2018年中國住房租賃白皮書：北京租客峰值年齡下降為29歲
隨著“95后”走入社會，加入租房大軍的年輕人越來越多。7月22日，由貝殼研究院與21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同出品的《2018年中國住房租賃白皮書》（以下簡稱白皮書）正式發(fā)布?！栋灼凤@示，在不斷擴(kuò)大的租客群中，90后成“租一代”主力人群。
此外，對于風(fēng)口之上的租賃市場，《白皮書》通過我國住房租賃現(xiàn)狀、住房租賃市場供給、行業(yè)機(jī)構(gòu)端租賃市場、租賃金融發(fā)展分析、行業(yè)展望等多個維度深入剖析中國住房租賃市場的發(fā)展脈絡(luò)，以權(quán)威數(shù)據(jù)全面呈現(xiàn)了當(dāng)前租賃市場新世相。
市場空間巨大 90后成“租一代”主力人群
《白皮書》顯示，我國擁有13.7億人口，住房租賃人口目前為1.68億，2016年租金GMV約為1.2萬億元。從國際經(jīng)驗上看，美國擁有3億人口，租賃人口約為1億，租金GMV約為3萬億；日本擁有1.2億人口，租賃人口約為3400萬，租金GMV約為7200億。從租賃人口比重和GMV規(guī)模來看，中國租賃市場還有巨大的發(fā)展空間。長周期下，這一市場仍然存在供不應(yīng)求、供給與需求結(jié)構(gòu)性錯配的現(xiàn)象。
租賃市場空間巨大，租賃主力人群也在發(fā)生變化?！栋灼凤@示，租客平均年齡下降，適齡購房客群由買轉(zhuǎn)租，租客滯留租賃市場時間不斷增加，未來核心城市租賃市場的增量主要來自于青年人群。
以北京地區(qū)為例，2013年租客的平均年齡為38.09歲，2017 年為 35.11 歲。與此同時，租客的峰值年齡也出現(xiàn)下降的趨勢，北京地區(qū)租客峰值年齡由 2013 年的 30 歲下降為 2017 年的 29 歲。
對于租客平均年齡下降的原因，《白皮書》中提到，主要在于一二線城市較高的房價水平導(dǎo)致買房年齡不斷推后，北京地區(qū)購房者的峰值年齡已經(jīng)從 2013 年的 30 歲推延到了 2017 年的 33 歲，而北京租房市場的中位數(shù)年齡為 32 歲，大量低于中位數(shù)年齡的潛在購房者持續(xù)停留在租房市場，拉低了租賃客群的平均年齡。由此推算，未來租賃市場的主要增量來自于青年人，以及由適齡購房人群“轉(zhuǎn)移”來的租房客戶。
此外，80后小的近三十，大的奔四，已經(jīng)成家立業(yè)的他們會逐漸退出租房市場，取而代之的是一批個性鮮明的90后，他們正在成為租房市場的主力軍。
《白皮書》還顯示，隨著新生代租賃群體觀念革新、個人收入增加，租賃消費升級是大勢所趨。與節(jié)衣縮食買房的上一代人不同，90后們認(rèn)為“房子無論是買是租，怎么住才是關(guān)鍵”。他們身上更鮮明地體現(xiàn)出新一代中國青年人對住房和生活的全新態(tài)度，他們的思想更為開放，追求自由、消費觀念超前，更能夠接受租賃生活方式，其租賃比例和租房花費都會大大超過70后、80后。這也將對租賃品質(zhì)提出更高的要求。
租賃市場競爭加劇 各派系運營商紛紛入場
市場發(fā)展空間巨大，加之目前租賃市場的政策紅利。作為城市新興的居住產(chǎn)品，在政策、市場、資本三重利好的影響下，長租公寓快速崛起，到了2018年更是成為最受期待的行業(yè)之一。
長租行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)出現(xiàn)百花齊放的現(xiàn)象，各派系主體紛紛入場。按照公寓運營商企業(yè)背景劃分，可以劃分為五大類：創(chuàng)業(yè)系、房企系、中介系、酒店系以及國企系。
創(chuàng)業(yè)系企業(yè)進(jìn)入市場較早，積累了較多運營經(jīng)驗，同時以線上線下相結(jié)合的方式，率先將互聯(lián)網(wǎng)渠道及運營方式等帶入房地產(chǎn)及住房租賃行業(yè)，帶動整個行業(yè)效率和客戶體驗的提升。由于創(chuàng)業(yè)系企業(yè)在資金和資源上優(yōu)勢不明顯，因此除個別最早試水集中式長租公寓的運營商，如魔方等企業(yè)之外，經(jīng)營分散式長租公寓的企業(yè)較多。
房企系長租公寓運營商，由于其擁有的資金及物業(yè)資源優(yōu)勢，基本都選擇集中式長租公寓，快速切入市場，迅速擴(kuò)張規(guī)模，如萬科的泊寓，龍湖的冠寓等。目前國內(nèi)排名 Top100 的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過 30 家涉足長租公寓領(lǐng)域。進(jìn)軍長租公寓已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的一大趨勢。
中介系，在資金端具備一定優(yōu)勢，對租客需求更為了解，具備開發(fā)商合作資源和線下銷售團(tuán)隊，運營能力較強(qiáng)，典型代表是自如寓，我愛我家相寓、世聯(lián)行(002285,股吧)紅璞。
酒店系，具備租客管理經(jīng)驗和存量物業(yè)運營經(jīng)驗，但經(jīng)營不好的酒店通常地段不好，即使改造作為長租公寓，經(jīng)營狀況也很難改善，且在資金上相對開發(fā)商系和中介系不占優(yōu)勢，典型代表包括如家的逗號公寓、鉑濤的窩趣公寓。
被認(rèn)為是第五大派系的“國家隊”即將進(jìn)場。隨著國家隊的進(jìn)場，未來租房市場將會出現(xiàn)三大趨勢：一是集體建設(shè)用地建租賃房大勢所趨，政府有權(quán)指定公司運營；二是國有住房租賃公司即將入市；三是央企、國企開發(fā)商主動或被動入場。
租賃領(lǐng)域的政策紅利不斷釋放，更多機(jī)構(gòu)參與到行業(yè)的建設(shè)中來。但同時伴隨的是更加嚴(yán)苛的行業(yè)監(jiān)管力度和驗收標(biāo)準(zhǔn)。風(fēng)口之上，泥沙俱下。根據(jù)《白皮書》提供的數(shù)據(jù)，據(jù)統(tǒng)計，截至目前，已出現(xiàn)第一批倒閉的公寓企業(yè)，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險是導(dǎo)致關(guān)店的主要原因，長租公寓關(guān)店率達(dá)到3.6%。
資源向頭部企業(yè)聚攏，行業(yè)突圍比拼運營
經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，各領(lǐng)域的頭部企業(yè)都已形成，發(fā)展遲緩的末端企業(yè)已開始紛紛離場，行業(yè)進(jìn)入洗牌期。
《白皮書》對全國1000+家分散式長租公寓進(jìn)行統(tǒng)計，目前行業(yè)排名第一位的自如，估值200億，較第二名多出一倍評估。由此可見，未來一段時間各種利好資源將不斷向頭部企業(yè)匯聚，企業(yè)對市場資源的爭奪將會更激烈。
面對當(dāng)前激烈的競爭，各企業(yè)要把握行業(yè)發(fā)展的核心關(guān)鍵。白皮書指出，租賃的本質(zhì)是服務(wù)居民，因此住房租賃的核心是服務(wù)，而服務(wù)的核心是運營，長租公寓的關(guān)鍵成功要素就是提高企業(yè)的運營能力，為此公寓的運營商需要具備房源獲取能力、品質(zhì)控制能力、供應(yīng)鏈管理能力、效率運營能力和客戶獲取能力五大核心競爭要素，才能實現(xiàn)行業(yè)突圍。
