任志強(qiáng)再開炮：要征房地產(chǎn)稅，先做到這15條
國務(wù)院日前印發(fā)的《全國深化“放管服”改革轉(zhuǎn)變政府職能電視電話會(huì)議重點(diǎn)任務(wù)分工方案》提出，2019年6月底前所有直轄市、副省級(jí)城市和省會(huì)城市全面實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”。
很多人認(rèn)為，這是為征收房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是要摸清個(gè)人手里的房地產(chǎn)情況，時(shí)機(jī)成熟后，全面開征。
比如，吉林省財(cái)政科學(xué)研究所所長張依群就表示，可以說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和全國信息數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)制度的建立，意味著房地產(chǎn)稅離我們?cè)絹碓浇?
不過，北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長任志強(qiáng)昨天又發(fā)文稱，要征房產(chǎn)稅，必須做到以下15條。
以下是原文：
我希望能盡快出臺(tái)中國的房地產(chǎn)稅法，并希望通過房地產(chǎn)稅法推動(dòng)改革，打破現(xiàn)行的各種雙軌制。
我不希望看到中國只出臺(tái)針對(duì)城市的房地產(chǎn)稅法。那會(huì)進(jìn)一步加深中國由雙軌制形成的各種矛盾，切斷中國城市化進(jìn)程的橋梁，造成更加嚴(yán)重的城鄉(xiāng)差別和兩極分化。
1982年憲法將中國的土地變成了城鄉(xiāng)兩種所有制，中國現(xiàn)行的大量與房地產(chǎn)相關(guān)的法律，都建立在兩種不同的土地性質(zhì)和不同的使用范圍之上。如“城市房地產(chǎn)管理法”并不包括中國農(nóng)村的建設(shè)；如“國有土地出讓制度”也不包括農(nóng)村的集體土地；如農(nóng)村土地的經(jīng)營、承包和宅基地政策法律，則與城市戶籍人口無關(guān)。
同是中國人，卻因土地與戶籍生活在兩種法律和相關(guān)制度之中，不能擁有同一種地位、尊嚴(yán)和權(quán)利。這是中國社會(huì)分化、城鄉(xiāng)貧富差距、低城市化率的重要原因之一。中國因雙軌制形成了各種社會(huì)矛盾，必須用打破雙軌制的改革才能形成命運(yùn)共同體。
要建立中國的房地產(chǎn)稅，就必須進(jìn)行一系列法律、稅制的改革。否則，不但無法解決立法中的各種沖突與矛盾，反而會(huì)增加新的社會(huì)矛盾和沖突。
一、房地產(chǎn)稅被定義為財(cái)產(chǎn)稅，那么就必須在立法上解決公民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利問題。房與地都是屬于個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，才能從法律上收取屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅。因此希望能借這次房地產(chǎn)稅的立法，讓中國公民擁有土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
二、房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是地方稅收，這個(gè)“地方”是以省、市、縣哪一級(jí)為單位？這個(gè)地方的級(jí)別之中，是否既有屬于國家的城市土地，又有屬于集體的農(nóng)村土地？城市的房屋屬于財(cái)產(chǎn)，農(nóng)村的房屋也同樣屬于財(cái)產(chǎn)，那么就必須統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，就必須讓土地的性質(zhì)處于同一法律條件之下實(shí)行統(tǒng)一的稅制，否則豈不是將矛盾轉(zhuǎn)移到基層了？
三、房地產(chǎn)稅被當(dāng)作收入調(diào)節(jié)稅，現(xiàn)在無論是城市還是農(nóng)村，都存在收入的兩極分化和貧富差距，不可能立法只調(diào)節(jié)城市的收入差距，而不調(diào)節(jié)農(nóng)村的收入差距吧。只有統(tǒng)一的稅制才能合理解決社會(huì)中存在的貧富差距和收入差距，否則就會(huì)造成更嚴(yán)重的城鄉(xiāng)分化。
四、房地產(chǎn)稅應(yīng)有明確的用途。全球的房地產(chǎn)稅大多由地方政府和議會(huì)先確定稅收用途，由議會(huì)根據(jù)用途確定稅率。但中國目前除部分稅收確定了專項(xiàng)用途之外，大多未有明確支出規(guī)定。但對(duì)財(cái)產(chǎn)征收的稅收應(yīng)明確其與保護(hù)財(cái)產(chǎn)和使財(cái)產(chǎn)增值相關(guān)的用途，并扣除或減免現(xiàn)行已征收的與財(cái)產(chǎn)稅相關(guān)的稅收。
五、中國在1951年就有房地產(chǎn)稅，在大部分房產(chǎn)歸公之后才取消了房地產(chǎn)稅，并分割出了工商稅、城市維護(hù)事業(yè)稅、教育附加、土地使用、耕地占用等各種稅，并在房地產(chǎn)市場化改革之后，在房屋生產(chǎn)與銷售的環(huán)節(jié)中增加了各種各樣的稅費(fèi)，也包括土地出讓金等。那么在開征房地產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)相應(yīng)地取消各種與房地產(chǎn)稅相關(guān)的稅費(fèi)，否則就不是調(diào)節(jié)收入分配的房地產(chǎn)稅，而是重復(fù)性征收的稅收了。
六、設(shè)立房地產(chǎn)稅時(shí)如明確了土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸房屋產(chǎn)權(quán)人所有，那么是否應(yīng)取消土地出讓金的制度，而只有土地購置的費(fèi)用？如不取消土地出讓制度，產(chǎn)權(quán)仍歸國家所有，那么是否應(yīng)在評(píng)估房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，扣除土地的出讓部分，這些非財(cái)產(chǎn)權(quán)利的財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)由財(cái)產(chǎn)權(quán)利人支付？我不認(rèn)為這種雙軌并存的方式能夠解決現(xiàn)存的各種矛盾。
七、現(xiàn)有的房屋產(chǎn)權(quán)有著各種不同的性質(zhì)，并按不同性質(zhì)、不同規(guī)定享有不同的權(quán)利。如有大量的自建房，無法進(jìn)行公開的市場交易；如有大量的拆遷房，其中有自有產(chǎn)權(quán)，有租用產(chǎn)權(quán)不同；如有大量的經(jīng)適房，沒有土地使用年限，也未交納各種稅費(fèi)，但樓上、樓下的同樣房屋補(bǔ)交了部分費(fèi)用后，變成了有使用年限的商品房；如限價(jià)房并不能在有限的時(shí)間內(nèi)自由交易；如公有產(chǎn)權(quán)房，只能按規(guī)定進(jìn)行交易；如房改房，有的是全部產(chǎn)權(quán)，并是由單位購買商品房后再福利分配的，有的是非商品房（即未交納土地出讓金，甚至沒有使用年限）房改的，有的是92%-96%的非全部產(chǎn)權(quán)，有的房改房面積中并非包括全部分?jǐn)偟墓裁娣e，有的則分?jǐn)偭烁鞣N公共面積，有的能自由交易，有的則不能進(jìn)行交易，只能由原分配單位回購；如公有的租賃住房或私有的只能租賃的住房，有的是交納了住宅的土地出讓金卻被改為公建的，有的是交納了公建的土地出讓金卻被改為住宅的，還有許多原有住房并未交納任何土地費(fèi)用，有的是解放前就留下來的祖宅。
也許許多人會(huì)以為中國的住房私有化率高是來自住房商品化，其實(shí)是來自五十多年的住房福利分配。商品房在住房總量中不過30%左右的比例，約9000萬套至10000萬套左右。要將所有住房按商品房市場價(jià)評(píng)估收稅，就必須先將所有住房性質(zhì)先統(tǒng)一、權(quán)利先統(tǒng)一，否則如何統(tǒng)一收稅？
八、由于住房分配和自建房導(dǎo)致的住房私有化率高，并不能用是否擁有住房和是否擁有兩套或以上住房來證明住房擁有者的收入水平。如拆遷房可能擁有多套住房，但不證明其收入水平高，房改房、自建房更是如此。因此只根據(jù)住房情況征稅來調(diào)節(jié)收入水平，不但不能解決貧富差距問題，也無法解決公平問題。
九、中國居民取得住房的成本差異巨大，并不能證明收入情況。尤其是公共資源配置的不均衡，又導(dǎo)致住房因公共資源而產(chǎn)生的價(jià)格差異巨大，且這些住房價(jià)格同樣不能證明住房者的收入差別。如學(xué)區(qū)的破舊平房也能賣個(gè)高價(jià)，如按住房市場評(píng)估價(jià)格征稅，并不能證明這種收入調(diào)節(jié)的公平與合理性。并且這些公共資源的配置權(quán)在政府手中，一旦道路、橋梁、商場、醫(yī)院、學(xué)校改建、改遷之后，這種公共資源引發(fā)的住房價(jià)格差會(huì)因此而變化，又何來公平？
十、中國的住房福利分配并非完全按收入計(jì)算。住房福利分配時(shí)有的按職務(wù)計(jì)算，有的按家庭人口計(jì)算，有的按工齡計(jì)算，有的按職工數(shù)計(jì)算，雙職工可能各享分配權(quán)利，因此住房的數(shù)量與面積同樣與收入水平無關(guān)。尤其是當(dāng)獲得分配住房權(quán)利的人已去世，住房繼承給下一代時(shí)，就更與分配時(shí)的收入與繼承時(shí)的收入無關(guān)了。試圖用住房套數(shù)和面積進(jìn)行調(diào)節(jié)時(shí)，實(shí)際并不完全反映收入情況。
十一、有人提議用減免一定套數(shù)住房或減免一定面積的方式來調(diào)節(jié)公平問題，這種說法是完全不了解中國五十年分配歷史和現(xiàn)實(shí)的空想。住房福利分配時(shí)就有分配一套面積不足而不得不用分兩套住房補(bǔ)足的情況。90/70政策出臺(tái)時(shí)，也有許多人不得不在一套房無法解決住房面積時(shí)，購買兩套的情況。開發(fā)商也有因90/70政策而故意用一門兩套的方式經(jīng)營的。這些問題本身都來自于政策的原因，而非自愿的原因，如今則都會(huì)變?yōu)闊o辜的征稅條件。
按套減免必然導(dǎo)致留大去小，產(chǎn)生更大的不公平。如按面積扣除，則更是可笑。全國城市的房均面積之低也許是很多人根本就沒想到的。如按人均或戶均扣除一定面積之后，可征收的住房則少之又少了?；蛟S那些獨(dú)生子女家庭、獨(dú)居老人就都成了被征稅人。而且無論按何種方式減免，都會(huì)像限購政策逼許多人假離婚一樣，會(huì)衍生出各種各樣的避稅方式，很難實(shí)現(xiàn)真正的公平。
十二、房地產(chǎn)稅能改變地方政府對(duì)現(xiàn)有土地財(cái)政的依賴嗎？答案是非常明確的——不能！現(xiàn)有城市住房曾被某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為有高達(dá)450萬億元市值。且不論這個(gè)計(jì)算有多荒謬，就是按450萬億元的1%計(jì)算也只有4.5萬億元，低于全國2017年的土地出讓金收入水平?，F(xiàn)有城市住房約220億—240億平方米，按2018年6月公布的全國平均住房房價(jià)8687元/平方米計(jì)算，約為191.1萬億—208萬億元，不扣除自建房、拆遷房、25%的非成套住房的價(jià)格，按1%計(jì)算也只有2萬億元左右，遠(yuǎn)低于現(xiàn)有的土地出讓收入。如按合理住房價(jià)格計(jì)算最高為150萬億元，再扣除按套或面積計(jì)算減免的部分，也就只能收到4000億元左右的房地產(chǎn)稅。加上農(nóng)村可收的房地產(chǎn)稅，也不過1萬億元。遠(yuǎn)不能補(bǔ)足土地出讓金的缺口，更不用說償還地方債了。
但是，若不再征收土地出讓金，則一定會(huì)降低房價(jià)。
如要繼續(xù)實(shí)行土地出讓，同時(shí)征房產(chǎn)稅，那么是否應(yīng)對(duì)未交納土地出讓金的房產(chǎn)先征收，已交納了土地出讓金的住房在期滿后征收呢？這樣再實(shí)行一定減免則可能實(shí)際可征收的稅就更少了。
十三、如在現(xiàn)有住房情況下實(shí)行普稅制，那么房地產(chǎn)稅的重?fù)?dān)則主要由中產(chǎn)或以下的收入階層承擔(dān)，并成為生活的重大壓力，包括農(nóng)村的那些更低收入的階層。如扣除，減免的方式無論是按套或按面積扣除，則會(huì)變成對(duì)擁有住房套數(shù)多或面積多的人的專項(xiàng)稅，就會(huì)有各種不合理的避稅現(xiàn)象出現(xiàn)。
如按現(xiàn)行非法律許可的上海、重慶的試點(diǎn)方式征收，那么不如將這種稅直接定義為富人稅。這不過是在個(gè)人所得稅之外，再對(duì)富人增加的一種收入稅，而并非財(cái)產(chǎn)稅。土地出讓金是商品房購房者支付的一種額外稅，再對(duì)大面積商品房和高價(jià)商品房征稅，只能是一種特殊的富人稅，而非公平的財(cái)產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅本應(yīng)是針對(duì)所有有房者征收的財(cái)產(chǎn)稅，應(yīng)由房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)所有人支付。但由于中國居民取得房產(chǎn)的方式并非都來自于商品化，因此這種背景之下的稅無論如何征收都有立法中的嚴(yán)重缺陷。
十四、房地產(chǎn)稅能降低住房價(jià)格嗎？從上海、重慶已進(jìn)行的征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)情況看——不能。從世界各國已開征房地產(chǎn)稅的情況看——也不能。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅從來就不是為控制房價(jià)而產(chǎn)生的，也并不能起到限制房價(jià)的作用。相反，全球凡是房地產(chǎn)稅稅率高的地區(qū)，房價(jià)反而更高，因?yàn)槎愂兆屧摰貐^(qū)的財(cái)產(chǎn)保值，環(huán)境更好了。
在中國讓房價(jià)高挺的不僅是各種稅收和城市公共資源的吸引力，最主要的是招拍掛的土地出讓制度。只有土地成本的大幅下降，才能讓房價(jià)下行。
十五、如果在現(xiàn)行土地制度不變的情況下征收房地產(chǎn)稅，必然會(huì)打斷中國城市化進(jìn)程的步伐，導(dǎo)致城市房租的高漲，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更大困難。
我希望能盡快看到中國的房地產(chǎn)稅立法，以打破現(xiàn)行的雙軌制。
