棚改審批權(quán)回收總行 三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)降溫
近日，有市場(chǎng)傳聞稱，國開行各地棚改貸（PSL）審批暫停，審批權(quán)回收總行，全國一刀切。
6月26日，新京報(bào)記者從國開行內(nèi)部人士了解到，國開行上周已經(jīng)給各個(gè)分行發(fā)布了工作通知，將所有棚改（“棚改”是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程）合同審批權(quán)限上收總行。業(yè)內(nèi)推測(cè)，此次國開行支行棚改項(xiàng)目審批暫停，或與財(cái)政系統(tǒng)整治地方政府負(fù)債有關(guān)。
國開行這一舉動(dòng)將帶來哪些影響？在業(yè)內(nèi)看來，棚改目標(biāo)受此影響不大，將平穩(wěn)有序地進(jìn)行。不過，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，棚改貨幣化安置比例走低，三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)將降溫。
何為PSL？PSL，即抵押補(bǔ)充貸款，是指央行以抵押方式向商業(yè)銀行發(fā)放貸款，合格抵押品可能包括高信用評(píng)級(jí)的債券類資產(chǎn)及優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)等，是一種基礎(chǔ)貨幣投放工具。PSL與棚改有關(guān)，棚改總投資額主要由三大政策性銀行提供，以國開行和農(nóng)發(fā)行為主。其中，2016、2017年國開行棚改貸款占總投資額比重分別為66%和48%。
數(shù)據(jù)顯示，2016、2017年P(guān)SL投放總量分別為9714億以及6350億。今年前5月投放量達(dá)4371億，同比增長48.3%。而國開行今年1-5月份發(fā)放棚改貸款4369億元，可以說，PSL相當(dāng)部分去了棚改貸款。
國開行各地PSL審批是否回收總行？新京報(bào)記者從國開行某分行內(nèi)部人士獲悉，國開行上周已經(jīng)給各個(gè)分行發(fā)布了工作通知，將所有棚改合同審批權(quán)限上收總行，由總行審批，“如果發(fā)通知的當(dāng)天分行還在審批，就算越權(quán)審批”。
某股份制銀行地方分行的行長也向新京報(bào)記者表示，其所在分行與國開行在當(dāng)?shù)氐姆种C(jī)構(gòu)有業(yè)務(wù)往來，“我們從當(dāng)?shù)氐膰_行分行業(yè)務(wù)處了解到，棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)確實(shí)回收到了總行，不讓分行自行放款了，但是對(duì)于如何審批、如何放款沒有明確要求?！?
另外，國開行總行風(fēng)險(xiǎn)局人士向新京報(bào)記者透露，國開行將在近幾日正式對(duì)外發(fā)布通知。
此外，據(jù)證券時(shí)報(bào)昨日?qǐng)?bào)道，國開行內(nèi)部近日正在重新全面梳理授信白名單，強(qiáng)化業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，受此影響，不少尚未審批通過的新增項(xiàng)目被暫停，但已獲批的存量項(xiàng)目仍在繼續(xù)執(zhí)行中。
如何看待國開行這一動(dòng)作？“這類措施表明當(dāng)前棚改的政策內(nèi)容是有所變動(dòng)和調(diào)整的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前棚改遇到的困難在于兩點(diǎn)：第一是資金方面的壓力開始增加，尤其是貨幣化安置帶來了一定的財(cái)政和貸款壓力。第二是棚改過程中，也引起了“三四線城市房價(jià)上漲是不是因?yàn)榕锔牡脑颉钡荣|(zhì)疑。
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今年棚改是否受影響？
針對(duì)市場(chǎng)傳聞，國開行昨日回復(fù)新京報(bào)稱，今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。截至5月末，國開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。
在交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹看來，審批權(quán)收回總行或是暫時(shí)性的狀況?！皬膶徟鷻?quán)的源頭來擰緊‘水龍頭’，必要的時(shí)候還是會(huì)放開的。和其他房地產(chǎn)的融資渠道一樣，‘收’和‘放’的彈性非常大，‘收’可能只是暫時(shí)性的現(xiàn)象。”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，棚改項(xiàng)目審批程序趨嚴(yán)，涉及總行權(quán)力的收緊，或意味著后續(xù)棚改安置方面的節(jié)奏會(huì)放緩，這是棚改貨幣化安置中查處違規(guī)資金的一個(gè)表現(xiàn)。此外，未來會(huì)強(qiáng)調(diào)實(shí)物安置的模式，或也是考慮到各地的財(cái)政壓力和貸款壓力，同時(shí)也是去庫存的導(dǎo)向。
“預(yù)計(jì)從國開行的貸款角度看，未來在租賃市場(chǎng)等方面會(huì)有較大的貸款政策支持，這或也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較明顯的導(dǎo)向?！眹?yán)躍進(jìn)表示，棚改的重心或開始轉(zhuǎn)移到租賃住房方面的配套政策等層面上來。
夏丹持有類似看法。“今年年初將棚改的目標(biāo)從最初的500萬套提高到了580萬套，這一規(guī)劃目標(biāo)還是會(huì)完成，不過整體建設(shè)重點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)到租賃住房上面，在資金、土地出讓、資源等方面向租賃住房傾斜。”
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與整治地方政府負(fù)債有關(guān)？
據(jù)媒體報(bào)道，此次棚改項(xiàng)目審批暫停，或與財(cái)政系統(tǒng)整治地方政府負(fù)債有關(guān)。棚改貨幣安置專項(xiàng)資金主要由國開行提供，各地方的省級(jí)融資平臺(tái)負(fù)責(zé)統(tǒng)借統(tǒng)還。
財(cái)政部專員辦表示，棚改貸款成為隱性債務(wù)的一大來源。財(cái)政部官網(wǎng)一篇名為《寧波專員辦：當(dāng)前棚戶區(qū)改造工作面臨的問題及對(duì)策建議》文章顯示，棚戶區(qū)改造中面臨三大問題，其中一個(gè)問題是“債務(wù)化解壓力較大”。
文章指出，“在中央‘堅(jiān)決遏制隱性債務(wù)增量，積極穩(wěn)妥化解存量隱性債務(wù)’的要求，以及地方各級(jí)政府實(shí)施化解債務(wù)專項(xiàng)行動(dòng)的目標(biāo)任務(wù)下，目前主要資金籌集于銀團(tuán)貸款和政府購買服務(wù)的棚戶區(qū)改造作為隱性債務(wù)的一大來源，成了地方政府重要攻堅(jiān)對(duì)象。同時(shí)，新一輪棚戶區(qū)改造繼續(xù)按計(jì)劃推進(jìn)，任務(wù)指標(biāo)層層分解，在還舊債、控新債的雙重任務(wù)下，各級(jí)地方政府普遍面臨較大的財(cái)政收支和債務(wù)化解壓力?！?
文章建議“繼續(xù)堅(jiān)持政府組織和市場(chǎng)化運(yùn)作的模式，在合法合規(guī)的原則下，進(jìn)一步拓寬資金籌措渠道，多種方式籌集改造資金。除了申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)助資金外，要準(zhǔn)確靈活地運(yùn)用政策?！?
今年4月，財(cái)政部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券管理辦法》，意在“堅(jiān)決遏制地方政府隱性債務(wù)增量，有序推進(jìn)試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券工作”。
“支持地方政府發(fā)行棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券，可以使得棚戶區(qū)改造資金來源更加多元化，豐富融資模式，從而遏制地方隱性債務(wù)的增量?！毕牡け硎尽?
6月20日，首單棚改專項(xiàng)債落地天津，天津市財(cái)政局招標(biāo)發(fā)行15億元棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債，期限五年。
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三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫？
對(duì)于棚戶區(qū)改造后的安置問題，有貨幣化安置、實(shí)物安置等方式。其中，貨幣化安置指的是拆遷人獲得與安置房等價(jià)的安置款，自行選購住宅。而PSL為棚改貨幣化安置提供了主要資金來源。
申萬宏源分析報(bào)告指出，從2004年到2014年，由于資金來源不足，棚改主要以實(shí)物安置為主。2014年以來受益于PSL的創(chuàng)設(shè)，棚改貨幣化安置開始大力推行。2015，2016，2017年棚改貨幣化安置比例大幅提升，2015年為29.9%，2016年為48.5%，2017年或達(dá)到60%，對(duì)三四線城市去庫存形成支撐。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，棚改貨幣化安置中誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”助推了三四線城市甚至一二線城市房價(jià)的飆升。
“市場(chǎng)突然增加了幾百萬戶手持現(xiàn)金的購房者，而大部分城市又因?yàn)樾刨J寬松，購房者積極購房。各種政策疊加，使得在過去3年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
不過，近兩年棚改政策有了微妙的變化。2017年的政府工作報(bào)告提出，因地制宜提高貨幣化安置比例。不過，在2018年的政府工作報(bào)告中，類似的提法已經(jīng)消失。
政策變化是否意味著棚改貨幣化安置的終結(jié)？
“棚改貨幣化安置可以說是過去幾年推動(dòng)房價(jià)最有力的一雙手，這個(gè)政策肯定是會(huì)逐漸弱化，但不會(huì)一刀切?！睆埓髠ケ硎?。
申萬宏源報(bào)告稱，2018年棚改貨幣化比例大概率走低?！芭锔呢泿呕瘞?dòng)弱化后，三四線城市地產(chǎn)銷售也將繼續(xù)降溫，預(yù)計(jì)下半年將看到土地出讓的逐步回落，也將拖累基建資金來源進(jìn)一步收窄、并對(duì)新開工形成滯后影響，加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力?！?
