玩兒法靠譜了，房地產(chǎn)估值也該回歸了
開發(fā)商既然很滋潤(rùn)，那就把融資的門再關(guān)緊，有本事的就靠回款支撐吧。
這個(gè)春夏之交是樓市的多事之秋，一邊是開發(fā)商業(yè)績(jī)捷報(bào)頻傳，銀行資金面也開始回暖了，另一邊是地產(chǎn)股跌跌不休，板塊在半年內(nèi)蒸發(fā)萬億市值。剛剛過去的2018年上半年，根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，TOP100房企銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長(zhǎng)36.5%，而上半年良好的簽售已經(jīng)鎖定了下半年及全年的業(yè)績(jī)。但是，資本市場(chǎng)對(duì)業(yè)績(jī)卻全然不顧。Wind數(shù)據(jù)顯示，年初至今，地產(chǎn)股已跌掉近24%，市值蒸發(fā)近萬億，碧桂園、萬科、泰禾、華夏幸福下跌30%-60%不等。
而且，這種跌勢(shì)并未因龍頭房企高管不間斷的回購(gòu)而止住，并未因國(guó)家放緩去杠桿的節(jié)奏而止住，也并未因7月5日7000億降準(zhǔn)政策生效而止住。為何會(huì)出現(xiàn)股價(jià)和基本面如此嚴(yán)重的背離？有人說導(dǎo)火索是中美貿(mào)易沖突，有人說是棚改貨幣化退出惹的禍，還有人說是“帶頭大哥”要拋棄地產(chǎn)，比如三四線樓市絕對(duì)扛把子的碧桂園，要叫?！叭采w”戰(zhàn)略，萬科新領(lǐng)袖郁亮聲稱要放棄地產(chǎn)。但是，這些事件遠(yuǎn)稱不上“黑天鵝”，甚至事后還被澄清為過度解讀。
中美貿(mào)易沖突升級(jí)，不是一天兩天的事，樓市瓜葛上也很牽強(qiáng)。甚至像任志強(qiáng)所說，中美貿(mào)易沖突升級(jí)可能會(huì)逼出樓市的生存空間；棚改退出子虛烏有，近期國(guó)務(wù)院發(fā)文，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，明確要求落實(shí)今年580萬套的棚改任務(wù)。棚改貨幣化降速，倒是在情理之中。問題是，貨幣化降速或退出，難道不是三四線樓市低庫(kù)存的彰顯？至于“帶頭大哥”要放棄地產(chǎn)，更是無中生有?？纯碩OP10的土地儲(chǔ)備及補(bǔ)庫(kù)存“排位賽”，就知道地產(chǎn)仍是他們的命根子。
那么，根源在哪里？筆者認(rèn)為是政策確定消滅了念想。過去，開發(fā)商對(duì)投資和銷售的計(jì)劃鋪排，主要基于博弈政策后的判斷，包括調(diào)控政策和金融政策。根據(jù)政策風(fēng)向，策略性地選擇是要防守還是要進(jìn)攻。逆風(fēng)險(xiǎn)行事，緊緊抓住“周期底部階段拿地，景氣階段去化，頂部階段回撤，回落階段靜待下一個(gè)底部信號(hào)”，往往能在周期中獲得一輪又一輪的溢價(jià)紅利。但現(xiàn)在，這一鐘擺式的周期規(guī)律被打破了。
也即，市場(chǎng)猜對(duì)了，決策層確實(shí)擔(dān)心樓市大幅度下滑，所謂守住系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，防止大起大落，多半言指樓市。不過，管理層的策略是，樓市要在高位徘徊，但加杠桿資金要從釜底一點(diǎn)一點(diǎn)地抽走。上半年，開發(fā)商銷售回款占資金來源的近50%，自籌資金（主要是發(fā)債）占31%。也就是說，開發(fā)商要想融資，要不就是加快周轉(zhuǎn)，要不就是提高自身實(shí)力，因?yàn)橹挥猩鲜谢駻A+的房企才能在市場(chǎng)上融資。但現(xiàn)在，即便是還舊借新的債券融資，大門也在漸漸關(guān)上。
為何？盡管去杠桿節(jié)奏適度放緩，但股市、企業(yè)、政府等似乎都遭遇“錢荒”，唯獨(dú)房地產(chǎn)活的很滋潤(rùn)。一季度，200多家上市房企杠桿率近80%，創(chuàng)歷史新高?？磥?，融資系統(tǒng)四處漏風(fēng)，近期銀監(jiān)部門不斷祭出高額罰單，就在于堵住這些風(fēng)口。更關(guān)鍵的是，人民幣又開始貶值了，這次與2015-2016相同，又有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期作怪的成份，樓市脫不了干系。上次是樓市高庫(kù)存，這次樓市有泡沫風(fēng)險(xiǎn)。又要樓市在高位徘徊，又要堵住泡沫，怎么辦？
開發(fā)商既然很滋潤(rùn)，那就把融資的門再關(guān)緊，有本事的就靠回款支撐吧。房企破產(chǎn)了怎么辦，沒關(guān)系，既無就業(yè)和維穩(wěn)顧慮，還能提高行業(yè)集中度，何樂不為。這就是為何，各大開發(fā)商拼命高周轉(zhuǎn)的原因。下游需求火熱，投機(jī)炒作復(fù)歸，這與“房住不炒”背離，限售會(huì)蔓延至全國(guó)、限購(gòu)已是長(zhǎng)效機(jī)制。高位進(jìn)場(chǎng)的各位，未來交易周期長(zhǎng)了、摩擦大了、成本高了，虛高的掛牌價(jià)慢慢損耗。最后來這樣復(fù)盤，銀行杠桿漸漸抽走，膽敢進(jìn)來的都是分擔(dān)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的分母；調(diào)控政策常態(tài)化，讓交易摩擦和成本消耗泡沫。不怕政策風(fēng)險(xiǎn)，就怕政策帶來確定性，這讓資本市場(chǎng)無法講預(yù)期的故事。玩兒法靠譜了，估值也該回歸了。
