按揭買房注意！這4種情況下，提前還款白白送給銀行10萬不止
今天，我們繼續(xù)說書關(guān)于按揭貸款的事情，很多人問我，按揭貸款壓力太大了，總想著提前還款，提前款款真的劃算嗎？樓市指聞提示，這個(gè)問題需要分別看待，按揭貸款提前還？NO，這4種情況，提前款還款損失10萬元不止。
第一種情況：銀行基準(zhǔn)利率有下降趨勢(shì)
在一定時(shí)期，一定的年限內(nèi)，國(guó)家會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況調(diào)整銀行按揭貸款利率指導(dǎo)，要么上調(diào)利率要么下調(diào)利率，對(duì)按揭貸款還款影響主要在兩個(gè)方面：①銀行基準(zhǔn)利率隨便下調(diào)一個(gè)點(diǎn)，就能讓你少還7-10萬元，這一種情況下提前還款損失其實(shí)是最大的，分分鐘損失10萬元以上。②銀行利率下調(diào)，就意味著貨幣寬松，流向市場(chǎng)上的貨幣就會(huì)增多，貨幣越多就越貶值，舉個(gè)例子（非實(shí)際數(shù)據(jù)）：在去年市場(chǎng)上有5000萬億，今年利率下調(diào)市場(chǎng)上貨幣增加到了10000萬億，錢多了自然貶值，按照比例來算貶值大約50%，也就是說去年的1元只相當(dāng)于今年的5毛。這種情況下，你去年還給銀行50萬元，在今年只相當(dāng)于還25萬元，所以是一種很大的損失。
第二種情況：等額本金還款超過了還款年限1/3的
按照等額本金還款法，每月還款的本金是相同的，唯一的區(qū)別是，每月的按揭利息是逐漸減少，每月減少2-10元不等，還款壓力也越來越小，越靠近30年，還款金額就越低。在等額本金還款初期主要還的是利息居多，到了還款超過10年的時(shí)候（按照貸款總期30年算），總利息已經(jīng)還了接近70%，以后主要是還本金，就算你現(xiàn)在還款，本金少不了，利息已經(jīng)換了大部分，所以不劃算。
舉個(gè)例子：張三向李四借了100萬元，約定10年，利息一共50萬元。等到3年的時(shí)候，張三一次性向李四還了全部利息50萬元，然后到了第5年的時(shí)候，張三向李四把100萬元本金也還清了。我們算一下，張三是虧了還是賺了：實(shí)際上張三向李四借款只有5年，100萬元本金利息實(shí)際上應(yīng)該是25萬元，本息總和125萬元，但是張三卻還了本息總和150萬元，是不是意味著張三白白虧了25萬元？道理很簡(jiǎn)單。
第三種情況：等額本息還款年限超過50%的
根據(jù)等額本息法還款方式，在前一半的還款年限里，不僅要還本金，更要還利息，本金相對(duì)較少，利息相對(duì)較多，當(dāng)還款年限達(dá)到50%時(shí)候，總利息已經(jīng)還了接近60%-80%，如果這個(gè)時(shí)候提前還款，實(shí)在是不劃算，因?yàn)楹筮吺Ｏ碌闹饕潜窘鹆恕?
第四種情況：具有投資理財(cái)頭腦，卻想不通怎么還銀行錢的
如果你具有投資理財(cái)頭腦，并且有理財(cái)渠道和方式，建議你不要提前還款，因?yàn)槲覀兿蜚y行的按揭貸款利率其實(shí)是相對(duì)較低的，就算是在某寶上的利率有時(shí)候也會(huì)超過按揭利率。只要錢在你手上理財(cái)收益超過了按揭利率，那你就賺了。當(dāng)然，這一點(diǎn)對(duì)于沒有理財(cái)途徑和理財(cái)思維的人來說絲毫不適用，因?yàn)殄X放在手上不還銀行是貶值的，跑不過按揭利率就還了吧。
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