系。
由于土地制度問題，這些戶籍仍在農(nóng)村的人口，無法將宅基地、承包地變成進(jìn)城的資本，并用戶籍捆在了農(nóng)村的土地上。雖然他們大部分時(shí)間居住于城市，并從城市取得部分收入，但子女教育、醫(yī)保、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)大多依賴于農(nóng)村和承包地，這就造成了大量的農(nóng)村住房的空置和宅基地的浪費(fèi)。同時(shí)他們又必須取得在城市中生存的住房！即使短期回鄉(xiāng)，仍需保留城市住房的條件！
這種兩地雙居住房的特殊情況，大約只有在中國這種特定的制度之下才會(huì)存在。
二是中國的戶籍制度還使城市戶籍的人口，在異地投資或工作時(shí)，包括母公司或集團(tuán)公司向各地分公司的派出工作，都會(huì)產(chǎn)生這種兩地或三地的住房需求。如在父母所在地的戶籍和住房，在集團(tuán)或母公司所在地的住房，在被派出的分公司或項(xiàng)目所在地的臨時(shí)或幾年期內(nèi)的住房等。
異地工作的情況和派出工作的情況并非少數(shù)，僅房地產(chǎn)公司的這種派出和異地工作的人數(shù)就大于總?cè)藬?shù)的10%。如果所有這種有異地投資或項(xiàng)目的企業(yè)都有10%左右的異地工作人員，那么這個(gè)總量是巨大的。這些人員中或許有50%會(huì)購買住房，50%會(huì)租用住房，不管何種方式大約都會(huì)占用多重資源，并會(huì)在幾地之間流動(dòng)，形成一地居住時(shí)，另一地的住房空置。長期空置的時(shí)間甚至?xí)笥诹鶄€(gè)月，且無法將空置的住房用于出租。
這種特殊的制度原因會(huì)讓城市和農(nóng)村的住房都無法改變被空置的現(xiàn)象。但這種制度原因造成的空置與無法充分利用資源的情況，在國際上的絕大多數(shù)或其他任何國家也許都是不會(huì)出現(xiàn)的。尤其是中國租賃市場(chǎng)的不完善性，造成許多城市無法提供這種長租房。加之房?jī)r(jià)的上漲給了這些有能力購房者一種投資的機(jī)會(huì)和可能，多地占有住房而不會(huì)在異地工作時(shí)輕易放棄原有住房，就成為一種常態(tài)。
許多國家的二手房交易市場(chǎng)發(fā)達(dá)，且房?jī)r(jià)起浮不太大，尤其是購買住房時(shí)會(huì)有個(gè)人所得稅的抵扣，因此大多這種異地工作的情況出現(xiàn)時(shí)，多會(huì)整個(gè)家庭同時(shí)搬入家庭主要?jiǎng)趧?dòng)收入者的工作地，并更換住房，將原有住房賣掉（購買兩套住房時(shí)無法抵扣個(gè)稅，或占用和浪費(fèi)抵扣額度）。同時(shí)一個(gè)重要的原因是這些國家沒有戶籍限制，可以讓任何異地工作的人很容易的融入于所工作的城市，并可以與當(dāng)?shù)厝艘粯臃窒硭械墓操Y源和服務(wù)，包括沒有子女上學(xué)、醫(yī)療、教育、勞保、退養(yǎng)的各種障礙，而這些都是中國無法提供的條件。
中國將要修改的個(gè)稅法，開始將個(gè)稅征收扣除項(xiàng)中增加住房利息支出了，但卻未做出抵扣總額的限制，也未做出只有一套住房貸款時(shí)可享受這種抵扣的規(guī)定，也未對(duì)非納稅地購房做出限制（集團(tuán)或母公司派出異地工作的人員，許多納稅地仍在派出單位總部，而非工作地），因此即使這一政策出臺(tái)仍因制度障礙存在許多問題。
中國被派出異地工作的這些中、高收入的人員，大多既有購買住房的能力，也有攜帶家人在異地生活的能力，同時(shí)有保留原住地住房的財(cái)力，或許還有派出單位提供的住房補(bǔ)貼，因此購房并在離開時(shí)賣出住房就成了最好的投資。
中國的特殊制度在一個(gè)側(cè)面制造了城市化進(jìn)程中的障礙，在另一方面則造成了住房投資收益的奇跡。因此中國的住房空置率就成為了一種無法真實(shí)反映整體住房需求的指標(biāo)。在不同城市是如此，在整個(gè)國家也是如此。一方面是空置在城鄉(xiāng)都出現(xiàn)；一方面是總的供給量大于1:1；一方面是許多人占有多方資源；一方面是市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足；一方面是住房需求緊張；一方面是資源不能充分利用；一方面是住房條件無法改善；一方面要提高城市化率；一方面是已進(jìn)入城市的常住人口無法融入城市，分享城市公共服務(wù)。如果單從單一指標(biāo)或某一方面看，都可得出對(duì)市場(chǎng)判斷的不同結(jié)論。但如果不從制度原因看，則無法解釋為什么眾多原本相互對(duì)立的現(xiàn)象卻同時(shí)存在著，尤其是如果僅用任何單一指標(biāo)與國際去對(duì)比，則必須會(huì)出現(xiàn)也許是完全相反的結(jié)論。
中國現(xiàn)有調(diào)查所得出的空置率指標(biāo)如果與國際同一指標(biāo)對(duì)比則會(huì)出現(xiàn)制度性原因造成的誤差。如果不是用住房的空置率指標(biāo)，而是用寫字樓的空置率指標(biāo)與國家對(duì)比，那么可能可比性和制度條件都相差無幾，只是五十多年福利分房留下的基礎(chǔ)和制度性障礙會(huì)造成中國特殊住房制度下的特殊情況。
租金提高但租金回報(bào)率低這是一個(gè)問題
任何不動(dòng)產(chǎn)的投資者都會(huì)用租金回報(bào)率衡量計(jì)算投資的可行性，無論是住房投資，還是寫字樓或商業(yè)設(shè)施的投資。除了房屋本身可能因價(jià)格變化而產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)之外，首先是出租回報(bào)率的合理性。
中國出現(xiàn)了兩種不同的情況，一是商品住房的投資，大多用租金回報(bào)率計(jì)算是利潤很低?？鄢愘M(fèi)之后，難以找到合理性。但住房?jī)r(jià)格的不斷上漲，則比租金回報(bào)更有利的支撐著投資者的信心，甚至未裝修的房子，根本不用出租，就可以得到高額的回報(bào)。二是寫字樓等公建的租金反而比住房租賃有更合理的回報(bào)率支撐，減少了市場(chǎng)價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)。
為什么中國城市中，特別是大中城市或第三產(chǎn)業(yè)比重較高或合理的城市，寫字樓的租金回報(bào)率會(huì)好于、高于住房的租金回報(bào)率呢?
原因在于中國有五十多年的住房福利分配的歷史，并且這些住房用老人老辦法的特殊方式用房改低價(jià)變成了個(gè)人擁有的住房資產(chǎn)。而寫字樓市場(chǎng)沒有這種福利分配低價(jià)轉(zhuǎn)化的基礎(chǔ)，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是改革之后的事，是與寫字樓商品化同步發(fā)展的進(jìn)程，處于同一競(jìng)爭(zhēng)的水平，有可比性。但住房卻發(fā)生了前后兩種不同的情況。
住房的商品化率約占全部住房總量的30%，福利分房、原有私房、拆遷安置房、自建房、低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障類住房等所占的比重巨大，遠(yuǎn)超過商品房的比重。但兩者取得的成本不同，因此無法同樣用一個(gè)公式計(jì)算投資租金回報(bào)率。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中競(jìng)爭(zhēng)的原則是建立在平等的基礎(chǔ)上并由此而公平競(jìng)爭(zhēng)的。但中國城市的住房有五十多年的福利分房的歷史，卻只有二十年市場(chǎng)化的時(shí)間，大量的住房是低價(jià)轉(zhuǎn)成個(gè)人資產(chǎn)的住房，是對(duì)歷史低工資收入的一種補(bǔ)償形式。而市場(chǎng)中的商品房則是按市場(chǎng)價(jià)格，尤其是不斷攀升的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算租金回報(bào)率的。
老的福利分配的住房雖然有些居住條件較差，但大多在成熟市區(qū)，并同時(shí)擁有方便的教育、醫(yī)療、交通、公共服務(wù)等條件，因此使用方便，但取得成本極低，租金回報(bào)率極高。因此有比商品房高數(shù)倍或數(shù)十倍的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也因?yàn)檫@些住房的成本低，反而造成了租金低但回報(bào)率高的情況，也因此全面拉低了市場(chǎng)中的租賃價(jià)格。
如80年代之后建設(shè)的房改房，在經(jīng)福利分配之后用低價(jià)房改時(shí)，60-80平方米的住房大多只有2萬至6萬元的房改價(jià)支付成本，月租金3000-5000元，就可在當(dāng)年收回全部支付成本，租金回報(bào)率極高。
但同樣的商品房即使按房改時(shí)北京的市場(chǎng)價(jià)5000元/平方米算，同樣的租金收入，大約也要數(shù)年（7-10年）才能收回投資成本。與房改房相比就毫無競(jìng)爭(zhēng)力了。
當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上升時(shí)則商品房的競(jìng)爭(zhēng)力與房改房就更無力可抗了，因此投資的回報(bào)率也無法對(duì)抗，只能靠市場(chǎng)價(jià)格的變化發(fā)財(cái)了。
中國城市住房租賃價(jià)格與國際不同的正在于有兩種高低不同的成本價(jià)格的房屋，同時(shí)在市場(chǎng)中博弈。這五十多年的住房福利分配則提供的大量可低價(jià)出租但高回報(bào)的住房，導(dǎo)致商品房的住房出租回報(bào)率無法達(dá)到合理的水平。
近年中國提出了大力建立租賃市場(chǎng)的問題。世界多數(shù)國家，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，大中城市中的住房租賃需求高，大城市基本達(dá)到50%左右的租賃。但這種租賃市場(chǎng)中的住房70%都是私人提供的，日本、德國、中國香港、美國都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的帶有保障性質(zhì)的低價(jià)租賃住房，機(jī)構(gòu)提供剩余的租賃住房。但市場(chǎng)中的租賃價(jià)格是平等競(jìng)爭(zhēng)的，有些國家還有減稅支持。如對(duì)私人住房變成租賃住房加入住房合作社或類似機(jī)構(gòu)，以及用基金方式提供租賃住房的減免稅政策，以此來平衡租賃的價(jià)格，同時(shí)又保證投資者的合理回報(bào)率。
中國目前的租賃市場(chǎng)本以私房為主，卻無組織的進(jìn)入了市場(chǎng)。政府也僅提供少數(shù)的低價(jià)租賃房和公租房（廉租房等），政策中限定個(gè)人不得購買第三套私有住房后，市場(chǎng)中私人住房用于租賃的數(shù)量增長迅速下降了，租金反而不斷的上漲了。那些不許合租、打隔斷的政策，則加速了租金的上漲，即使這樣也無法滿足市場(chǎng)中的租賃需求。
近年中國政府提出了加大多方租賃用房的建設(shè)，但多是競(jìng)地價(jià)的長租房，于是為保證最基本的租金回報(bào)，也必須大大的提高租賃市場(chǎng)的價(jià)格向高端邁進(jìn)。但是否所有的租賃市場(chǎng)都只是為滿足高收入階層的租賃需求呢？如萬科北京推出的長租房月租高達(dá)15000元，一次性支付十年的租金，含利息等于月租金在20000元以上了。這種高價(jià)的租賃價(jià)格只能滿足少量高端需求，會(huì)起到普遍抬高市場(chǎng)租賃價(jià)格的水平，但卻在高投資中只能取得較低的保本式的回報(bào)率。也同樣與房改房的租金無任何競(jìng)爭(zhēng)的能力。
但中國政府出臺(tái)的這種建立租賃市場(chǎng)的政策，似乎并不是為了本就買得起住房的中高收入家庭，而是為了滿足買不起商品房的中低收入階層的需求，那么高租金的住房建設(shè)豈不是事與愿違嗎？
至少從眼前看萬科這種長租房雖然提高了月租金的標(biāo)準(zhǔn)，但并未提高租金的回報(bào)率，那么當(dāng)這種租賃市場(chǎng)大量出現(xiàn)時(shí)，中國市場(chǎng)商品房化的租金回報(bào)率就更無法與國際對(duì)比了。也會(huì)讓本就很低的商品房化的租金回報(bào)率降低，變得更不合理或更不具備市場(chǎng)化合理發(fā)展的條件了。
中國特色的制度障礙導(dǎo)致租金回報(bào)率這個(gè)市場(chǎng)投資的指標(biāo)也變的深不可測(cè)了。
個(gè)人擁有第二套（含以上）住房的比例問題
國際上通常不統(tǒng)計(jì)這個(gè)指標(biāo)，沒必要在一個(gè)充分市場(chǎng)化的條件下，提出這種計(jì)算的要求，也沒有對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的任何作用。
充分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，大多土地是私有的，住房交易是自由的，財(cái)富擁有的權(quán)利和擁有資產(chǎn)的存在形態(tài)，以及處置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各種規(guī)定納稅后而擁有財(cái)富，你是否合法取得的收入或創(chuàng)造的財(cái)富，你擁有的財(cái)產(chǎn)如不動(dòng)產(chǎn)是否依法交納稅費(fèi)和承擔(dān)義務(wù)，你的不動(dòng)產(chǎn)的使用是否合法等。你擁有的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富無論是用于社會(huì)出租還是自用，都是你自己的權(quán)利，合法取得和依法納稅則是必要條件。
大約只有中國從投資炒房的角度，為控制市場(chǎng)的價(jià)格，而對(duì)個(gè)人購買住房提出了各種限制條件。如一、二套購買住房的首付比例，貸款利率的不同，不得購買第三套住房，以及不同城市的不同限制條件。
正因?yàn)檫@種早期存在的投資或投機(jī)的炒房行為，在政府炒地之后不斷加碼和惡化，變成影響到市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，因此做出了許多限制性條件的規(guī)定，以及要有一個(gè)“個(gè)人擁有第二套（含以下）住房的比例”的計(jì)算。但提出這種計(jì)算要求，并想以此來否定市場(chǎng)自由經(jīng)濟(jì)的合理性，和試圖用此來證明投資、投機(jī)炒房是市場(chǎng)化的弊病，以及證明這種投資行為的比重及對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響。
但提出這種計(jì)算方式，并試圖以此證明投資投機(jī)炒房的人們和決策者們犯了極大錯(cuò)誤，他們似乎忘了中國有五十多年住房分配的歷史！也忘了中國政府大量征地拆遷進(jìn)行市政基礎(chǔ)建設(shè)和賣地，舊改過程中有大量和長期的實(shí)物拆遷補(bǔ)償政策，這些政策都會(huì)造成不同收入階層的家庭都擁有第二（含以上）的住房，但這些都與住房市場(chǎng)化改革無關(guān)，也與市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格無關(guān)！
北京80年代的拆遷政策都是實(shí)物拆遷，最初設(shè)計(jì)居住面積，按拆除的居住面積加一定人口因素等補(bǔ)償住房。而新住房的廁所、廚房、門廳等都不計(jì)入補(bǔ)償面積。后來按居住面積的1.3-1.7倍補(bǔ)償+人口因素，因此被拆遷安置的住房雖然遠(yuǎn)了（當(dāng)時(shí)的遠(yuǎn)，如今也變?yōu)榻耍┑娣e增加了。按代分房的家庭則有了兩或三套住房，如果原有面積多的平房，則會(huì)補(bǔ)償更多。北京許多拆遷戶，無論其家庭中原收入水平高低，都會(huì)因拆遷安置而受益，因此有“拆遷、拆遷，一步登天”的說法。
舊城危改之后，許多拆遷是原地回遷安置的。異地安置則條件優(yōu)惠，因此老北京相當(dāng)比重的拆遷安置戶在1997年房改政策出臺(tái)之前，都靠拆遷改善居住條件。
同樣80年代之后，不斷增長的福利分房，也讓城市居民的住房在國企、集體或擁有原有土地較多的企業(yè)就業(yè)的分配中改善了，更不用說大量在政府和國家機(jī)關(guān)、機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位就職的改善了。
擁有土地的單位，大多會(huì)引入開發(fā)商用四六分成、五五分成、六四分成等不同比例的分成方式，將自己用土地?fù)Q來的分成住房進(jìn)行福利分配。開發(fā)商用分給土地方的房子做購置土地的成本，將分得的房子用商品化的方式提供給市場(chǎng)，進(jìn)行合建或交換。
五十多年的福利分房，特別是80-90年代的快速建設(shè)的福利分房，從還建開發(fā)走向開發(fā)建設(shè)，從用指標(biāo)的委托代建到用指標(biāo)的購買方式，有土地的合建方式進(jìn)行了大量分配。直到21世紀(jì)初這種福利分配之后房改的風(fēng)頭才逐步熄滅。
這一階段的福利分配并不是按收入劃分的，而是人人有份。按資格、年限待遇不同，但資格同等。單位司機(jī)可能和最高領(lǐng)導(dǎo)同住一樓，只是有大房、小房面積不同之分，朝南朝北方向不同之分。
同時(shí)有些分房則是按單位職工資格，而非按職工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻兩人各自分配了住房，再加上父母的住房讓原來住在一起一套房的大家庭可能同時(shí)擁有了三套、四套的住房。還有按級(jí)別補(bǔ)助的面積，不能在一個(gè)住房滿足時(shí)就用增加一套住房的方式解決，也有因工作任職調(diào)動(dòng)的則先后在不同單位分配了福利住房。
有的則在福利分房之后，又購買了商品住房，或同時(shí)有了拆遷安置用房等其他住房。因此擁有二套（含以上）住房的家庭，幾乎平均的分布于不同的七類收入水平的家庭之中。
在第二套（含以上）住房的用途中，用于出租比例差距也不大，用于偶爾居住和其他的略有差別，但空置不用的則極少。其他項(xiàng)目中有的改為了商用，有的或許有空置和等待置換的狀態(tài)（統(tǒng)計(jì)中未加說明）。
但可以從分配于不同收入階級(jí)中看出，擁有住房的比例相差不大。擁有第二套（含以上）的比例，隨收入差別升級(jí)，逐步擴(kuò)大?？芍獡碛械诙椎脑虿⒎嵌紒碜杂谑袌?chǎng)中的商品化，高收入階層擁有第二套（含以上）也并非多為了投資炒房，因此從擁有多套住房的情況看，并非因?yàn)楹蛠碜杂诔捶康膭?dòng)因，更主要與住房市場(chǎng)化無關(guān)！
限制購買第三套住房的情況更是與此不完全同步，一是福利分房的不計(jì)入購房之中，如再購買兩套也是多購了許多；二是減少個(gè)人購房的數(shù)量也會(huì)影響到租賃市場(chǎng)的房源供給。總之，中國擁有二套或以上住房并非因市場(chǎng)化，也不能證明大量炒房行為的情況。
當(dāng)大量國際通用的指標(biāo)體系中的數(shù)據(jù)，因中國特色而與國際無法接軌時(shí)，當(dāng)這些指標(biāo)被學(xué)者專家們誤讀錯(cuò)用時(shí)，當(dāng)決策者無法分辨這些事實(shí)真相時(shí)，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生錯(cuò)判。并會(huì)以錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)對(duì)比為基礎(chǔ)，做出錯(cuò)誤的決策和用錯(cuò)誤的調(diào)控手段及辦法，讓市場(chǎng)出現(xiàn)更大的錯(cuò)誤。
除上述的這些可與國際對(duì)比的指標(biāo)性數(shù)據(jù)被誤讀誤解時(shí)，中國還有許多數(shù)據(jù)也會(huì)因中國特色而被誤讀誤解。
如大家最關(guān)心的庫存量，是指現(xiàn)房而未銷售的庫存。在香港是用當(dāng)年銷售的空置率來表示的，中國是用當(dāng)年的未銷售庫存量來表示的，因此香港計(jì)算的是套數(shù)，中國計(jì)算的是建筑面積。
中國的未銷售量庫存中既包括了商業(yè)、寫字樓，也包括了住宅。如按當(dāng)年的各分類銷售情況看，商業(yè)與寫字樓的庫存約等于一年的銷售量，但其中許多的領(lǐng)取了銷售證，列入了庫存量的建筑被自用或出租等方式使用了，卻無法及時(shí)在統(tǒng)計(jì)中反映。而所謂“去庫存”所指的大量住宅，則不到當(dāng)年銷售量的50%，從數(shù)量上看并非是嚴(yán)重和可怕的庫存。
但不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)是這些庫存大多發(fā)生在無銷售的城市或地區(qū)，也許永遠(yuǎn)都無法銷售，長年處于庫存之中。而有銷售需求的地區(qū)則并沒有應(yīng)用的庫存量，因此造成了許多地區(qū)有巨大的庫存，許多城市則供給緊張，房?jī)r(jià)不斷高漲。
并且這些所謂的庫存中，還有些是房子竣工了，但配套設(shè)施不齊全，如道路交通、水暖電氣熱的缺失等，造成這些住房無法使用和交付。也成為庫存無法消化的原因之一。
如爭(zhēng)議較大的是中國在建工程的總量很大，開發(fā)商在施面積高達(dá)70多億平方米，與每年的竣工量和銷售量不成比例。
早期中國開發(fā)商的在施面積與竣工面積的比大約是1:0.29，即大約等于3年竣工量。這是一個(gè)合理的建設(shè)周期。但近幾年基本為1:0.15，即大約等于7年才能完成的竣工量，或說工程項(xiàng)目的建設(shè)周期延長到了七年才能竣工，這并非合理的建設(shè)周期。
這種統(tǒng)計(jì)大約也與中國特色相關(guān)。一次性審批的規(guī)劃，一次性審批的開工量都很大，但實(shí)際的開工和施工是分步進(jìn)行的。如一次批了十個(gè)樓座的開工，也許基礎(chǔ)是一個(gè)，但樓座是分期建設(shè)的。因此在統(tǒng)計(jì)中會(huì)出現(xiàn)開工量巨大，在施量巨大，但每年的竣工量卻與在施量不相匹配。
因?yàn)橛羞@樣大的在施量，許多學(xué)者和專家以為中國未來的供給量巨大，可以滿足幾年的消費(fèi)，擔(dān)心市場(chǎng)無法消化并變成巨大的庫存。
如去年全部商品房銷售面積為16億多平方米，但在施面積為70多億平方米，那么這些在施面積用70÷16=4.37，要用4年半的時(shí)間才能消化。如果每年再有相當(dāng)?shù)男麻_工，那市場(chǎng)豈不是會(huì)有大量的積壓？
但這些學(xué)者與專家忽略了另外一系列的數(shù)字關(guān)系，即銷售量與竣工量的關(guān)系。在每年的銷售中，銷售量總是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工量的。
這大約也是中國預(yù)售制度特色的原因造成的。一是竣工面積中包括了不能計(jì)算為銷售面積中的車庫、配套設(shè)施、人防、變電站、熱力站、鍋爐等等面積，因此當(dāng)年的竣工面積與銷售面積不是對(duì)應(yīng)的關(guān)系?？⒐っ娣e中只有約70%的面積為可計(jì)入銷售面積的部分，車位是另外按個(gè)數(shù)計(jì)算的，而非統(tǒng)計(jì)在銷售面積之中。二是每年實(shí)際的銷售面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積，大約為每年相差20%-40%。去年的竣工總量約10億多平方米，但銷售面積約17億平方米約為1:1.7的差距。
那么這個(gè)差距正來自于預(yù)售制度。每年銷售的面積90%以上為正在建設(shè)而未完工的房屋，10%不到的面積為庫存的現(xiàn)房。每年的竣工量實(shí)際都是在交付早于幾年前銷售的房屋。大多與當(dāng)年的銷售情況無關(guān)，也絕不會(huì)因竣工而造成大量庫存。
如果按前十年銷售面積與竣工面積之差計(jì)算，現(xiàn)有在建面積中約30多億平方米是已經(jīng)被銷售了的面積。如扣除車庫等各種配套面積，則差距會(huì)更大。實(shí)際在建面積中再扣除一部分（約20%）的非銷售面積，那么等于只有新開面積和少量的在施面積是未被銷售的面積。
因此才能解釋為什么市場(chǎng)中許多城市有大量需求卻無大量的供給，要用排號(hào)搖號(hào)的方式銷售。除了因政府壓制用審批價(jià)格的方式導(dǎo)致一些本可向市場(chǎng)銷售的房屋無法銷售，造成大量積壓之外，實(shí)際的在施面積中本就沒有充足的供給量。
雖然中國有巨大的在施面積總量，但從已預(yù)售的情況看，并不能說明未來有巨大的市場(chǎng)供給量和可能造成巨大的庫存，反倒是有可能無法滿足需求。尤其是部分被嚴(yán)格調(diào)控的城市，無論是從土地供給，從新開工還是從在建面積上看都存在著無法滿足市場(chǎng)未來需求的情況。至少短期之內(nèi)無法在市場(chǎng)決定價(jià)格的情況下，讓房?jī)r(jià)下跌而不上漲。
也許中國需要按中國特色另外準(zhǔn)備一套能更完整反映市場(chǎng)實(shí)際情況的統(tǒng)計(jì)方式：一是用同一定義和標(biāo)準(zhǔn)與國際統(tǒng)計(jì)接軌；二是能真實(shí)的反映市場(chǎng)的情況；三是不再以全國范圍統(tǒng)計(jì)，而是以地方范圍統(tǒng)計(jì)（城市統(tǒng)計(jì)）為主的加總方式，以更全面的反映地區(qū)和城市的情況；四是尤其萬萬不可都用平均數(shù)的概念去反映市場(chǎng)的價(jià)格和試圖調(diào)控平均房?jī)r(jià)的上漲！
市場(chǎng)中的價(jià)格信號(hào)是最真實(shí)的反映市場(chǎng)供求關(guān)系的信號(hào)。但中國的土地是以價(jià)高者得競(jìng)拍的，因此土地的供給量控制會(huì)引發(fā)天價(jià)土地，而房?jī)r(jià)又是本應(yīng)由市場(chǎng)中的供求雙方?jīng)Q定的，卻被政府用公權(quán)力干預(yù)變成了政府審批定價(jià)，市場(chǎng)中的價(jià)格信號(hào)就被政府行政權(quán)力扭曲了，并不能真實(shí)反映市場(chǎng)中的供求關(guān)系。
于是對(duì)市場(chǎng)的判斷則不是靠市場(chǎng)中的價(jià)格信號(hào)，是靠政府對(duì)需求量與供給量的關(guān)系為參考了。但如果這一系列能反映供給與需求關(guān)系的指標(biāo)都同樣因中國制度特色而被誤讀誤解，那么就無法真實(shí)的判斷和理解市場(chǎng)中的需求了。
因此長期的政策調(diào)控和密集的政令出臺(tái)，都證明政府并不掌握市場(chǎng)的真實(shí)情況，也無法出臺(tái)合理和較長期的政策，也因此才會(huì)有短期內(nèi)不停調(diào)整政策的節(jié)奏。用頭痛醫(yī)頭，腳痛治腳的辦法應(yīng)對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)，結(jié)果是頭病腳病都沒治好，反而讓全身所有的部位都出了新的毛病！
理清各種指標(biāo)的定義與內(nèi)涵，結(jié)合中國特色找出問題的所在，才能有助于更好的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，并讓政府合理、正確的制定相關(guān)的政策。清理那些本不應(yīng)靠公權(quán)力的干預(yù)破壞市場(chǎng)機(jī)制的行政命令，讓市場(chǎng)恢復(fù)其自我調(diào)節(jié)的功能?？空鎸?shí)的價(jià)格信號(hào)，掌握市場(chǎng)中的供求關(guān)系，合理的調(diào)整土地供給的數(shù)量和節(jié)奏，讓市場(chǎng)的供求雙方自由的選擇生產(chǎn)更適合于未來生活需要的住房和城市。讓中國的城市化帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)人民想要的中國夢(mèng)！
