轉(zhuǎn)折！三四線房價(jià)將迎拐點(diǎn) 樓市成交逐漸低迷
三四線城市利空頻出
棚改收緊之后，關(guān)于三四線城市利空的消息一波又一波。
1.7月6日，河南許昌2018年第八批土地全部流拍，沒有一家開發(fā)商競價(jià)。
2.7月10日，福建省東北部沿海城市寧德中心城區(qū)范圍內(nèi)新購商品住房限售3年，成為繼徐州、宜昌之后限售的又一熱門三四線城市。
3.近日，全國人口凈流出第三多的城市的四線城市——安徽阜陽，頻頻傳出投資客大量拋盤撤出的新聞。而阜陽是2017年整個(gè)安徽省內(nèi)房價(jià)漲幅最高的城市，之前還要找關(guān)系才能買到新房。
土地流拍、三四線城市限售潮來臨，炒房客加速拋盤撤出...這么多刷屏的三四線城市的利空消息，那三四線城市房產(chǎn)會(huì)迎來什么局面？
棚改收緊下，三四線樓市的走勢(shì)
1、三四線上漲的那只手——棚改，收緊了
三四線城市暴漲的最大推手——棚改貨幣化安置。
讓我們來看一下不同時(shí)期的貨幣化安置比例。2014年的時(shí)候是9%，而2017年大幅提升到60%，部分城市甚至高達(dá)70%甚至90%以上。
但是幸福的時(shí)光是短暫的，棚改不可能無限期的上演下去，三四線的舊房子被拆得差不多了，總不能去拆新房子。
而且房地產(chǎn)庫存消耗差不多了，再這么搞下去，三四線城市都要排長隊(duì)、交茶水費(fèi)買房了。
于是6月25日，國開行針對(duì)三四線城市的棚改定向放水緊急收緊，懸在三四線樓市頭頂上的雷終于炸了。
碧桂園也叫?！叭采w”戰(zhàn)略，很明顯，棚改的大莊家都開始逐步在撤了，作為小莊家的開發(fā)商沒有不撤的理由。
如果碧桂園一意孤行，要規(guī)模不要現(xiàn)金流，一定會(huì)深陷在三四線這個(gè)深不見底的泥潭里，不能自拔！
棚改收緊了，股票跌了，碧桂園的三四線全覆蓋戰(zhàn)略叫停了，而三四線城市的房產(chǎn)會(huì)有怎樣的變化呢？
2、棚改收緊，三四線樓市將迎來拐點(diǎn)
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三四線房價(jià)止?jié)q下跌，樓市成交逐漸低迷
一二線城市房價(jià)對(duì)棚改的依賴其實(shí)很小，更多還是因?yàn)槿丝诘牧魅牒驼鎸?shí)的購房需求支撐，棚改政策的收緊不會(huì)對(duì)房價(jià)造成多大的影響。
而三四線城市恰恰相反，過去兩年房價(jià)上漲最主要的原因就是棚改貨幣化安置帶來的購房需求，這對(duì)三四線樓市來說舉足輕重。
棚改收緊后三四線樓市的變化，可以從新房和二手房市場兩方面來看。
（1）住房需求減少，新房市場一定走向低迷
一方面，從新房市場來看，棚改貨幣化安置的拆遷款是三四線房價(jià)成倍上漲最重要的資金支持
三四線城市本身的購房需求和資金是不多的，現(xiàn)在收緊棚改和降低貨幣化安置，相當(dāng)于要停了給貧血的病人輸血，沒有了血液的補(bǔ)充，貧血的樓市怎還有力氣往上沖呢？
2017年，棚改貨幣化去庫存面積占了當(dāng)年全國商品房銷售的21.2%，在三四線城市，貨幣化安置帶來的去庫存面積占商品房銷售的比例就更大了。
以湖南岳陽為例，2017年貨幣化安置比例達(dá)到98%，帶動(dòng)住宅銷售面積占全市住宅總銷售面積524萬平方米的53%。
也就是說去年岳陽一半的住宅銷售是來自貨幣化安置產(chǎn)生的購房需求，換句話來說，一旦棚改收緊甚至完成，沒有了拆遷出來的購房需求和貨幣化安置的貨幣補(bǔ)償，岳陽的買房需求會(huì)減少過半。
這樣一來，房價(jià)能不跌嗎？
另一方面，這些棚改的拆遷戶本來就是三四線城市很大一部分的購房來源?，F(xiàn)在提前拆遷安置完了，其實(shí)就是在透支未來的購房需求。
再來看一組有趣的數(shù)字，2014年-2017的貨幣化安置比例分別是：9%、28%、48%、60%。貨幣化安置比例開始大幅度提升就是在2015年-2017年，看到?jīng)]有，這個(gè)剛好與中國房價(jià)暴漲是完全一致的周期。而現(xiàn)在貨幣安置的比例下降，所對(duì)應(yīng)的房價(jià)你們覺得還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？
把賠錢變成賠房子，不僅市場上少了錢，而且購房需求也減少了，房價(jià)下跌也就成了理所當(dāng)然的事。
（2）二手房市場規(guī)模小，有價(jià)無市、接盤更加是寥寥無幾
經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，存量房市場就會(huì)越活躍，像北上廣深，二手房交易會(huì)比一手房交易更活躍，因?yàn)槭兄行臎]地了，沒地就不能蓋新房子，要買就只能買二手房。但三四線城市不一樣，地多、房多，但人少，買房可以直接買新房，完全沒必要去挑二手房。
這就會(huì)導(dǎo)致一個(gè)問題：三四線的購房需求本來就不大，還大部分都沖著買新房去，那這大量的二手房誰來接手呢？
當(dāng)然，如果你大幅度降價(jià)，譬如打個(gè)7折，對(duì)比新房有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，那還是會(huì)有人愿意買二手房的，但這就是虧本的投資了。
三四線城市是個(gè)典型的增量市場，也就是說新房市場，增量市場只能買來自住，不適合投資，存量市場才是投資的最好選擇。
所以說為什么我一直跟大家說不要去投資三四線城市，寧愿面積買小一點(diǎn)、還款壓力大一點(diǎn)，也要買一二線城市的房子。
很簡單，就是一二線會(huì)有更多人愿意來接手你的房子啊，有需求不就有漲價(jià)的空間嗎，有人接手才能房子才能變現(xiàn)啊。
三四線樓市即將迎來一輪調(diào)控
棚改貨幣化的出現(xiàn)就是為了去三四線城市的庫存，而現(xiàn)在庫存已經(jīng)由2015
年近6億平方米的高庫存跌到現(xiàn)在4.2億平方米的庫存量，消耗了接近3分之一的庫存。
庫存水平已經(jīng)跌回6年前，也就是2012年的庫存水平。
全國范圍內(nèi)，基本不存在高庫存的問題了，很多一二線甚至三四線城市都已經(jīng)出現(xiàn)“房荒”的現(xiàn)象。
那就意味著從2015年開始的樓市去庫存，已經(jīng)基本完成任務(wù)，也是時(shí)候退出舞臺(tái)了。
大家別忘了，2018年的基調(diào)是“房住不炒”，是調(diào)控的一年！
短期內(nèi)調(diào)控只會(huì)加強(qiáng)而不會(huì)放松。過去因?yàn)槿木€城市庫存太高，開發(fā)商賣不出房子就收不到資金，收不到資金就不會(huì)在三四線城市繼續(xù)拿地，開發(fā)商不拿地三四線這些沒有核心產(chǎn)業(yè)的城市靠什么支撐財(cái)政收入？
而現(xiàn)在好了，庫存去化任務(wù)完成得差不多了，那還有什么理由不對(duì)這些過熱的城市進(jìn)行調(diào)控？
最直接且有最大可能的就是限售，限制你的房子出售，讓你想拋都拋不掉，防范房價(jià)下跌，大家恐慌性拋售的風(fēng)險(xiǎn)。
君不見徐州、宜昌、寧德這幾個(gè)三線城市都已經(jīng)出臺(tái)限售了，接下來還會(huì)不會(huì)有更多這種房價(jià)上漲過快的三線城市限售呢？答案是一定的。
對(duì)于三四線城市的房產(chǎn)投資者，在棚改收緊和安置方式的轉(zhuǎn)變下，再加上樓市的調(diào)控，會(huì)讓大量的房產(chǎn)沉淀和空置在三四線城市，淪為紙面財(cái)富，無法變現(xiàn)。
可以稍微寬心的是，棚改尚未完成，真正全國性棚改完成是在2020年左右。
而當(dāng)前貨幣化安置還處于當(dāng)退而未退的階段，三四線城市的虛熱還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，這是大家優(yōu)化三四線房產(chǎn)最好的時(shí)機(jī)。
但是，對(duì)三四線房產(chǎn)的優(yōu)化并不是說簡單拋售就行，那究竟要作何優(yōu)化呢？
如何進(jìn)行三四線城市的房產(chǎn)優(yōu)化？
1、哪些三四線城市依然具有投資價(jià)值？
中國城鎮(zhèn)化發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)過了農(nóng)村人口無差別涌入城市的第一階段，發(fā)展到農(nóng)村和三四線城市人口一起流向一二線城市及其都市圈的第二階段。
大部分的三四線城市都會(huì)受到人口流失、棚改紅利結(jié)束的影響。
但是，有一類三四線城市是幸運(yùn)的，那就是環(huán)一線城市。
一二線大城市的房價(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致購房需求的外溢效應(yīng)，讓周邊的中小城市同步受益，由此形成中心城市與鄰近城市在居住上的承接關(guān)系。
譬如廊坊之于北京，惠州之于深圳，簡單一句話就是：跟著大城市有肉吃。
目前來看，二線城市的輻射能力還較弱，等未來十年，一批強(qiáng)二線城市完成崛起后，它們的鄰近城市才會(huì)得到較強(qiáng)的外溢輻射。
現(xiàn)階段的中國，只有一線城市能提供強(qiáng)外溢輻射，所以當(dāng)前唯一值得投資的三四線城市只有那一批環(huán)一線的三四線城市。
2、如何優(yōu)化三四線房產(chǎn)？
a、除非剛需，投資性盡早賣掉
除非是自住的剛需房，否則趁現(xiàn)在棚改還沒有完全結(jié)束，房價(jià)上漲的余熱還在，而且房產(chǎn)稅還沒有真正到來的時(shí)候，能出售的盡快出售。
尤其是那些位于郊區(qū)的、戶型不好的、生活配套不齊全的、沒有學(xué)區(qū)的、沒有電梯的房子，一旦房價(jià)下跌絕對(duì)是首當(dāng)其沖，跌得最快，跌得最多的。
b.置換到高投資價(jià)值地區(qū)
雖然大部分的三四線城市都已經(jīng)失去投資的價(jià)值，但對(duì)于國人來說，房產(chǎn)依然是最安全、最簡單，也是最容易實(shí)現(xiàn)高收益的一種投資手段。
但同時(shí)，我們也該認(rèn)識(shí)到，中國房價(jià)全面暴漲的時(shí)代已經(jīng)過去，買房要賺錢不再是一件簡單的事，想要獲得低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的回報(bào)就必須選好投資方向和項(xiàng)目。
(1)選擇具有高價(jià)值的投資方向
從城市角度來講，條件允許的當(dāng)然可以優(yōu)先選擇一線城市和強(qiáng)二線城市，如果資金不足或者沒有名額，也可以考慮一些高投資價(jià)值的環(huán)一線城市，譬如粵港澳大灣區(qū)政策支持下的環(huán)深城市群。
另一方面，也可以將目光放在未來10年黃金居住需求的旅居養(yǎng)老房產(chǎn)上，但是中國目前最好的旅居養(yǎng)老地海南已經(jīng)全面限購，但是國內(nèi)沒有條件相當(dāng)，在氣候、空氣和景觀都能齊全的城市和地域能替代它，所以很多人將目光放在國外。
海外投資已經(jīng)成為房產(chǎn)投資的一大主流，特別是東南亞房產(chǎn)更是近年來的投資熱點(diǎn)，不管是從資產(chǎn)配置角度上的投資，還是承接國內(nèi)旅居養(yǎng)老需求的旅居養(yǎng)老房產(chǎn)都可以考慮，但是要挑對(duì)國家和城市。
(2)挑對(duì)區(qū)域和項(xiàng)目
另一方面，在城市的投資區(qū)域和項(xiàng)目的選擇上也要精挑細(xì)選，充分發(fā)揮占位意識(shí)，占據(jù)最優(yōu)質(zhì)的地段、交通、學(xué)區(qū)等資源，這才是房價(jià)上漲最好的保障。
房子好不好，可以用三大標(biāo)準(zhǔn)來衡量，“可住、可租、可售”。
“可住”是最基礎(chǔ)的要求，不宜居的房子絕對(duì)不會(huì)有好的價(jià)值，譬如又偏遠(yuǎn)、戶型又差、交通又不便捷的房子，房價(jià)再便宜又有什么意義呢？
“可租”是指容易出租并且租金回報(bào)高，特別是現(xiàn)在樓市暴漲了一輪之后，房價(jià)不可能再出現(xiàn)兩三年翻一倍那樣瘋漲。
再加上很多城市都實(shí)施了限售，漲了你也未必能馬上轉(zhuǎn)手。那么租金的房產(chǎn)唯一的現(xiàn)金流，最直接的一點(diǎn)是可以抵消部分房貸，減輕月供壓力。
從這方面來說，三四線的房子不僅難出租收益就很重要了，因?yàn)樗悄氵@一刻投資，而且租金也低得可憐。
“可售”代表容易轉(zhuǎn)手。
對(duì)于投資房產(chǎn)來說，房價(jià)漲了不代表就賺了錢，房子只有轉(zhuǎn)手賣出去了才能算是真正賺了錢。
而大部分三四線的房子，轉(zhuǎn)手都不好轉(zhuǎn)手，就算房價(jià)一時(shí)上漲也未來只能是紙面財(cái)富。
