大連首張商業(yè)地圖：商業(yè)項(xiàng)目共112個(gè)、區(qū)域商圈日益崛起
時(shí)間：2018/10/11
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根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，目前大連共有112個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，已知營業(yè)商業(yè)項(xiàng)目90個(gè)，潛在商業(yè)項(xiàng)目為22個(gè)；存量項(xiàng)目體量達(dá)580萬㎡，而在未來的一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上將迎來逾130萬㎡的有效商業(yè)放量。
北京寫字樓
繼沈陽、長春、哈爾濱后，RET睿意德聯(lián)合中商數(shù)據(jù)共同發(fā)布大連首張城市商業(yè)分布圖（2018），意在通過對(duì)大連營業(yè)以及潛在商業(yè)項(xiàng)目的盤點(diǎn)與梳理，展現(xiàn)城市的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)；同時(shí)希望廣大熱愛商業(yè)地產(chǎn)的人士能透過這份商業(yè)地圖，了解大連商業(yè)現(xiàn)階段的面貌與格局。
此次統(tǒng)計(jì)的商業(yè)類型涉及購物中心、百貨、商業(yè)街及其他類型商業(yè)（如：奧特萊斯）。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，目前大連共有112個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，已知營業(yè)商業(yè)項(xiàng)目90個(gè)，潛在商業(yè)項(xiàng)目為22個(gè)；存量項(xiàng)目體量達(dá)580萬㎡，而在未來的一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上將迎來逾130萬㎡的有效商業(yè)放量。
通過對(duì)大連商業(yè)項(xiàng)目的盤點(diǎn)，近年來，城市商業(yè)的發(fā)展軌跡呈以下特點(diǎn)：
1. 傳統(tǒng)城市級(jí)商圈下行，區(qū)域商圈日益崛起
城市發(fā)展帶來的結(jié)果是人口的外溢，而商業(yè)的發(fā)展基于人，因此城市發(fā)展作用于商業(yè)領(lǐng)域便是城市級(jí)商圈活力下行。近兩年，大連在西安路商圈、青泥洼橋商圈、天津街商圈三大傳統(tǒng)城市級(jí)商圈的基礎(chǔ)上，又形成了東港商圈、高新商圈、開發(fā)區(qū)商圈等新興的區(qū)域商圈。而與傳統(tǒng)城市級(jí)商圈中的項(xiàng)目相比，區(qū)域化的商業(yè)項(xiàng)目在硬件設(shè)施、品牌及業(yè)態(tài)方面更加完善且更吸引消費(fèi)者，不但能夠滿足消費(fèi)者便捷性的消費(fèi)需求，而且商業(yè)功能如社交、休閑、娛樂等也更全面。因而，更容易受來自區(qū)域周邊的消費(fèi)者的青睞，并進(jìn)一步加速了區(qū)域商圈的崛起。
2. 潛在商業(yè)占比低，商業(yè)形式多元但有待升級(jí)
與沈陽、長春、哈爾濱不同，大連不僅整體的商業(yè)總量較低，且市場(chǎng)潛在供應(yīng)商業(yè)體量的比例也是東北四城市中較低的一個(gè)（沈陽占比38%、長春占比近60%、哈爾濱占比37.5%），僅占比18%，這說明城市的商業(yè)發(fā)展處在良性、健康的態(tài)勢(shì)，即商業(yè)的增長相對(duì)平穩(wěn)。此外，無論是從存量還是潛在商業(yè)供應(yīng)的形式來看，大連的商業(yè)都更為多元化。以商業(yè)街區(qū)為例，大連的商業(yè)街區(qū)在所有商業(yè)類型中占比高達(dá)23%，而東北的其他三座城市，商業(yè)街區(qū)的占比則不足10%。其原因不僅在于濱海城市的自然環(huán)境和氣候適合商業(yè)街區(qū)的發(fā)展，也表明城市的商業(yè)環(huán)境相對(duì)開放、消費(fèi)者對(duì)新事物的接受度較高。然而，對(duì)于大連來說，盡管有開放的商業(yè)環(huán)境和多元的商業(yè)類型，但一些地處城市中心的商業(yè)項(xiàng)目由于開發(fā)較早，在品牌、業(yè)態(tài)以及外部呈現(xiàn)上有待調(diào)整和升級(jí)，以不斷的適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，以及消費(fèi)者需求的迭代。
3. 本土商業(yè)拔得頭籌，外來商業(yè)或水土不服
與長春、哈爾濱相比，大連進(jìn)駐的國際和全國知名商業(yè)開發(fā)運(yùn)營商相對(duì)較多，例如恒隆、新世界、凱德、凱丹置地等，可以說城市的商業(yè)發(fā)展更為外向，開放程度和國際化程度更高。但值得注意的是，這些商業(yè)項(xiàng)目在大連的發(fā)展?fàn)顩r與當(dāng)初所期望的略有偏差，而其中的原因，或因?yàn)樵陧?xiàng)目定位、目標(biāo)受眾方面未充分與屬地的文化、城市人口的消費(fèi)偏好和習(xí)慣融合；同時(shí)，在某種層面也忽視了本土商業(yè)運(yùn)營商對(duì)消費(fèi)者的影響與作用。由于大連商業(yè)起步較早，一批本土商業(yè)開發(fā)運(yùn)營商的影響力與自身商業(yè)運(yùn)營能力在長時(shí)間的經(jīng)營中已被消費(fèi)者所接受和認(rèn)可，如大商集團(tuán)、大連友誼、福佳集團(tuán)等，消費(fèi)者的認(rèn)知和消費(fèi)習(xí)慣難以在短時(shí)間做出較大的改變。未來，本土商業(yè)如想進(jìn)一步發(fā)展，則需要在產(chǎn)品形式上逐步升級(jí)，打造新型、給消費(fèi)者新鮮和吸引的商業(yè)；而外來商業(yè)則需要進(jìn)一步與大連的城市文化融合，以消費(fèi)者的需求為優(yōu)先。
北京寫字樓
繼沈陽、長春、哈爾濱后，RET睿意德聯(lián)合中商數(shù)據(jù)共同發(fā)布大連首張城市商業(yè)分布圖（2018），意在通過對(duì)大連營業(yè)以及潛在商業(yè)項(xiàng)目的盤點(diǎn)與梳理，展現(xiàn)城市的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)；同時(shí)希望廣大熱愛商業(yè)地產(chǎn)的人士能透過這份商業(yè)地圖，了解大連商業(yè)現(xiàn)階段的面貌與格局。
此次統(tǒng)計(jì)的商業(yè)類型涉及購物中心、百貨、商業(yè)街及其他類型商業(yè)（如：奧特萊斯）。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，目前大連共有112個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，已知營業(yè)商業(yè)項(xiàng)目90個(gè)，潛在商業(yè)項(xiàng)目為22個(gè)；存量項(xiàng)目體量達(dá)580萬㎡，而在未來的一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上將迎來逾130萬㎡的有效商業(yè)放量。
通過對(duì)大連商業(yè)項(xiàng)目的盤點(diǎn)，近年來，城市商業(yè)的發(fā)展軌跡呈以下特點(diǎn)：
1. 傳統(tǒng)城市級(jí)商圈下行，區(qū)域商圈日益崛起
城市發(fā)展帶來的結(jié)果是人口的外溢，而商業(yè)的發(fā)展基于人，因此城市發(fā)展作用于商業(yè)領(lǐng)域便是城市級(jí)商圈活力下行。近兩年，大連在西安路商圈、青泥洼橋商圈、天津街商圈三大傳統(tǒng)城市級(jí)商圈的基礎(chǔ)上，又形成了東港商圈、高新商圈、開發(fā)區(qū)商圈等新興的區(qū)域商圈。而與傳統(tǒng)城市級(jí)商圈中的項(xiàng)目相比，區(qū)域化的商業(yè)項(xiàng)目在硬件設(shè)施、品牌及業(yè)態(tài)方面更加完善且更吸引消費(fèi)者，不但能夠滿足消費(fèi)者便捷性的消費(fèi)需求，而且商業(yè)功能如社交、休閑、娛樂等也更全面。因而，更容易受來自區(qū)域周邊的消費(fèi)者的青睞，并進(jìn)一步加速了區(qū)域商圈的崛起。
2. 潛在商業(yè)占比低，商業(yè)形式多元但有待升級(jí)
與沈陽、長春、哈爾濱不同，大連不僅整體的商業(yè)總量較低，且市場(chǎng)潛在供應(yīng)商業(yè)體量的比例也是東北四城市中較低的一個(gè)（沈陽占比38%、長春占比近60%、哈爾濱占比37.5%），僅占比18%，這說明城市的商業(yè)發(fā)展處在良性、健康的態(tài)勢(shì)，即商業(yè)的增長相對(duì)平穩(wěn)。此外，無論是從存量還是潛在商業(yè)供應(yīng)的形式來看，大連的商業(yè)都更為多元化。以商業(yè)街區(qū)為例，大連的商業(yè)街區(qū)在所有商業(yè)類型中占比高達(dá)23%，而東北的其他三座城市，商業(yè)街區(qū)的占比則不足10%。其原因不僅在于濱海城市的自然環(huán)境和氣候適合商業(yè)街區(qū)的發(fā)展，也表明城市的商業(yè)環(huán)境相對(duì)開放、消費(fèi)者對(duì)新事物的接受度較高。然而，對(duì)于大連來說，盡管有開放的商業(yè)環(huán)境和多元的商業(yè)類型，但一些地處城市中心的商業(yè)項(xiàng)目由于開發(fā)較早，在品牌、業(yè)態(tài)以及外部呈現(xiàn)上有待調(diào)整和升級(jí)，以不斷的適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，以及消費(fèi)者需求的迭代。
3. 本土商業(yè)拔得頭籌，外來商業(yè)或水土不服
與長春、哈爾濱相比，大連進(jìn)駐的國際和全國知名商業(yè)開發(fā)運(yùn)營商相對(duì)較多，例如恒隆、新世界、凱德、凱丹置地等，可以說城市的商業(yè)發(fā)展更為外向，開放程度和國際化程度更高。但值得注意的是，這些商業(yè)項(xiàng)目在大連的發(fā)展?fàn)顩r與當(dāng)初所期望的略有偏差，而其中的原因，或因?yàn)樵陧?xiàng)目定位、目標(biāo)受眾方面未充分與屬地的文化、城市人口的消費(fèi)偏好和習(xí)慣融合；同時(shí)，在某種層面也忽視了本土商業(yè)運(yùn)營商對(duì)消費(fèi)者的影響與作用。由于大連商業(yè)起步較早，一批本土商業(yè)開發(fā)運(yùn)營商的影響力與自身商業(yè)運(yùn)營能力在長時(shí)間的經(jīng)營中已被消費(fèi)者所接受和認(rèn)可，如大商集團(tuán)、大連友誼、福佳集團(tuán)等，消費(fèi)者的認(rèn)知和消費(fèi)習(xí)慣難以在短時(shí)間做出較大的改變。未來，本土商業(yè)如想進(jìn)一步發(fā)展，則需要在產(chǎn)品形式上逐步升級(jí)，打造新型、給消費(fèi)者新鮮和吸引的商業(yè)；而外來商業(yè)則需要進(jìn)一步與大連的城市文化融合，以消費(fèi)者的需求為優(yōu)先。
此次發(fā)布的大連商業(yè)地圖中，所統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目僅為純商業(yè)，統(tǒng)計(jì)體量不包含酒店、公寓、寫字樓等物業(yè)。由于城市中的商業(yè)項(xiàng)目類別多，信息涉及面較廣，地圖中未能囊括所有，此番呈現(xiàn)在公眾面前的大連商業(yè)地圖的意義并非大而全，而是希望能給看到這份地圖的商業(yè)地產(chǎn)人士一些行業(yè)的思考與啟發(fā)。
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