15天13個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲批入市 北京下半年新房供應(yīng)井噴
在樓市持續(xù)調(diào)控背景下，今年上半年，北京新房成交量創(chuàng)歷史新低，供應(yīng)和需求受限是主要原因。而隨著6月限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的供應(yīng)開(kāi)閘，北京新房項(xiàng)目加速入市。證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)上公示信息統(tǒng)計(jì)，6月預(yù)售商品住宅項(xiàng)目達(dá)到14個(gè)，7月前15天就有13個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售，而今年以來(lái)除了2月達(dá)到12個(gè)外，其余月份預(yù)售項(xiàng)目數(shù)量均為個(gè)位數(shù)。
證券時(shí)報(bào)記者從多個(gè)已開(kāi)盤(pán)和即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的售樓處了解到，由于地理位置和產(chǎn)品品質(zhì)不同，已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況冷熱不均。6個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中，除了瀛海府日光外，其他仍有部分房源在售；而多個(gè)即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目同樣因位置和品質(zhì)不同，受關(guān)注程度差別較大。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年，北京新房供應(yīng)量將井噴，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的大量入市，對(duì)成交量有拉升作用，同時(shí)也有望進(jìn)一步平抑市場(chǎng)價(jià)格。不過(guò)，供應(yīng)量集中、過(guò)大的部分地區(qū)新房成交情況也可能冷熱不均，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目很可能面臨一定的去化壓力，房企競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。
新房供應(yīng)開(kāi)閘
隨著6月8日北京首批4個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市，拉開(kāi)了市場(chǎng)供應(yīng)的閘門(mén)。進(jìn)入7月份，新房項(xiàng)目繼續(xù)加速入市，證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)北京市住建委公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，7月上旬(至15日)就有13個(gè)商品房項(xiàng)目獲得預(yù)售證，其中，有4個(gè)是限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，而6月獲得商品房預(yù)售證的項(xiàng)目為14個(gè)。
限房?jī)r(jià)項(xiàng)目是“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓方式下的商品房，土地出讓時(shí)就限定了未來(lái)商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由于該售價(jià)比周邊房?jī)r(jià)要低，因此備受市場(chǎng)關(guān)注。不過(guò)，證券時(shí)報(bào)記者從多個(gè)項(xiàng)目處了解到，并不是每個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目都開(kāi)盤(pán)日光，6月初首批開(kāi)盤(pán)的4個(gè)項(xiàng)目中，除瀛海府(位于大興區(qū)南五環(huán)外)日光外，其他3個(gè)項(xiàng)目由于位置相對(duì)較遠(yuǎn)，目前仍有少量房源，其中有個(gè)別房源是清退出來(lái)的。而7月初開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)項(xiàng)目，目前也有房在售。其中，中海京西里(位于房山區(qū)西南六環(huán)內(nèi))的一位銷(xiāo)售對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)：“我們項(xiàng)目在六環(huán)里，目前還有少量房源，這個(gè)月將清盤(pán)，銷(xiāo)售限價(jià)40837元/平方米，周邊市場(chǎng)價(jià)都在每平方米5萬(wàn)多了，六環(huán)外的項(xiàng)目每平方米也要三萬(wàn)八九呢。”
證券時(shí)報(bào)記者了解到，本周還有2個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將開(kāi)盤(pán)。
其中，位于昌平區(qū)北六環(huán)內(nèi)的華潤(rùn)理想國(guó)，銷(xiāo)售限價(jià)均價(jià)49520元/平方米，共開(kāi)盤(pán)875套，戶(hù)型面積90-140平方米，總價(jià)470萬(wàn)/套起，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天將采用手機(jī)在線(xiàn)選房加傳統(tǒng)選房的方式。一位銷(xiāo)售人員告訴證券時(shí)報(bào)記者，由于房源比較多，不太挑剔的客戶(hù)都能選中；另一個(gè)位于大興區(qū)東南五環(huán)外的萬(wàn)和雯麗，銷(xiāo)售限價(jià)均價(jià)52449元/平方米，戶(hù)型面積60-90平方米，一位銷(xiāo)售人員對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)，該項(xiàng)目售價(jià)要比周邊在售新建商品房?jī)r(jià)格低19%，開(kāi)盤(pán)共644套，目前排卡已經(jīng)到1200號(hào)，開(kāi)盤(pán)采取網(wǎng)上選房，不用搖號(hào)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月下旬還將有十余個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市，其中，位于朝陽(yáng)區(qū)東北五環(huán)外孫河別墅區(qū)的瑞悅府受關(guān)注程度較高，證券時(shí)報(bào)記者上周六在售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到不少前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)。一位項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴證券時(shí)報(bào)記者，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)509套90平方米的3居洋房，目前排卡的人數(shù)已經(jīng)超過(guò)1000人。
“我們周邊都是別墅項(xiàng)目，單價(jià)都在每平方米七八萬(wàn)以上，我們項(xiàng)目銷(xiāo)售限價(jià)67516元/平方米，總價(jià)600萬(wàn)左右，這個(gè)價(jià)格在望京也就買(mǎi)個(gè)2000年左右的二手房。我們開(kāi)盤(pán)將采取公證處搖號(hào)的方式。”他說(shuō)。
此外，位于南二環(huán)外的永定府也備受關(guān)注，因限價(jià)均價(jià)不超過(guò)89068元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊二手房?jī)r(jià)格，有可能被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。
除了大量限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，下半年還將有不少普通商品房項(xiàng)目和別墅項(xiàng)目入市。其中，位于大興區(qū)南五環(huán)邊的中鐵華僑城·和園7月14日下午開(kāi)盤(pán)，72套150平米的3居室并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)之前銷(xiāo)售人員所預(yù)期的開(kāi)盤(pán)售罄，截至當(dāng)天下午5點(diǎn)，證券時(shí)報(bào)記者在售樓處現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)控板上看到，有兩套已經(jīng)網(wǎng)簽，有25套已草簽。該項(xiàng)目單價(jià)每平方米6萬(wàn)7，是總價(jià)在一千萬(wàn)左右的大平層，小區(qū)定位高端改善。另外，下半年有望入市的別墅項(xiàng)目中，還有一些昔日地王項(xiàng)目備受關(guān)注，其中一個(gè)是位于南三環(huán)內(nèi)的懋源·璟岳，該項(xiàng)目?jī)H有70席，每套房子都是獨(dú)門(mén)獨(dú)院，緊鄰麗澤金融商務(wù)區(qū)和金融街。這是2013年北京單價(jià)地王項(xiàng)目，過(guò)去幾年在北京三環(huán)內(nèi)，帶產(chǎn)權(quán)、成規(guī)模的別墅住宅供應(yīng)幾近為零。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，2010年至今，北京三環(huán)內(nèi)供應(yīng)了9620套商品住宅，僅相當(dāng)于同期商品住宅供應(yīng)總量的2%。其中，三環(huán)內(nèi)別墅更為珍貴。從北京開(kāi)始網(wǎng)簽的2006年至今的12年時(shí)間里，三環(huán)內(nèi)僅供應(yīng)了87套別墅，最近唯有區(qū)區(qū)6套?！皹O度的稀缺讓其大多被房企持有，并未面向市場(chǎng)銷(xiāo)售，實(shí)際可售的三環(huán)內(nèi)別墅只有1套，且別墅的四周均為高層?！彼f(shuō)，未來(lái)，三環(huán)內(nèi)別墅的潛在供量依然極為有限。最近三年，三環(huán)內(nèi)出讓了5宗住宅用地，雖然個(gè)別地塊通過(guò)“拉高排低”的手法擠出了少量別墅，但項(xiàng)目的主力產(chǎn)品依舊為高層住宅，無(wú)法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的均質(zhì)與客群的純粹。
此外，位于南四環(huán)外的泰禾·金府大院，是2015年豐臺(tái)區(qū)總價(jià)地王，當(dāng)年被華僑城聯(lián)合華潤(rùn)、招商蛇口以總價(jià)83億元拿下，去年轉(zhuǎn)讓給了泰禾集團(tuán)。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇
今年上半年，北京新房成交量創(chuàng)歷史同期最低。據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽10786套，比去年下半年下降23.34%，比去年上半年下降31.88%，降幅比例較大。其中，普通住宅7443套，共有產(chǎn)權(quán)房2242套，別墅1083套，公寓類(lèi)18套。從成交價(jià)格來(lái)看，上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均價(jià)是43198元/平方米，比去年下半年降低5.84%，比去年上半年上漲4.78%。從成交區(qū)域和結(jié)構(gòu)來(lái)看，新房成交大多都在五環(huán)以外，遠(yuǎn)郊化特征明顯，中小戶(hù)型仍是主流房型，共有產(chǎn)權(quán)住房在新房供應(yīng)中所占比例逐漸加大。
對(duì)于上半年北京新房成交量創(chuàng)歷史同期最低的原因，郭毅對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，一方面是供應(yīng)受局限，由于限價(jià)政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格管控，原本計(jì)劃上市的項(xiàng)目不能如期上市，同時(shí)，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理辦法5月底才落地執(zhí)行，6月部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目才入市，上半年的樓市總供給處于低位，供應(yīng)端影響需求端，造成部分改善需求和剛需處于無(wú)房可買(mǎi)、持幣待購(gòu)狀態(tài)。另一方面，限購(gòu)限貸等調(diào)控措施抑制需求的釋放，而限房?jī)r(jià)項(xiàng)目5年限售，資產(chǎn)流通性受制約，使得部分需求從新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房，這也使得個(gè)別在6月入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目沒(méi)有取得預(yù)期成績(jī)，從而影響到新房市場(chǎng)的成交總量。
一位商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員也對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目雖然價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，但是從簽約到交房至少要2年時(shí)間，等拿到房本還得2年時(shí)間，再加上5年限售的規(guī)定，這意味著購(gòu)房者10年內(nèi)不能置換。
對(duì)于下半年的市場(chǎng)成交情況，多位接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年隨著供應(yīng)量的加大，成交量也有望增加。
“從2018年6月開(kāi)始，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)逐漸增加，未來(lái)成交量也會(huì)有所恢復(fù)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，預(yù)計(jì)下半年新房將出現(xiàn)簽約井噴，特別是限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的大量供應(yīng)，這些項(xiàng)目在最近幾個(gè)月有望入市2萬(wàn)套以上。從價(jià)格走勢(shì)看，2018年北京市場(chǎng)因?yàn)橛写罅康姆吭垂?yīng)，各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，所以?xún)r(jià)格出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大，在經(jīng)歷過(guò)2017年大幅度下調(diào)后，市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行將是2018年下半年的主要趨勢(shì)。
郭毅也認(rèn)為，下半年，隨著供應(yīng)量集中上升，總成交量也將增加，特別是中低價(jià)位限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市，對(duì)成交有拉升作用。但是，她同時(shí)指出，供應(yīng)量集中、過(guò)大的部分地區(qū)，新房成交情況也可能冷熱不均，位置好、品質(zhì)高的項(xiàng)目成交好，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目很可能面臨一定的去化壓力。如限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)量過(guò)于集中的亦莊，供應(yīng)量遠(yuǎn)超區(qū)域需求量，有滯銷(xiāo)可能。再如北京北部昌平區(qū)域，地段位置較遠(yuǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化，僅靠微弱差異化的優(yōu)勢(shì)吸引細(xì)分人群，競(jìng)爭(zhēng)也將白熱化。“面對(duì)未來(lái)的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目爭(zhēng)相搶先入市，率先收攏購(gòu)房需求成為房企共同的選擇?！彼f(shuō)。
