7月房價和交易量數(shù)據(jù)背后的秘密
今年上半年，部分城市曾出現(xiàn)一二手房倒掛、新房遭哄搶等場景。但進入下半年以來，機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，不同市場、不同區(qū)域樓市同步降溫的態(tài)勢逐漸顯現(xiàn)。
全國二手房成交量全面回落
根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，7月重點城市二手房成交量在6月的基礎上繼續(xù)回落，其中杭州、青島、武漢、長沙等前期“補漲型”城市的表現(xiàn)尤其明顯，前期回落的天津、上海繼續(xù)回落。從態(tài)勢上看，從“局部回落”“輪動變化”到“全面回落”。
從數(shù)據(jù)看，盡管7月成都、南京成交量有所增長，但貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，前者是6月調控導致“超跌”后的修復，后者是新房供應不足帶來需求向二手的溢出，整體看依舊處于低位水平。
從價格來看，重點城市的二手房均價以下跌為主，大部分城市連續(xù)下跌。以成都為代表，“515調控”后近兩個月成交均價分別環(huán)比下跌8%、2.5%，大連、杭州、西安、長沙等一季度熱度略高的城市“由漲轉跌”。
從范圍更大的樣本來看，全國347個城市中，二季度價格上漲的城市越來越少、價格下跌的城市越來越多。
供需兩端信心均在消散
貝殼研究院監(jiān)測顯示，進入下半年，購房者、業(yè)主、開發(fā)商等市場主體對降溫的預期趨于一致。
從購房者方面看，需求端預期全面降溫。數(shù)據(jù)顯示，7月重點城市的新增客源全面下滑，潛在需求的不足將使后期市場進一步回落，帶來市場預期和信心的進一步下滑。
而購房面積下降，透露出真實購買力不足。北上深為代表的大城市二手房的套均成交面積持續(xù)下滑，表明市場成交以中小面積為主，中大面積的改善型換房持續(xù)下滑，改善乏力。
同時，市場成交周期開始延長。7月，濟南、南京、青島、天津、長沙、重慶等重點城市的客戶成交周期拉長，一方面是購房者陷入觀望，另一方面也因首付能力不夠。
從業(yè)主方面看，預期也在不斷走低。近三個月，重點城市調價中漲價占比持續(xù)回落，業(yè)主積極下調報價，上海、青島、成都、天津等城市漲價占比低于20%。
此外，開發(fā)商拿地也趨于謹慎，流拍土地數(shù)量越來越多、成交土地的樓面價和溢價率持續(xù)下行。據(jù)統(tǒng)計，7月百城土地成交溢價率下降到11%以下，是2015年下半年以來的低點。許小樂表示，除了融資端收緊外，對于市場預期的悲觀也是導致土地市場熱度下降的重要原因。
業(yè)內人士表示，業(yè)主、開發(fā)商三者預期發(fā)生一致轉變，并且在不同的市場之間相互傳染，將會讓未來市場走勢不容樂觀。
專家：房價漲幅收窄 房貸政策不會轉變
許小樂表示，從過去多年市場變化的規(guī)律上看，上行周期容易出現(xiàn)分化，而下行周期會趨于一致，而讓市場由分化變成一致的原因是金融環(huán)境的收緊。
樓市調控以來，房地產(chǎn)貸款利率一路小幅攀高。今年1月和4月，央行實施了兩次定向降準，但從房貸利率和市場表現(xiàn)上看，這兩次定向貨幣寬松并沒讓資金大量進入房地產(chǎn)市場。
許小樂表示，強金融監(jiān)管與嚴格的信貸政策有效截斷了貨幣的傳導路徑，資金進入市場推高房價的難度增加。
7月31日的中共中央政治局會議，用“堅決遏制房價上漲”八個字，為未來的房地產(chǎn)市場定調。8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部在部分城市房地產(chǎn)工作座談會上對未來調控工作提出進一步要求：堅決遏制投機炒房，對未能實現(xiàn)調控目標的地方堅決問責。
許小樂表示，按照中央傳達的信號以及部分城市最新的政策動向，短期內限制房貸的政策不會轉變，即便貨幣保持適度充裕，對市場的影響也不宜高估。
貝殼研究院院長楊現(xiàn)領預測，未來房價漲幅總體上會收窄，一線城市成交將保持基本穩(wěn)定，前期上漲過快的二線城市會逐步回落，三四線城市成交會隨著棚改貨幣化補貼的弱化而逐步收縮。
