樓市調(diào)控思路重大變化：“人地掛鉤”加快一二線供地
“人地掛鉤”落實(shí)一二線熱點(diǎn)城市 正加快供地節(jié)奏
一邊是人口外流但土地供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的三四線城市，一邊是外來(lái)人口大量流入但土地供應(yīng)十分緊張的一二線大城市，在過(guò)去一段時(shí)間，土地市場(chǎng)一直存在著這樣的供需錯(cuò)配。
如何解決這個(gè)問題？“人地掛鉤”是一個(gè)重要途徑。
國(guó)家發(fā)展改革委（下稱“發(fā)改委”）發(fā)展規(guī)劃司負(fù)責(zé)同志日前介紹城鎮(zhèn)化情況時(shí)表示，今年我國(guó)將全面落實(shí)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策，結(jié)合上年度農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶情況，調(diào)整完善2017年度土地利用計(jì)劃指標(biāo)分配辦法。
廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王崎對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，未來(lái)在土地供應(yīng)方面，一二線熱點(diǎn)城市的土地紅線應(yīng)適當(dāng)放寬，將周圍三四線城市的土地指標(biāo)轉(zhuǎn)移到一二線熱點(diǎn)城市。從而在滿足一二線城市發(fā)展需要的同時(shí)，促進(jìn)三四線城市的集約化發(fā)展。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，過(guò)去幾年對(duì)大城市都是提出要嚴(yán)控邊界，減少土地供應(yīng)，但現(xiàn)在則是順應(yīng)人口流動(dòng)變化，增加大城市的土地供應(yīng)，“這是樓市調(diào)控思路的一個(gè)重大變化?！?
“人地掛鉤”政策
過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)實(shí)行“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中等城市和小城市”的中小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，土地供給向三四線城市傾斜，與人口向大都市圈集聚的趨勢(shì)背離。由于這種供需錯(cuò)配，部分一二線城市土地供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)泡沫化嚴(yán)重，而三四線城市土地供給嚴(yán)重過(guò)剩，土地浪費(fèi)、效率低下十分嚴(yán)重。
因此，實(shí)施“人地掛鉤”，才能與人口的流動(dòng)態(tài)勢(shì)和實(shí)際需求相吻合。
去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部今年4月1日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》（下稱《通知》），提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位?！锻ㄖ芬?，住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。
在“人地掛鉤”的政策之下，已有一些大城市近期加快了土地供應(yīng)的步伐。
上海日前發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》稱，“十三五”期間（2016~2020年），上海計(jì)劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬(wàn)套，比“十二五”期間增加約60%。
深圳市規(guī)土委7月11日發(fā)布的《深圳市2017年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》提出，2017年度，深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地218公頃，相比去年計(jì)劃供應(yīng)的125公頃，同比增加了74.4%。
杭州2017年經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃出讓量則高達(dá)3089畝，創(chuàng)下新高。2016年這一數(shù)字為2773畝，2015年只有1856畝。
再看福州，該市本級(jí)住宅用地供應(yīng)中期（2017~2021年）規(guī)劃及三年（2017~2019年）滾動(dòng)計(jì)劃近日出爐。在去年約160公頃的基礎(chǔ)上，市本級(jí)今年住宅用地供應(yīng)量為316公頃。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)期，該市明年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地347公頃，后年計(jì)劃供應(yīng)381公頃，2020年計(jì)劃供應(yīng)418公頃，2021年的計(jì)劃供應(yīng)量更是達(dá)到了458公頃。
稍早之前，北京市計(jì)劃今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。
張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從去庫(kù)存政策看，預(yù)期2017年三四線樓市整體政策將依然平穩(wěn)寬松。但一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫(kù)存任務(wù)。這種情況下，很多一二線城市開啟了增加土地供應(yīng)的政策。
土地供應(yīng)有增有減
在廣東省體改研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭澎看來(lái)，土地指標(biāo)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)人口的變動(dòng)而變化，在人口流入多的大城市，應(yīng)當(dāng)增加指標(biāo)，在人口流出地，也要相應(yīng)減少指標(biāo)。
上述《通知》也要求，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)市縣住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制和實(shí)施工作的監(jiān)督指導(dǎo)，并將地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上縣（縣級(jí)市）的計(jì)劃實(shí)施情況每半年匯總一次報(bào)國(guó)土資源部。
根據(jù)《通知》，各地需根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要減少供地；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
從目前情況看，一二線熱點(diǎn)城市庫(kù)存周期大多在6個(gè)月以下，屬需要顯著、加快供地節(jié)奏的范圍。
張大偉認(rèn)為，一二線大城市紛紛增加土地供應(yīng)，除了順應(yīng)人口流動(dòng)趨勢(shì)，解決實(shí)際住房需求外，也是增加有效投資、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的需要。
這是因?yàn)?，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重較大，而且還能拉動(dòng)上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)仍十分關(guān)鍵。尤其是只有保持一定的發(fā)展增速，才能為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得空間。
但過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，土地供應(yīng)過(guò)多向三四線城市傾斜，而一二線土地供應(yīng)明顯不足，在人口往一二線大城市集聚的趨勢(shì)下，三四線城市的土地供應(yīng)已經(jīng)明顯過(guò)剩，房地產(chǎn)開發(fā)投資提升的空間很小。這些城市要指望開發(fā)商大規(guī)模拿地增加投資已無(wú)可能。因此，只有通過(guò)增加一二線城市土地供應(yīng)，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)投資和固投保持在合理的增速。
數(shù)據(jù)顯示，2017年1~5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比名義增長(zhǎng)8.8%，增速比1~4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。2017年上半年，一線城市合計(jì)土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積2738萬(wàn)平米，同比上漲了57.3%。
張大偉認(rèn)為，這是限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商住等作用于需求端的“減法”同時(shí)，所做的加法，這將有利于平穩(wěn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。
大城市增加土地供應(yīng)無(wú)疑有利于平抑房?jī)r(jià)。但這些大城市尤其是上海等超大城市多土地資源稀缺，供地能力不足。再加上目前超大城市人口已經(jīng)嚴(yán)重超載、交通擁擠等大城市病問題，中心城區(qū)新增建設(shè)用地已然較小。
應(yīng)對(duì)這種情況，加快都市圈的發(fā)展成為重要方向。6月28日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市域(郊)鐵路發(fā)展的指導(dǎo)意見》，至2020年，京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、長(zhǎng)江中游、成渝等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的超大、特大城市及具備條件的大城市，市域(郊)鐵路骨干線路基本形成，構(gòu)建核心區(qū)至周邊主要區(qū)域的1小時(shí)通勤圈。
