上海房貸利率波折不斷，北京呢？房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)新一輪上漲嗎？
“額度寬松、操作放寬”這是經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)調(diào)查北京相關(guān)銀行網(wǎng)點(diǎn)之后，得出的可能結(jié)論。接踵而至的問(wèn)題是：房貸上漲近尾聲乎？
8月9日晚間有消息稱，工行和農(nóng)行調(diào)整上海首套房利率折扣，從九五折下調(diào)到九折。但次日工行和農(nóng)行上海分行便澄清，個(gè)人住房貸款利率政策沒(méi)有調(diào)整。
盡管如此，央行釋放流動(dòng)性后，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)短期內(nèi)房貸利率是否會(huì)降低的猜測(cè)、以及對(duì)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂卻未消失。“放水了，房?jī)r(jià)會(huì)再漲一輪嗎？”正在考慮買房的江云（化名）最近憂心忡忡，按照以往慣例，每次貨幣政策寬松，都掀起新一輪房?jī)r(jià)上漲，這次也會(huì)嗎？是不是再不出手就晚了？
今年以來(lái)，央行三次定向降準(zhǔn)、MLF擔(dān)保品擴(kuò)容、MLF超額續(xù)作等成為流動(dòng)性投放和貨幣政策微調(diào)的信號(hào)。寬松的流動(dòng)性會(huì)有多少再次流向房地產(chǎn)市場(chǎng)？會(huì)不會(huì)再推動(dòng)房?jī)r(jià)新一輪上漲？
“個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)上漲可能性不大，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度不減，嚴(yán)禁資金流向房市、股市，對(duì)于央行釋放的流動(dòng)性，也明確了資金的用途?！蹦彻煞菪斜本┓中腥耸繉?duì)記者稱。
近期，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪了北京朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)部分銀行網(wǎng)點(diǎn)，目前北京地區(qū)首套上浮10%、二套均上浮20%的政策仍然是主流。
整體而言，大部分銀行額度較為寬松。諸多個(gè)人信貸經(jīng)理向記者透露，所在銀行符合資質(zhì)的情況下放款沒(méi)問(wèn)題；但也有部分銀行執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上首套上浮30%、二套上浮50%的利率；目前在記者走訪的銀行中，利率最低為南京銀行北京分行，首套上浮8%，二套上浮15%的政策。
整體寬松
“去年三月份那會(huì)緊張，從去年三月份之后就沒(méi)緊張過(guò)了，“我們銀行，申請(qǐng)兩百萬(wàn)以下的按揭貸款不需要提供工資流水?！敝袊?guó)銀行奧運(yùn)村支行的某信貸經(jīng)理對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者稱。
記者在走訪中得知，目前，中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、華夏銀行、北京銀行、北京農(nóng)商行均執(zhí)行首套上浮10%、二套均上浮20%的政策。
渤海銀行首套、二套均上浮20%，“資金一直沒(méi)有問(wèn)題，不緊張，放款很寬松，手續(xù)全齊之后七個(gè)工作日就可到賬?！辈澈ｃy行海淀區(qū)某支行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者稱。
華夏銀行執(zhí)行首套上浮10%、二套上浮20%的政策，但是額度較為緊張，“房貸一直是緊的，額度也要等、也要排隊(duì)，排隊(duì)時(shí)間說(shuō)不好，額度足的話可能一個(gè)月，不足的話還得往后排。每個(gè)月都有計(jì)劃，現(xiàn)在開始申請(qǐng)到貸款至少一個(gè)月，中間涉及抵押登記過(guò)戶，等這些都完了之后再到放款看有沒(méi)有額度?！蔽鞒菂^(qū)某個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者稱。記者同時(shí)在華夏銀行萬(wàn)柳支行了解到，目前華夏銀行放款難度大，額度也比較緊張。
“一套上浮30%，二套到50%”，民生銀行阜成門支行員工對(duì)記者表示，不過(guò)放款比較寬松；光大銀行朝陽(yáng)支行也相對(duì)較高，“首套上浮20%起，二套實(shí)際操作可能上浮到30%?！痹撔袉T工表示。
雖然利率沒(méi)有明顯下調(diào)，但有銀行在放款方面放寬了要求，廣發(fā)銀行朝陽(yáng)區(qū)某王姓個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，“估計(jì)住房貸款利率還是沒(méi)有下調(diào)的可能，也是受政府政策方面的影響。但是操作方面有放寬，以前必須要符合月供至少占工資流水50%的要求，但是現(xiàn)在操作的話可以突破，收入不夠也可以放寬。”
住房按揭貸款一直是銀行較為青睞的業(yè)務(wù)，“之前房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打八折、九折，銀行是虧錢的。但因?yàn)榉抠J風(fēng)險(xiǎn)非常低，許多銀行傾向于把房貸基數(shù)做大，然后再做利息高風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)品，銀行主要靠這些產(chǎn)品賺錢，即使有違約現(xiàn)象，因?yàn)橛蟹抠J基數(shù)的原因，整體不良率可能也不高?！?
中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼分析認(rèn)為，房貸利率的調(diào)整，與銀行自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)?！耙恍┿y行有一定的信貸規(guī)模，可能會(huì)將相對(duì)穩(wěn)健的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，作為下一步的發(fā)展重點(diǎn)，所以通過(guò)下調(diào)利率來(lái)?yè)屨几嗟氖袌?chǎng)?！薄芭J方面，一直很好批?，F(xiàn)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮，銀行是賺錢的，所以合規(guī)的話，審批上稍微會(huì)放寬。二手房批貸三到五個(gè)工作日，到放款下來(lái)可能需要一個(gè)月左右的時(shí)間?！痹撏跣招刨J經(jīng)理對(duì)記者稱。
房貸上漲接近尾聲？
據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)，全國(guó)房貸利率上升城市的數(shù)量呈連續(xù)波動(dòng)并下降的趨勢(shì)，而近3個(gè)月來(lái)，這一變化近乎直線下降，各城市在先后完成利率調(diào)整后，再度出現(xiàn)變動(dòng)的情況呈減少趨勢(shì)。
2018年7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.67%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.157倍，同比上升13.63%。雖然上漲趨勢(shì)未變，但其環(huán)比漲幅卻在縮小。融360指出，一年以來(lái)，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%和1.27%降至環(huán)比上升0.45%附近，預(yù)示本輪上漲或接近尾聲。
但是，2018年7月首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)及以上的銀行占比為94.76%，央行放水短期內(nèi)未對(duì)房貸利率起到降溫作用。
數(shù)據(jù)顯示，上半年個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的增速放緩。易居房地產(chǎn)研究院7日發(fā)布的《2018年二季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》顯示，2018年二季度，個(gè)人房貸余額同比增幅和全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率分別回落至18.6%和31.9%，雙雙連續(xù)5個(gè)季度下行。從新增個(gè)人購(gòu)房貸款余額來(lái)看，2018年二季度，個(gè)人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。
房貸利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大?！案鞯卣{(diào)控政策的出臺(tái)已有一段時(shí)間，在度過(guò)緩沖期后，多城市銀行已基本完成整體利率的相應(yīng)調(diào)整變化；央行放水后銀行資金得到補(bǔ)充，用戶存款利率及理財(cái)收益率出現(xiàn)小幅下降；用戶房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現(xiàn)再度上調(diào)房貸利率的可能性小，同樣大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求，綜合諸多影響因素房貸利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大?！比?60房貸分析師李唯一認(rèn)為?！邦A(yù)計(jì)未來(lái)房貸利率會(huì)趨于平穩(wěn)水平，不會(huì)很快上漲，也不會(huì)很快下降。即便上漲，幅度也會(huì)放緩。”同時(shí)，董希淼呼吁，對(duì)于首套、二套房可以實(shí)施差別化的住房信貸政策，對(duì)購(gòu)買首套住房，應(yīng)繼續(xù)采取相應(yīng)優(yōu)惠政策，從而更好滿足居民合理購(gòu)房需求。
的確，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，穩(wěn)字當(dāng)頭。事實(shí)上，7月31日的中央政治局會(huì)議首提“六穩(wěn)”，如穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期；并強(qiáng)調(diào)，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
海通證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超認(rèn)為，以往每一次的寬松周期，我們都會(huì)刺激房地產(chǎn)，畢竟地產(chǎn)投資是影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最重要?jiǎng)恿?。“但是這一次的政策對(duì)地產(chǎn)只字未提，而最近關(guān)于地產(chǎn)的政策包括住建部稱控制棚改貨幣化安置的比例，以及統(tǒng)計(jì)局稱加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，都意味著不會(huì)走地產(chǎn)泡沫老路?！?
