不能讓地價(jià)瘋導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋 三線城市湘潭前置調(diào)控
過往經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)昭示：如果只是限房?jī)r(jià)、推保障房，房?jī)r(jià)還是會(huì)摁下葫蘆浮起瓢。湖南省湘潭市的做法是：加強(qiáng)土地出讓價(jià)格調(diào)控，合理設(shè)置土地招拍掛最高限價(jià)，防控地價(jià)推漲房?jī)r(jià)。
8月16日，湘潭市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱”意見”），要求在未來一年內(nèi)，全市將著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。
這是繼7月23日晚間，湖南省住建廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》出臺(tái)11條樓市調(diào)控舉措、防控省會(huì)長(zhǎng)沙“溢出”效應(yīng)之后，湖南省內(nèi)第一個(gè)出臺(tái)穩(wěn)定樓市新政的市州。湘潭也是繼省會(huì)長(zhǎng)沙之后，湖南省內(nèi)第二個(gè)推出限房?jī)r(jià)、限地價(jià)政策的市州。
安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份，湘潭新房均價(jià)5335元/平方米，環(huán)比上漲0.94%。
防控地價(jià)推漲房?jī)r(jià)
該意見第一條就明確，建立新建商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)控機(jī)制，要求市國(guó)土資源局作為牽頭責(zé)任單位，加強(qiáng)土地出讓價(jià)格調(diào)控，合理設(shè)置土地招拍掛最高限價(jià)，防控地價(jià)推漲房?jī)r(jià)。
同時(shí)，該市責(zé)成市發(fā)改委、市住建局按照與本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展增長(zhǎng)速度基本適應(yīng)的原則，分區(qū)域、分時(shí)段、分類別，制定商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)方案，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)。并嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。
對(duì)預(yù)售方案價(jià)格過高且不接受預(yù)售主管部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，市住建局暫不核發(fā)預(yù)售許可證書，預(yù)售價(jià)格經(jīng)申報(bào)備案后，在規(guī)定時(shí)段內(nèi)原則上不得變更，對(duì)銷售較熱的區(qū)域、房?jī)r(jià)較高的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行重點(diǎn)管控。
“這意味著不僅要控制房?jī)r(jià)，還對(duì)穩(wěn)定地價(jià)提出了明確要求?！毕嫣妒袊?guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
和全國(guó)不少城市一致，自2016年下半年以來，伴隨著房?jī)r(jià)上漲，加上部分棚改拆遷的助推和交通配套的日益完善，湘潭市的商品房土地出讓金不斷上漲，致使土地征用成本逐年抬高。還好的是，湘潭樓市調(diào)控的及時(shí)部署和逐漸深入，目前該市樓市呈現(xiàn)趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
湘潭市住建局最新發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況報(bào)告顯示，2018年5月，湘潭市城區(qū)新建商品房共計(jì)銷售38.84萬平方米，同比增長(zhǎng)4.97%，其中商品住宅銷售33萬平方米，同比下降3.17%。截至5月底，該市城區(qū)新建商品房剩余可售量為203.28萬平方米，與2017年底相比下降26.38%。其中，商品住宅剩余可售量為115.85萬平方米，與2017年底相比下降32.62%。
二手房市場(chǎng)方面，5月份該市城區(qū)二手房銷售20.46萬平方米，同比增長(zhǎng)27.88%，其中二手住宅銷售15.75萬平方米，同比增長(zhǎng)72.7%。
從規(guī)劃源頭抓起，保障剛性需求
在強(qiáng)化住房建設(shè)規(guī)劃引領(lǐng)方面，湘潭市此次提出，積極構(gòu)建由公共租賃住房、社會(huì)租賃住房和安居型住房、市場(chǎng)商品住房構(gòu)成的多層次住房供應(yīng)與保障體系，加快建立多主體供應(yīng)，多渠道保障，租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整優(yōu)化市城區(qū)2018年度以及2019-2020年度中期住房建設(shè)規(guī)劃，明確住房發(fā)展目標(biāo)、住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序。
湘潭市政府方面告訴記者，此次出臺(tái)的意見，強(qiáng)化了住房建設(shè)規(guī)劃的剛性執(zhí)行，要求其主要目標(biāo)和指標(biāo)納入全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期指標(biāo)管理。即按照住房建設(shè)規(guī)劃確定的住房及用地年度供應(yīng)總量，結(jié)合商品住宅銷量、價(jià)格和庫存的變化情況，分區(qū)城、分類別把控土地供應(yīng)和規(guī)劃審批節(jié)奏，確保住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理。并適度加大普通商品住房供應(yīng)明顯不足及銷售熱點(diǎn)區(qū)域的商品住房供應(yīng)總量，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，切實(shí)滿足群眾自住需求。
在保障住房剛性需求方面，湘潭市將按照“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限面積”的原則，在新建商品房住宅小區(qū)試點(diǎn)配套建設(shè)或盤活利用現(xiàn)有土地資源建設(shè)安居型住房，銷售價(jià)格低于同區(qū)域商品住房銷售價(jià)格，以滿足引進(jìn)產(chǎn)業(yè)人才、城市中等偏低收入家庭等戶籍居民和非戶籍穩(wěn)定就業(yè)居民的首套住房剛性需求。
而在國(guó)家倡導(dǎo)的培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面，上述意見提出，將加快租賃信息管理平臺(tái)建設(shè)，加強(qiáng)租賃合同備案管理。鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)組建專業(yè)住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過新建、購(gòu)買、租賃等方式多渠道籌集社會(huì)租賃住房房源，擴(kuò)大保障性住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放面，將符合住房保障條件的外來務(wù)工人員納入租賃補(bǔ)貼保障范圍。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前湘潭市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體向好。2018年1-6月，該市地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別增長(zhǎng)7.5%、7.1%、8%。這也給土地和樓市調(diào)控創(chuàng)造了好的基礎(chǔ)。
整頓樓市亂象，引導(dǎo)預(yù)期保穩(wěn)定
最近這些年來，各地哄抬房?jī)r(jià)、捂地起價(jià)等樓市亂象頻出，湘潭市也不例外。
湘潭市正在部署開展房地產(chǎn)市場(chǎng)大排查、大整治、大規(guī)范專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。既嚴(yán)格土地管控，重點(diǎn)查處未按時(shí)開竣工，閑置、非法轉(zhuǎn)讓土地等行為，又加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管，重點(diǎn)查處未批先建或未按照規(guī)劃、施工許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)等行為。
在強(qiáng)化價(jià)格管理上，該市將不僅重點(diǎn)查處哄抬房?jī)r(jià)、價(jià)格欺詐、不明碼標(biāo)價(jià)等行為，還規(guī)范商品房交易秩序，全面實(shí)行二手房合同網(wǎng)簽備案，重點(diǎn)查處違法預(yù)售、挪用預(yù)售款、投機(jī)炒房、捂盤惜售、違規(guī)代理、合同欺詐、發(fā)布違法廣告等行為。并執(zhí)行差別化公積金政策，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)企業(yè)拒絕購(gòu)房人使用公積金貸款等行為。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，湘潭市將依據(jù)其情節(jié)輕重，予以約談、限期整改、記錄不良行為公示、媒體曝光、列入誠(chéng)信黑名單，且將其納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)予以懲戒。
合理引導(dǎo)預(yù)期也是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的一個(gè)重要工作。為了加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，湘潭市要求有關(guān)方面主動(dòng)加強(qiáng)政策解讀和市場(chǎng)信息公開，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息周報(bào)制度，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，嚴(yán)厲打擊炒作渲染房?jī)r(jià)上漲、散布虛假信息等行為。
在上述基礎(chǔ)上，該市專門成立了由常務(wù)副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)的湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作領(lǐng)導(dǎo)小組，檢查督促相關(guān)工作落實(shí)情況。并要求各縣市政府切實(shí)落實(shí)地方主體責(zé)任，市直機(jī)關(guān)相關(guān)單位切實(shí)履行法定監(jiān)管責(zé)任，形成市、縣縱向聯(lián)動(dòng)，各部門橫向配合，齊抓共管、同向發(fā)力，構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任體系。
湘潭市政府相關(guān)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“市委、市政府將組織考核督查，對(duì)因工作不力，造成市場(chǎng)波動(dòng)大、未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的單位和個(gè)人，予以嚴(yán)肅追責(zé)問責(zé)?！?
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府一方面希望賣地賺錢，但另一方面也不希望房?jī)r(jià)過高，因?yàn)椋績(jī)r(jià)過高會(huì)影響城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，“外人對(duì)湘潭的印象首先是‘檳榔’‘毛主席’‘齊白石’，但這個(gè)三線城市，從2016年開始，樓市就打破了長(zhǎng)久以來的沉寂。但愿湘潭這次在通過前端調(diào)控地價(jià)管得住房?jī)r(jià)，并探索出新的經(jīng)驗(yàn)，這也是現(xiàn)在很多三四線城市都要面對(duì)的形勢(shì)”。
