回顧2019年寫字樓市場
時間：2020/10/12
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回顧2019年寫字樓市場
春節(jié)前夕，我們一起回顧一下2019年的寫字樓市場吧。2019年的經(jīng)濟(jì)形勢影響了寫字樓市場中的幾乎每一個參與者。增長放緩的大環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的不確定性使全國辦公樓市場持續(xù)承壓。全國多個城市寫字樓租金有所調(diào)整，空置率有較為明顯上升。雖然這對寫字樓市場來說是一個挑戰(zhàn)，但也有助于市場各方積累應(yīng)對壓力的經(jīng)驗，從而調(diào)整策略和心態(tài)，為全新的市場環(huán)境做好準(zhǔn)備。
經(jīng)濟(jì)放緩觸發(fā)調(diào)整 整體市場需求面臨壓力
一、二線城市均受到整體市場環(huán)境的影響，絕大多數(shù)城市面臨需求放緩壓力，多數(shù)城市凈吸納量明顯下降，以北京為例，2019年數(shù)值較2018年下降了32％。盡管受此影響，多數(shù)城市租金步入下行通道，但另一方面，下調(diào)的租金水平亦將有益于升級類需求進(jìn)入高品質(zhì)辦公樓市場。
一線城市
縱然如此，四個一線城市凈吸納量均錄得30萬平方米以上，其中深圳2019年凈吸納量超過90萬平方米。市場中仍有部分新增需求以及自用需求在去化空置，幫助市場抵御壓力。
二線城市
全年整體供應(yīng)量超過258萬平方米，同期凈吸納量達(dá)到約186萬平方米，去化率超過70％。其中，南京和重慶表現(xiàn)搶眼。2019年第四季度，南京活躍的租賃需求推動市場，凈吸納量環(huán)比上升48.6％；重慶辦公樓供應(yīng)出現(xiàn)暫時性回落，同時需求在下半年集中釋放，推動了空置率回落，空置面積較近五年峰值下降超過三成。
科技需求保持增長 政策激勵金融需求
科技類企業(yè)的不斷成長使之成為中國多個城市辦公樓市場的主要需求來源。
上海的科技新媒體行業(yè)呈現(xiàn)增長勢頭：為提升企業(yè)形象、引進(jìn)高端人才，這類企業(yè)選擇入駐甲級辦公樓，導(dǎo)致過去一年來自該行業(yè)的需求在甲級辦公樓凈吸納量中占比接近20％。
在深圳，科技類巨頭持續(xù)的升級、擴(kuò)張以及新租需求，推動了凈吸納量穩(wěn)步增長。
在西南地區(qū)，越來越多科技互聯(lián)網(wǎng)公司將自身部分職能遷至成都，使得2019年僅六成的TMT企業(yè)新成交面積來自于四川省外的其他省市。
在西安，科技互聯(lián)網(wǎng)需求領(lǐng)跑增量，占比達(dá)33.2％，尤其是高新區(qū)承載了大量此類企業(yè)的需求。
北京的科技類企業(yè)增長在2019年也十分顯著：內(nèi)資獨角獸類企業(yè)持續(xù)發(fā)力，國外IT巨頭也在積極尋求擴(kuò)租，推動中關(guān)村市場租金在經(jīng)濟(jì)下行壓力下仍保持平穩(wěn)。
2019年，政策進(jìn)一步成為支撐市場需求的有利手段，中央政府及各地地方政府均通過各類政策激勵市場。
例如，政府在2018年底出臺了規(guī)范銀行業(yè)的相關(guān)舉措，在2019年底前已開始實際影響市場，推動租賃需求增長。根據(jù)新規(guī)，銀行須設(shè)立獨立子公司開展理財業(yè)務(wù)。而后，隨著各行積極落實規(guī)定、開設(shè)子公司步伐加快，新設(shè)立的銀行理財子公司在市場中不斷浮現(xiàn)。其中，已有此類新設(shè)機(jī)構(gòu)在北京金融街租賃了約6，000平方米的辦公面積。
在保險行業(yè)，德國安聯(lián)保險獲批成立國內(nèi)第一家外資獨資保險公司。這是外資保險公司擴(kuò)大在華業(yè)務(wù)范圍的第一步，亦將成為此類企業(yè)租賃需求的推動力。我們已然看到，2019年成都保險行業(yè)需求穩(wěn)定增長，新租面積位列金融行業(yè)之首。
聯(lián)合辦公經(jīng)歷整合期
近年來，聯(lián)合辦公行業(yè)迅速發(fā)展，而進(jìn)入2019年后，眾多聯(lián)合辦公品牌均選擇放緩擴(kuò)張計劃，或關(guān)閉部分經(jīng)營不善的社區(qū)。這一年中，許多運(yùn)營商都改變了快速擴(kuò)張的策略，轉(zhuǎn)而更加關(guān)注現(xiàn)有門店的盈利情況。這也使得源自于聯(lián)合辦公行業(yè)的辦公樓租賃需求大幅減少。
但是，聯(lián)合辦公的行業(yè)整合并不意味著這種新興辦公模式的消退，靈活辦公的概念在市場中仍很受歡迎。隨著終端用戶的逐步成熟，他們將更加追求定制化的靈活辦公解決方案，創(chuàng)造更多的市場機(jī)會。
市場挑戰(zhàn)仍將延續(xù) 創(chuàng)新激發(fā)增長機(jī)遇
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境并無明顯回暖跡象，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢將不會發(fā)生顯著變化。因此，市場于2019年所經(jīng)歷的調(diào)整期將持續(xù)至2020年，項目品質(zhì)和經(jīng)營管理水平的差距將進(jìn)一步凸顯。我們預(yù)測，部分城市的租金下調(diào)趨勢將會進(jìn)一步深化，直到市場尋得新的平衡點。合理的租戶結(jié)構(gòu)和良好的物業(yè)品質(zhì)將為項目帶來顯著優(yōu)勢，而豐富的運(yùn)營管理經(jīng)驗將助力業(yè)主應(yīng)對市場壓力的持續(xù)增長。
預(yù)期未來，更多政策將持續(xù)出臺以支持市場發(fā)展。2019年所推行政策的影響力預(yù)計在2020年還將進(jìn)一步釋放，同時各級政府或?qū)⒏鶕?jù)市場需要，進(jìn)一步加碼針對特定行業(yè)或子市場的相關(guān)支持。隨著保險行業(yè)的進(jìn)一步開放，外資企業(yè)和相關(guān)公司預(yù)計也將擴(kuò)大業(yè)務(wù)布局，有望成為未來需求新的增長點。
2020年的寫字樓市場預(yù)計會是尋求解決方案和潛在增長機(jī)會的關(guān)鍵時期。對于寫字樓租賃業(yè)主來說，不僅要調(diào)整租賃策略，同時也要提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和管理水平，在承壓階段保持競爭力。
春節(jié)前夕，我們一起回顧一下2019年的寫字樓市場吧。2019年的經(jīng)濟(jì)形勢影響了寫字樓市場中的幾乎每一個參與者。增長放緩的大環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的不確定性使全國辦公樓市場持續(xù)承壓。全國多個城市寫字樓租金有所調(diào)整，空置率有較為明顯上升。雖然這對寫字樓市場來說是一個挑戰(zhàn)，但也有助于市場各方積累應(yīng)對壓力的經(jīng)驗，從而調(diào)整策略和心態(tài)，為全新的市場環(huán)境做好準(zhǔn)備。
經(jīng)濟(jì)放緩觸發(fā)調(diào)整 整體市場需求面臨壓力
一、二線城市均受到整體市場環(huán)境的影響，絕大多數(shù)城市面臨需求放緩壓力，多數(shù)城市凈吸納量明顯下降，以北京為例，2019年數(shù)值較2018年下降了32％。盡管受此影響，多數(shù)城市租金步入下行通道，但另一方面，下調(diào)的租金水平亦將有益于升級類需求進(jìn)入高品質(zhì)辦公樓市場。
一線城市
縱然如此，四個一線城市凈吸納量均錄得30萬平方米以上，其中深圳2019年凈吸納量超過90萬平方米。市場中仍有部分新增需求以及自用需求在去化空置，幫助市場抵御壓力。
二線城市
全年整體供應(yīng)量超過258萬平方米，同期凈吸納量達(dá)到約186萬平方米，去化率超過70％。其中，南京和重慶表現(xiàn)搶眼。2019年第四季度，南京活躍的租賃需求推動市場，凈吸納量環(huán)比上升48.6％；重慶辦公樓供應(yīng)出現(xiàn)暫時性回落，同時需求在下半年集中釋放，推動了空置率回落，空置面積較近五年峰值下降超過三成。
科技需求保持增長 政策激勵金融需求
科技類企業(yè)的不斷成長使之成為中國多個城市辦公樓市場的主要需求來源。
上海的科技新媒體行業(yè)呈現(xiàn)增長勢頭：為提升企業(yè)形象、引進(jìn)高端人才，這類企業(yè)選擇入駐甲級辦公樓，導(dǎo)致過去一年來自該行業(yè)的需求在甲級辦公樓凈吸納量中占比接近20％。
在深圳，科技類巨頭持續(xù)的升級、擴(kuò)張以及新租需求，推動了凈吸納量穩(wěn)步增長。
在西南地區(qū)，越來越多科技互聯(lián)網(wǎng)公司將自身部分職能遷至成都，使得2019年僅六成的TMT企業(yè)新成交面積來自于四川省外的其他省市。
在西安，科技互聯(lián)網(wǎng)需求領(lǐng)跑增量，占比達(dá)33.2％，尤其是高新區(qū)承載了大量此類企業(yè)的需求。
北京的科技類企業(yè)增長在2019年也十分顯著：內(nèi)資獨角獸類企業(yè)持續(xù)發(fā)力，國外IT巨頭也在積極尋求擴(kuò)租，推動中關(guān)村市場租金在經(jīng)濟(jì)下行壓力下仍保持平穩(wěn)。
2019年，政策進(jìn)一步成為支撐市場需求的有利手段，中央政府及各地地方政府均通過各類政策激勵市場。
例如，政府在2018年底出臺了規(guī)范銀行業(yè)的相關(guān)舉措，在2019年底前已開始實際影響市場，推動租賃需求增長。根據(jù)新規(guī)，銀行須設(shè)立獨立子公司開展理財業(yè)務(wù)。而后，隨著各行積極落實規(guī)定、開設(shè)子公司步伐加快，新設(shè)立的銀行理財子公司在市場中不斷浮現(xiàn)。其中，已有此類新設(shè)機(jī)構(gòu)在北京金融街租賃了約6，000平方米的辦公面積。
在保險行業(yè)，德國安聯(lián)保險獲批成立國內(nèi)第一家外資獨資保險公司。這是外資保險公司擴(kuò)大在華業(yè)務(wù)范圍的第一步，亦將成為此類企業(yè)租賃需求的推動力。我們已然看到，2019年成都保險行業(yè)需求穩(wěn)定增長，新租面積位列金融行業(yè)之首。
聯(lián)合辦公經(jīng)歷整合期
近年來，聯(lián)合辦公行業(yè)迅速發(fā)展，而進(jìn)入2019年后，眾多聯(lián)合辦公品牌均選擇放緩擴(kuò)張計劃，或關(guān)閉部分經(jīng)營不善的社區(qū)。這一年中，許多運(yùn)營商都改變了快速擴(kuò)張的策略，轉(zhuǎn)而更加關(guān)注現(xiàn)有門店的盈利情況。這也使得源自于聯(lián)合辦公行業(yè)的辦公樓租賃需求大幅減少。
但是，聯(lián)合辦公的行業(yè)整合并不意味著這種新興辦公模式的消退，靈活辦公的概念在市場中仍很受歡迎。隨著終端用戶的逐步成熟，他們將更加追求定制化的靈活辦公解決方案，創(chuàng)造更多的市場機(jī)會。
市場挑戰(zhàn)仍將延續(xù) 創(chuàng)新激發(fā)增長機(jī)遇
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境并無明顯回暖跡象，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢將不會發(fā)生顯著變化。因此，市場于2019年所經(jīng)歷的調(diào)整期將持續(xù)至2020年，項目品質(zhì)和經(jīng)營管理水平的差距將進(jìn)一步凸顯。我們預(yù)測，部分城市的租金下調(diào)趨勢將會進(jìn)一步深化，直到市場尋得新的平衡點。合理的租戶結(jié)構(gòu)和良好的物業(yè)品質(zhì)將為項目帶來顯著優(yōu)勢，而豐富的運(yùn)營管理經(jīng)驗將助力業(yè)主應(yīng)對市場壓力的持續(xù)增長。
預(yù)期未來，更多政策將持續(xù)出臺以支持市場發(fā)展。2019年所推行政策的影響力預(yù)計在2020年還將進(jìn)一步釋放，同時各級政府或?qū)⒏鶕?jù)市場需要，進(jìn)一步加碼針對特定行業(yè)或子市場的相關(guān)支持。隨著保險行業(yè)的進(jìn)一步開放，外資企業(yè)和相關(guān)公司預(yù)計也將擴(kuò)大業(yè)務(wù)布局，有望成為未來需求新的增長點。
2020年的寫字樓市場預(yù)計會是尋求解決方案和潛在增長機(jī)會的關(guān)鍵時期。對于寫字樓租賃業(yè)主來說，不僅要調(diào)整租賃策略，同時也要提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和管理水平，在承壓階段保持競爭力。
