旭輝難題：商辦樓質(zhì)量與限價房銷售
在眾多大品牌開發(fā)商被存量商辦困擾之時，曾在京重倉屯兵商辦的旭輝卻能在“3·26”新政前成功清盤房山等區(qū)域，成為當時北京（樓盤）商辦營銷的一個奇跡。
然而，逃得出商辦的買賣難題卻逃不出商辦的質(zhì)量問題。部分“旭輝26街區(qū)”業(yè)主近期向北京商報記者反映，由于開發(fā)商趕工期，旭輝26街區(qū)南區(qū)業(yè)主在收房時，普遍發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問題，大到飄窗漏水、隔斷樓梯漏鐵、樓梯踏板開裂，小到墻面粉刷不完整、門窗生銹、地板凸起等，部分業(yè)主帶領的驗房師給出了幾十項需要維修的質(zhì)量問題。而現(xiàn)場陪同的顧問也承認：問題是普遍存在的，維修時長不明。
商辦房：一套二十幾處質(zhì)量問題
如果當初老曹知道關于商辦的政策會收緊，寧愿那1萬元的排卡錢損失了，自己也會堅決要求退房。然而世界上沒有后悔藥可以吃，在兩年后，老曹只能選擇先收房再說。
據(jù)了解，此次所交付房屋為旭輝26街區(qū)南區(qū)，是旭輝集團開發(fā)的50年產(chǎn)權商辦類項目。該項目在2015年2月拿地。
“墻面粉刷不完整、樓梯踏板開裂、交房未進行保潔、樓梯旁開關面板不回位、二層臥室射口燈不嚴密、樓梯扶手處焊點未處理、樓梯漏鐵、衛(wèi)生間門框生銹、衛(wèi)生間玻璃門滑動不暢……”驗房師一邊驗、老曹的臉色一邊黑了下來?！爸澜环扛鷺影彘g是有差距的，就是沒想到差距這么大。”老曹對于這次驗房用了“糟心”這樣一個評價。
根據(jù)驗房師的記錄，一共有近20項質(zhì)量問題被提交給開發(fā)商，一些內(nèi)容甚至寫到了報修單背面。
“什么時候能修完再驗收？”
“我只負責驗房，至于維修是開發(fā)商方面的事，我們驗房師不是開發(fā)商這邊的。”
對于自己和驗房師的這一段對話，老曹顯得很不滿意，隨后陪同顧問的一句話更讓他的心情跌到谷底：“質(zhì)量問題確實挺普遍的，為了能趕得上給大家交房，工程有點快了?！?
這位驗房師給了老曹兩個選擇：要么靜靜地等待維修，由于人多、問題多，時間無法保證；要么主動簽訂延期收房合同，放棄開發(fā)商的賠償，但可以減免一定的物業(yè)費，等到開發(fā)商全部修好后再收房。
這個選擇題讓老曹有點氣憤，但他依然認為自己堅持先驗房再交錢還是明智的?！八麄円恢币笙冉毁M、領鑰匙、簽合同交房再驗房，我要不是拒絕了，估計這道選擇題都不能讓我做?！崩喜茉诘却刑枙r拒絕了旭輝現(xiàn)場銷售人員讓他直接簽約與交費的要求，執(zhí)意要先看房再交錢?！安淮_保房屋質(zhì)量，我是不會交費的?！?
盡管項目銷售表示會對存在問題的房屋進行維修，但無明確日期讓大部分業(yè)主難以安心。 在旭輝26街區(qū)業(yè)主群中，大部分已經(jīng)收房或即將面臨收房的業(yè)主，對“房屋是否按照統(tǒng)一標準施工”、“當前交房暴露出的問題如何處理”等問題較為關注，并表示出了害怕開發(fā)商對先行交費業(yè)主維修訴求置之不理的擔憂。
就開發(fā)商在業(yè)主交費前是否有相關驗房提示義務的問題，北京市京師律師事務所高級合伙人劉松濤指出，開發(fā)商對業(yè)主有相關驗房提示義務。在買賣合同中，“先驗后收”是通常的交易習慣，但一定是一種非正?，F(xiàn)象，具有典型的霸王條款性質(zhì)，與市場經(jīng)濟的基本原則相悖。
限競房：降價一成銷售不盡如人意
在商辦項目由于質(zhì)量問題被業(yè)主詬病的同時，旭輝位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的限競房項目——旭輝城的銷售也出現(xiàn)意想不到的難題。
旭輝城項目位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)良常路與京深路交口西側(cè)約1500米，占地面積為53579平方米，由北京盛鵬置業(yè)有限公司開發(fā)，是北京首個入市的限價型商品房。根據(jù)規(guī)定，旭輝城在進行土地拍賣時便被限定了銷售價格：均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。相較于目前房山區(qū)在售樓盤項目價格普遍在5萬元+的水平而言，旭輝城價格低于周邊項目超20%，價格優(yōu)勢明顯。
在拿地之初，業(yè)內(nèi)普遍認為，作為北京首批入市的限房價項目，旭輝城除了具有一定價格優(yōu)勢外，以小三居為主的戶型設計也較為合理，滿足了大部分剛需購房者的戶型要求。雖然地處五環(huán)之外，但是總價基本在500萬元以內(nèi)，相對而言性價比較高。
不過根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，今年6月16日開盤推出的700余套房源皆為東區(qū)，首付不高、設計不錯，曾被預測開盤即售罄的旭輝城，直至今日簽約僅為百余套。
為了促進項目銷售，項目銷售人員承認旭輝推出限時特惠，即在規(guī)定時間內(nèi)進行排卡登記并交納1000元的VIP排卡費的購房者，可在購房資質(zhì)審核通過后，以每平方米3.6萬-3.7萬元的單價優(yōu)惠購房，相當于現(xiàn)價打了一個9折。
“特惠房已經(jīng)進入第五期，這次有30個VIP名額，截止日期為8月11日。”對于記者提出的前四期是否也是通過特惠的方式銷售掉那100余套網(wǎng)簽房的，這位銷售人員并未予以回應，只是表示：每期特惠的幅度不同，肯定越來越貴，越早買越合適。
業(yè)內(nèi)認為，旭輝城簽約不理想，一方面，市房山商品房存量較大，符合購房資質(zhì)的剛需人群數(shù)量有限。另一方面，限價商品房五年禁售的規(guī)定，也對剛需人群的購房需求產(chǎn)生了一定抑制。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后同樣是影響旭輝城銷售表現(xiàn)的因素之一?！靶褫x城目前拿證還不到兩個月，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)正常來說，一般要1-2個月后才會全面體現(xiàn)?！钡珡埓髠ヒ卜治龇Q，目前北京房地產(chǎn)市場供應量出現(xiàn)井噴，對于購房者而言，其市場選擇已然增多。尤其是旭輝城項目位置相對處于非熱點區(qū)域，因而去化不如其他5萬元單價的五環(huán)周圍項目。
規(guī)模的代價
從2012年的96億元到2017年突破1000億元，旭輝僅用六年時間。第三方統(tǒng)計機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，旭輝2017年銷售金額排名全國房企第15位。
盡管銷售業(yè)績一路保持著高歌猛進，但旭輝對于更大的規(guī)模仍然表現(xiàn)出十足的野心。在2017年年報中，旭輝提出了“2018年實現(xiàn)1400億元”的銷售目標，而該公司“新五年戰(zhàn)略”中也提及，未來五年要向3000億元銷售規(guī)模進軍，即到2021年實現(xiàn)銷售額3000億元，并且最終進入行業(yè)TOP 8。
年報數(shù)據(jù)顯示，旭輝2017年耗資452億元獲取土地項目78個，新增土地1320萬平方米，同比2016年的650萬平方米實現(xiàn)翻番。截至2017年底，旭輝已擁有土地儲備3100萬平方米，根據(jù)計劃，旭輝2018年至少會投入700億元資金用以增加土地儲備，擴大在全國各地的布局。
對于旭輝而言，積極進行投資之舉符合規(guī)模擴張的導向。但在大規(guī)模擴張之下，仍要注意一些問題，比如下半年要警惕市場降溫、流動性風險增大等，同時也要注意對一些競爭企業(yè)的競爭項目進行分析，防范部分項目面臨市場空間擠壓等風險。
