“停工令”效應(yīng)顯現(xiàn) 藍(lán)天下的房價會否跟漲?
繼去年京津冀“停工令”后,今年的“停工令”已在路上。冬季停、雨季停,只能抓住金秋時節(jié)。但屋漏恰逢連天雨,“停工令”的蝴蝶效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn),沙石骨料供應(yīng)短缺,價格高啟,下一步或影響到建安成本、房價、交房周期。
采暖季“停工令”正在路上
去年“停工令”在今年3月15剛解禁,8月,《京津冀及周邊地區(qū)2018-2019年秋冬季大氣污染綜合治理攻堅行動方案》征求意見稿發(fā)布。內(nèi)容顯示,采暖季期間(2018年11月15日-2019年3月15日),各地要根據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量改善需求,制定土石方作業(yè)、房屋拆遷施工等停產(chǎn)停工方案。
意見稿適用范圍與去年相同,包括北京市,天津市;河北省石家莊、唐山、邯鄲等地;山西省太原、陽泉等地;山東省濟(jì)南、淄博、濟(jì)寧等地;河南省鄭州、開封等城市,被簡稱為“2+26”城市。
意見稿中提到,對鋼鐵、建材等高排放行業(yè),實施秋冬季錯峰生產(chǎn)。而對于水泥(不含粉磨站)、磚瓦、陶瓷、玻璃棉、巖棉、礦物棉、防水建筑材料、石膏板等建材行業(yè),除符合差別化錯峰生產(chǎn)條件的,采暖季全部實施停產(chǎn)。
這雖然是一份征求意見稿, 但不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,實施的可能性非常大,最多是微調(diào)。從意見稿的內(nèi)容來看,雖然今年重點強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁“一刀切”方式,對行業(yè)污染排放績效好的環(huán)保標(biāo)桿企業(yè),應(yīng)少限產(chǎn)或不予限產(chǎn)。但是建材大面積停工已不可避免。
北京市場供應(yīng)曾遭“斷檔”
回頭看2017年,京津冀及周邊地區(qū)首次大面積實行采暖季“停工令”,對房地產(chǎn)市場的影響不可小覷。
2017年8月, 在環(huán)保部發(fā)布《京津冀及周邊地區(qū)2017-2018年秋冬季大氣污染綜合治理攻堅行動方案》后,北京、天津、河北三地都直指項目停工。其中北京要求,城六區(qū)及10個新城區(qū)的各類道路工程、水利工程、土石方作業(yè)和房屋拆遷施工等全面停工,停工4個月。天津停工時長則為6個月。
當(dāng)時,很多正在項目來不及應(yīng)對,施工進(jìn)度受阻。而早在2013年,北京市住建委要求申請預(yù)售許可時,施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到一定條件,比如地上規(guī)劃層數(shù)7層(含)以下的,施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂;8層以上的,施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上,否則不予辦理預(yù)售許可。停工令加預(yù)售條件的影響疊加在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)節(jié)奏。
受供應(yīng)影響, 2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,這是從2005年有完整數(shù)據(jù)以來,首次出現(xiàn)半年新商品房住宅不足萬套的最低值。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,很多去年出讓的限房價地塊,今年遲遲未入市與未拿到預(yù)售證有很大關(guān)系,當(dāng)然這其中的原因也包括限房價項目搖號出售辦法一直沒有出臺。最終的結(jié)果是是今年4月,僅有4個住宅項目拿到預(yù)售許可,5月6個住宅項目拿到預(yù)售許可。直到6月隨著限房價項目大量入市,北京樓市供應(yīng)量才有起色,7月獲得預(yù)售許可的住宅項目達(dá)到20個。
綜合來看,雖然去年業(yè)內(nèi)預(yù)計的違約交房并未出大面積出現(xiàn),但對于工期的影響不可避免。與些同時,很多建筑施工從業(yè)者也在冬季選擇離京。小V的一個朋友往年一直在北京從事建筑水暖工程,去年冬季,則去了山西。今年,他也計劃遠(yuǎn)走。
沙石大漲會推動房價?
對于即將到來的停工令,只有在未停工間歇,加快施工進(jìn)度,別無他法。
不過,新的問題是,8月10日,北京市住建委員會轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院安委會辦公室關(guān)于安全防范的通知, 因為全市處在主汛期,極端天氣易發(fā),對在施工程影響較大。要求各單位在暴雨、高溫天氣時,要采取停工或縮短作業(yè)時間等措施。想必目前這條通知已經(jīng)下發(fā)到施工單位的辦公桌上。
冬季停、雨季停,只能抓住涼爽的秋季,對于在建項目而言,惟有更快。但屋漏恰逢連天雨,船破又遭頂頭風(fēng)。吸取去年的經(jīng)驗后,今年4月開始,項目的主體結(jié)構(gòu)都在加緊施工,隨之房地產(chǎn)上下游供應(yīng)鏈也開始面臨集中供應(yīng)的挑戰(zhàn)。
據(jù)悉,環(huán)保部為打贏藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn),高排放產(chǎn)業(yè)限制區(qū)域不僅限于京津冀及周邊地區(qū),長三角一市三省、汾渭平原等區(qū)域也將納入,涉及80個城市。在環(huán)保壓下,預(yù)拌混凝土企業(yè)和預(yù)拌砂漿企業(yè)受到嚴(yán)格限制。
在供應(yīng)減少,需求增加的前提下,水泥、混凝土、砂石料等原材料已現(xiàn)排隊購買,價格自然呈現(xiàn)攀漲之勢。
據(jù)一位在北京長期從事建筑施工的方先生介紹,今年北京水泥建材價格也上漲不少。明顯上漲是從4月大面積開工之后開始的,據(jù)他所知,北京沙石造價今年上漲20%-30%,因為數(shù)據(jù)存在滯后性,實際漲幅不僅如此。以深圳為例,據(jù)深圳水泥及制品協(xié)會6月下發(fā)的提示通知顯示,自4月以來,深圳市砂石等原材料上漲近一倍。
對此,易居研究院智庫中心研究中監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,水泥、混凝土、砂石等原材料價格出現(xiàn)上漲,都會在下游產(chǎn)業(yè)端形成影響,比如說房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)據(jù),也就是說部分建材的成本在上升,都會使得開發(fā)投資的成本上升,最后也會影響建安成本和房價。
建材的價格上漲僅是近期影響,遠(yuǎn)期影響也將隨之而來。據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,今后房地產(chǎn)項目的交房周期將由兩三年增加到更長時間,對正在力舉高周轉(zhuǎn)的房企來說無從避開。此外,停工后導(dǎo)致施工需要趕工期,這期間如何保證工程質(zhì)量,也需要政府主管部門加大施工質(zhì)量的監(jiān)管。這些是都是整個行業(yè)要面對的現(xiàn)實。
如何平衡藍(lán)天和施工的關(guān)系,方先生表示,今后冬季停工是常態(tài),項目應(yīng)該統(tǒng)籌好進(jìn)度,春秋季放在主體工程上,冬季以室內(nèi)工程為主。對此,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,關(guān)鍵要從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)保護(hù)等角度出發(fā),積極導(dǎo)入環(huán)保新技術(shù),盡量在產(chǎn)業(yè)運(yùn)作和環(huán)境保護(hù)中尋找到一個平衡點。